东方雨虹断腕变现，出售不动产盘活资金

面对连续三年的现金流“失血”，东方雨虹选择“断腕”出售资产，即便产生账面亏损也在所不惜。这并非主业疲软的信号，而是一次理性的战略收缩，意在用资产的“重负”换取现金的“活水”，为依然强劲的主营业务赢得聚焦和发展的喘息空间。

从“重资产扩张”到“轻资产运营”

日前，建筑防水龙头企业东方雨虹宣布，拟出售位于北京昌平区英泽路8号院的两处商业不动产，交易总价2313.08万元，预计产生资产处置损失2345.61万元。

东方雨虹此次出售昌平不动产，表面看是一次资产变现，实则是其“轻资产”转型的关键一步。公司2024年中报显示，其核心业务防水材料营收同比增长12.3%，毛利率回升至28.6%，而投资性房地产租金收入仅占总营收的1.9%。相比之下，万科、保利等房企的物业出租收入占比仍维持在5%以上。东方雨虹主动剥离不动产，意在将资源集中于技术研发与工程服务，提升主业竞争力。

公开数据显示，截至2024年三季度末，东方雨虹持有投资性房地产账面价值18.7亿元，其中昌平区资产占比超四成。此次出售预计回笼资金超6亿元，将成为公司2025年现金流改善计划的关键一环。公司明确表示，回笼资金将全部用于日常经营，提升资金周转效率。这一做法与行业趋势吻合。Wind统计显示，2024年建材行业资产出售规模较2023年的76亿元大幅增长，显示企业正加速退出非核心地产领域。

东方雨虹的转型代表了制造业企业从“资产持有者”向“运营服务商”的转变。公开数据显示，2024年，公司研发投入达11.2亿元，占营收比重5.4%，远超行业平均的3.1%。其打造的“雨虹学院”已培训超15万名施工人员，数字化施工平台覆盖全国90%以上省会城市。当企业把竞争力建立在技术、服务与供应链效率上，而非砖瓦水泥之上，资产盘活便成为战略聚焦的必然选择。

资产变现解资金之渴

东方雨虹的资产出售，直接指向其现金流压力。

截至2024年底，公司流动性资产为243.43亿元，流动负债高达173.18亿元，流动比率仅1.4，已滑入财务健康的“亚健康区间”。更严峻的是，2022至2024年，公司现金及现金等价物连续三年净流出，分别为-51.18亿、-12.64亿和-16.75亿元，现金流“失血”未止。2024年末货币资金虽有72.59亿元，但短期借款高达46.12亿元，扣除后仅剩26.47亿元“活钱”。

在此背景下，出售不动产成为快速回笼现金的务实之举。公开数据，2024年东方雨虹通过资产出售收到现金1.02亿元，尽管资产处置收益为-26.09百万元，但其经营活动产生的现金流量净额仍达4.16亿元，销售商品、提供劳务收到的现金高达204.95亿元，显示主营业务仍具强劲“造血”能力。资产盘活并非替代主业，而是为主业争取喘息空间。

这一逻辑在国资系统中更为明显。重庆地产集团发行的20.6亿元CMBS以2.08%的利率创下中西部最低，两江产业集团落地西部首单产业园REITs，募资10.2亿元盘活资产11.21亿元。对东方雨虹而言，出售昌平不动产虽产生账面损失，但能快速换取真金白银，用于日常运营与债务优化，堪称断臂求生的理性选择。

行业资产盘活潮

北京昌平区作为近年热门的“睡城”板块，其二手房挂牌价在2024年逆势上涨8.5%，成交周期缩短至67天，较2023年缩短近30天，为东方雨虹的退出提供了绝佳窗口。

与此同时，可以看出企业不再将房地产视为保值增值的工具，而是作为调节现金流、优化负债的“调节器”。以东方雨虹为例，公司曾于2011年和2013年以顺义区土地为抵押，向北京银行融资共计1510万元。如今，随着地产周期下行，曾经的“抵押利器”正转化为“变现工具”。2024年，公司通过以房抵债方式接收下游客户抵偿资产，账面债权价值达18.13亿元，其中4.12亿元已通过出售实现回笼。

这一动作并非孤例。

Wind数据显示，2024年全年，A股建材行业共有17家上市公司披露资产出售计划，总规模突破120亿元，其中近六成为非核心地产项目。企业正从“重资产持有”转向“轻资产运营”，通过剥离非核心不动产换取现金流，以支撑主业发展与技术投入。这场资产盘活潮背后，折射出中国企业在新周期下的生存智慧与战略抉择。

更值得关注的是，通过公开资料，资产盘活方式正日趋多元。邯郸峰峰矿区的企业通过知识产权专利质押获得589万元贷款，7家企业累计专利质押融资8339万元。中国东方联合中金岭南，仅用两年多时间盘活山东方圆有色超60亿元资产，化解不良370亿元。

当企业能够把闲置资产转化为研发与产能升级的资本，其本质是企业在“危”“机”间的战略抉择：卸下资产的“重负”，正是为了换取聚焦主业的“轻盈”，在不确定的时代浪潮中，将有限的资源押注于更具确定性的核心竞争力之上。（资钛出品）