房贷倒挂，地产的中场休息

从数据上看，房价已经跌回到2016年。

大约跌了40%。

高价买入的房产，市值竟不及剩余贷款，很多购房者突然发现自己是“负翁”。

“还了4年房贷，结果发现房子卖出去还不够还银行贷款。”这样的故事正越来越多地出现在我们身边。据机构测算，目前全国有超过120万户家庭因房价下跌而面临房贷倒挂困境。

2018年至2021年房地产高点时期利用高杠杆购房的群体中最为严重。

房贷倒挂，是指购房者所欠银行的房贷余额已经超过其房产当前市值。即使卖房也无法偿清银行贷款，还可能得倒贴一笔资金，出现“借钱卖房”的现象。

在一线城市，这挂主要出现在远郊板块；但在二三线城市，它几乎蔓延至整个市场。

低首付与高杠杆是倒挂的第一重推手。许多购房者在市场繁荣时期，以相对较高的杠杆率入市。

房价超跌是第二重冲击，在原有的估值体系，首付是决策者认为可以下跌的部分，只要抵押物价值不低于贷款额，市场并不会出现大问题。

然而，市场预期仍然疲软。

我也一致强调，只要经济和就业没有恢复，地产的全面修复不会到来。

当“房价永远涨”的信念被打破，金融预期被打破，整个社会的“负债繁荣”逻辑就会失效。过去我们愿意“加杠杆”，是来源增值预期和收入预期。

如今我们知道了，房价不会一致涨，工资也会降，还有可能失业

前段时间朋友圈就传这样的端子：

炒股之后才知道买房的人玩的有多大，对某一个地区的房子坚定看好，融了30年的购买力全仓猛干。

而且，如今这已经是T+365的市场了。

面对房贷倒挂困境，我们要先明白，当下市场已形成一个统一共识：20%城市房产会保值，城市中只有20%的房产有保值能力。

如果房产本身处于估值下行通道，“抢跑”出售可能是理性选择。

从21年开始，我对地产一直以来都是一样的观点：卖掉多余的房子，买一个核心区的房子。保护好现金流，双边押注。

因为，全球性的经济瓶颈是事实，通胀化债也是唯一解法。黄金时点，谁也无法预测。

另外一个角度，财政部成立债务司，旨在控制地方债务上线，解决债务流动性问题。这一逻辑同样适用于个人债务管理。

缩减债务成为一种理性的财务选择。

对个人而言，关键是要建立“三不原则”：不参与“零首付”等违规融资，不购买明显超出收入能力的房产，确保家庭财务有足够的抗风险能力。

真正的债务管理智慧，不在于追求投资收益最大化，而在于确保现金流安全。当越来越多的购房者意识到房产不再是稳赚不赔的投资，地产行业才可能真正走向成熟与理性。

房贷倒挂危机倒逼出一些积极转变。政策制定者也会推进关键改革：建立全国统一的评估数据库，推行“评估机构终身追责制”，试点“房贷风险共担机制”。

2008年，美国次贷危机时，房贷余额是GDP的100%，房产总市值占GDP的176%。

2024年，我们的房贷余额，只有GDP的37%，但房产总市值占GDP的234%，还是取315万亿市值数据。

这说明什么?

看全国杠杆问题，似乎问题不是很大，是因为高速发展，我们资产通胀的估值爆表了。

后来者，承担了大部分的杠杆。这才是核心问题。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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