房价比股市晚3年上涨

大家好，我是海榕君。

周末，川普发布了一项行政公告，计划推出50年房贷， 美国现在的住房贷款利率不低，年利率高达6%到7%。

消息公告后，美国网民炸锅了，反对者说这是终身枷锁，特朗普想钱想疯了。

要在 70 岁时还清贷款，就必须在 20 岁时申请抵押贷款。

我算了一下，对于40万美元按揭贷款，年利率 7%：

1. 30 年期抵押贷款：终身利息总额为 55.8万美元

2. 50 年期抵押贷款：终身利息总额为 111.6万美元

选择 50 年期抵押贷款，支付的利息是 30 年期的两倍。

这项政策对美国银行业是利好，对股市也是利好，美国消费者又可以通过消费未来的钱，拉动经济。

我查了一下，美国最近20年的房价走势，和股价走势一样牛。

美国2012年的房价指数，最低点在120左右，今天是340左右，13年涨幅185%，平均每年涨幅8.35%。

标准普尔美国20房价，包括的城市：纽约，亚特兰大、波士顿、夏洛特、芝加哥等。

把这个图，和标普500走势对比，发现一些有意思的现象：

1. 美国上一波房价见顶是2006年，房价走低早于股市。

美国房价从2006年跌到2012年，跌了6年，跌幅50%左右。

2. 巴菲特在2008年发表重要观点“我正在买入美国股票” ，美国股市2009年初见底。

美国房子见底在2012年，足足比股市晚了3到4年。

美国消费者在房地产次贷危机后，花了4年时间，才走出悲观情绪。股市从2009年涨到2012年，消费者才重新对房子建立信心。

咱们这波股市牛市从2024年开始算，类比美国的话，国内房价需要等到2028年、2029年开始上涨。

3. 2012年后，移动互联网和云计算牛市开启，meta在美国上市，微软沉默10年后开启上涨。

从2012年开始，美国房价也开启快速上涨。

拯救美国房价的，就是一场产业趋势带动的牛市，咱们国内未来可能也是。

说说其他的：

1. 闪迪Q4将NAND合约价调涨50%，以后买不起电脑了。

2. 中国央行10月继续增持黄金，连续13个月增持。 9月份增持了4万盎司，10月份增持3万盎司。央行虽然买入的少了，但一直在买就行，中国央妈是，支撑黄金的逻辑是很重要的力量。

3 煤炭价格快速上涨， 进入11月后，冷空气活动逐步频繁，北方冬季取暖已经陆续开启，动力煤价格持续走高，突破800元/吨关口，创下年内新高。

煤炭、电解铝背后都是国企，国企供给侧改革容易成功。

4. 消费服务行业有利好，今天国内公布了10月份的CPI数据， 大超市场预期，拉动数据的主要有4个行业：1. 交通运输 2. 教育娱乐 3. 医药 4. 住宿和金融保险服务。

用一句话形容“欲买桂花同载酒，终不似，少年游”，说白点，就是现在人想开了，现在出去旅游、坐飞机、住酒店、听演唱会的多了，这里面机场和酒店的商业模式较好。

周五，美股走了一个V型反转，美股这几天一直在讨论“人工智能投资热潮”能否带来回报的可能性，和美国政府持续停摆，走势比较纠结。

中概股低开高走，国际黄金和白银，小幅上涨0.5%。

为了国内房价走出长期底部，我估计，村里面也希望抄美国的作业，通过股市稳住市场情绪，不会猛涨，也不会猛跌。

就这么多了。