香港传真 | 减息之路已行至终点，楼市会如何？

观点网 香港报道 香港时间10月30日，美国联储局再度宣布减息0.25厘，为今年内连续第二次降息，符合市场预期。

减息后，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘。在联系汇率制度下，香港金融管理局随即宣布下调基本利率0.25厘至4.25厘，至于香港银行息率通常亦会跟随美息走势，但调整步伐及实际幅度却需视乎拆息水平、本地资金状况以及资金成本，毋须完全一致。

香港大型银行，包括汇丰、中银香港、渣打银行(香港）等，就于当日即时调低最优惠利率及储蓄利率减幅0.125厘，未有跟足相关减息幅度。

回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘。

新一轮减息周期，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，亦即意味着最优惠利率已回复至加息周期前的水平。

最优惠利率主要是用作计算供楼息率，减息降低借贷成本，直接减轻了买家供楼负担，显著提升准买家的购买力，特别有利于首次置业及换楼客。

以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息将下调至3.25厘（5%-1.75%），创接近3年新低。

若以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元，更多中产家庭达到银行按揭的供楼入息比率要求。

若以美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成，足以纾缓业主供楼压力。与此同时，减息亦令心理预期改善，买家不用担忧“高息”恐慌。

中信泰富物业代理有限公司董事李肇文预期，低利率环境将是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降不仅降低了购房者资金成本，还提升投资者对未来现金流的预期。加上租金指数已连涨10个月创历史次高水平，更提升了住宅物业的投资吸引力。而香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，这种收益优势预料会吸引更多内地资金流入。

除借贷成本减少，港元存款再进入零息时代亦是另一诱因。

中原按揭董事总经理王美凤表示，目前息率下跌存息归零，推动资金寻出路寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘，吸引更多资金流向租金回报可观的楼价。加上股市热带动套股换楼寻求稳定回报意欲增加，料可巩固楼市走势持续向好。

的确，在息口回落下，租金持续上升，“供平过租”的屋苑数目明显增加。以最新按息3.25厘计算，中原地产统计显示，143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，即多达78%屋苑“供平过租”，较7月103个增加约9%。当中回报率达4厘或以上的屋苑有34个，与7月持平，但较去年同期18个大幅上升近九成。

联储局再度减息，提振买家入市信心。在减息后的首个周末，香港全新盘销售理想，其中会德丰地产旗下湾仔SPRING GARDEN，11月1-2日首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元。当中更录10组大手客，其中有投资者以3800万港元买入全层4伙。

另外，新鸿基地产旗下启德天玺·天2期亦于过去周日(11月2日)录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元。

但在一手积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落。美联认为，不少一手货尾盘销情理想，部分客源流向一手，难免影响二手交投表现。

莱坊大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价亦相当吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛。

他预计，楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成。楼市基调会慢慢向好，但现时由于货尾量仍然高，楼价仍没有条件大幅回升。

目前市场正密切关注美国联储局12月9日-10日的最后一次议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点。

汇丰私人银行及财富管理亚洲区首席投资总监范卓云指出，当局降低利率显示有意平衡两边风险，并希望停止缩表时维持市场灵活性，以及确保市场保持充足流动性。

对于下月议息会议预测，汇丰认为届时再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，惟不预期明年会减息。

香港金管局则指，若日后美国继续减息，在联系汇率制度下，HIBOR将缓慢下行，对经济和房地产市场有一定正面作用。

尽管市场预期美国年底前仍有减息空间，不过业界普遍预期，香港银行的“减P周期”已告一段落。

中原按揭王美凤表示，银行进一步下调存贷息率0.125厘后，去年至今银行减P幅度已累达0.875厘，已抵销对上一次加息周期之加幅亦为0.875厘，银行基本活期存款息率亦降至零水平，存息已减无可减，相信减P周期已完成。

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉亦指，香港银行的减息之路已基本行至终点。

他解释，现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台。由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，因此已没有条件再跟随美国减息，5厘将是此轮周期的坚实底部。

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