黄奇帆称实施倒按揭！死后房子归国家，活着的时候发钱，可行吗？

不少中国老人，辛苦一辈子攒下的最大财富就是房子。

但问题来了，房子虽值钱，却不能当饭吃，不能拿去医院治病，更不能直接换成养老钱。

这时候，黄奇帆提出了一个新思路——“房产倒按揭养老模式”。简单来说，就是把房子抵押给国家或机构，不用卖房，活着每个月能领一笔钱，死后房子归国家或者相关机构所有。

听起来，这种“以房养老”的方式似乎挺新鲜。但这事真有那么简单吗？是给养老问题开了一剂“猛药”，还是一剂“毒药”？

今天咱们就来聊聊，这种房子换钱养老的模式，究竟靠不靠谱。

先给大家简单科普一下，“房产倒按揭”是个啥东西。

它的原理其实挺好理解：老人把自己名下的房产抵押给相关机构（比如银行、保险公司，或者政府主导的某些机构），每个月可以从这些机构领取一笔钱。

这笔钱多少，得根据房子价值、老人年龄、身体状况等来算。老人活着的时候，房子还是自己住，等老人去世后，房子就归机构处理，比如直接过户或拍卖变现。

黄奇帆的建议和国际上的“房产倒按揭”模式类似，但又有点自己的特色。

他设想的模式是这样的：老人活着拿钱，去世后房子归国家或机构。房子不留给子女，老人每个月领的钱是“提前兑现”房产价值的一部分。

主导方是政府。由国家搭台，机构运作，老人和子女不用担心被坑。

目标解决“房子资产大但现金流少”的矛盾。很多老人手里有房，但没钱花，这种模式正好能把房子变成“养老钱”。

黄奇帆的提议不是空穴来风，它背后有很现实的背景。咱们现在面对的养老问题，其实是“老龄化社会”带来的一个大麻烦：

老人有房，但手里没钱花

大家知道，中国老人的财富结构很有意思，大部分钱都在房子上。数据显示，中国城市居民家庭财富中，超过70%集中在房产上。

也就是说，很多老人手里有房，但现金流很紧张。尤其是一些退休老人，养老金可能只有两三千块，日常生活凑合还能过，但一旦遇到大额支出，比如请保姆、住养老院，或者一场突如其来的大病，就捉襟见肘了。

黄奇帆的这个模式，瞄准的就是这些“有房无钱”的老人。

他想通过“房产倒按揭”，把房子这种“不动产”变成“养老收入”，让老人手头有更多钱花，日子过得更体面。

中国的养老金体系，也面临不小的压力。现在65岁以上的老人超过2亿人，占总人口的14.9%。而且随着老龄化加剧，这个比例还会继续上升。

更让人担忧的是，养老金的缺口越来越大。有专家预测，到2035年，中国的养老金可能会“用光”。

在这样的背景下，倒按揭模式可以被看作是对养老金的一个补充。对于手里有房的老人来说，这种方式可以缓解养老资金不足的问题，让他们能有更多选择。

随着社会变化，中国的家庭结构也发生了很大变化。空巢老人、独居老人越来越多。很多老人没有子女陪伴，或者子女已经经济独立，不需要继承房产。

这些老人更关心自己的养老质量，而不是把房子留给后代。

对于这一类老人，房产倒按揭就显得非常契合。每个月领钱，能支付生活开销、雇佣保姆，甚至改善生活质量。

听起来挺好，但房产倒按揭并不是“万能方案”，它更像是为特定人群设计的一个工具。

适合人群：四类老人最合适

无子女或子女经济独立的人群。如果没有子女，或者子女已经很有钱，不需要继承房产，那房产倒按揭是个不错的选择。房子留着没用，不如拿来改善自己的生活。

有房但养老金较低的老人。有些老人有全款房产，但每月只有一两千的养老金，日子过得紧巴巴。倒按揭能让他们每月多一笔稳定收入，生活质量大大提升。

独居或空巢老人。如果是独居老人，房产倒按揭可以给他们提供资金支持，支付生活成本、请保姆，甚至去高端养老院，也是一个选择。

有长期护理需求的老人。一些老人可能需要长期护理或者支付大额医疗费用，倒按揭可以有效缓解这些资金压力。

希望留遗产的老人。如果老人想把房子留给子女作为遗产，那倒按揭显然不适合。因为签了倒按揭合同，房子就不属于子女了。

房贷未还清的老人。房产倒按揭的前提是房子没有未偿还的债务。如果房子还有贷款没还清，那抵押价值会受到很大限制。

对房价看涨有期待的老人。一些老人觉得房价会继续涨，倒按揭会让他们损失未来的增值收益。这类人可能更倾向于持有房产，而不是提前兑现。

理论上看，倒按揭模式很美，但在实际操作中，问题可不少。

房产评估难，金额不好算。房产倒按揭的核心是房子的价值评估。机构要根据房子的现值、未来增值或贬值预期，以及老人年龄、寿命等来计算每月发放的金额。这其中涉及太多不确定因素，比如：

房价涨跌：未来房价是涨是跌？大城市和小城镇的房子怎么估值？

老人寿命：老人活得越久，机构支付的金额越多，活得短则相反。万一评估不准，老人容易觉得“吃亏了”，机构也可能亏损。

房价下跌的风险

2008年美国金融危机期间，“房产倒按揭”在美国暴露了很大的问题。当时房价暴跌，很多老人贷款额度超过了房产价值，导致机构和老人都陷入困境。

这种风险在中国同样存在，尤其是一些房价波动较大的地区。

社会观念难接受

在中国传统观念中，房子不仅是财产，更是“传家宝”。很多老人觉得，把房子留给子女是天经地义的事，让他们签下“房子归国家”的协议，心理上很难接受。

其实，“房产倒按揭”并不是新鲜事。早在20世纪80年代，美国就开始推广这种模式。

荷兰、英国等欧洲国家也有类似的做法，但它们的成功很大程度上依赖于制度设计和市场环境。

比如荷兰，在推广倒按揭时，政府会提供兜底保障，确保老人不会因为房价波动而受损。美国则引入了保险机制，为机构和老人分担风险。

这些经验表明，倒按揭不是简单的金融工具，它需要配套完善的评估体系和监管机制。

黄奇帆提出的房产倒按揭，为中国老龄化社会提供了一种盘活资产的新思路。

它尤其适合那些“有房无钱”的老人，让他们能用房子换来更体面的晚年生活。

但这个模式并非“万金油”，它既不能替代养老金体系，也不适合所有老人。更重要的是，推行倒按揭需要解决房产评估、风险控制、社会接受度等一系列问题。

未来，倒按揭可能成为一种养老的“补充工具”，但它绝不是解决养老问题的唯一答案。

真正的核心，还是要完善养老保险制度，让每个老人都能老有所养、老有所依。