25%阳台率，鼓励立体绿化！横沥TOD连挂3地！

南沙，终于又要卖地了！

就在周五，广州公共资源交易中心一口气挂出了南沙横沥岛2025NJY-1、2025NJY-2以及2025NJY-3三宗地块的出让公告。

其中，名义楼面价最低的一块仅约9044元/平！

到底什么情况？我们一起来看看。

｜截图来源：广州公共资源交易中心

按照公告信息显示，这三宗地块有一个共性：

都不是纯宅地，商业占比不低。

其中2025NJY-1地块总建面87492平，住宅73850平；2025NJY-2地块总建面100729平，住宅70980平；2025NJY-3地块总建面30452平，住宅占比最少，仅有10077平。

三宗地合计起拍总价高达约22.8亿，按照各自起拍总价计算，名义楼面价分别是11854元/平、9643元/平和9044元/平。

但由于并不是100%都是住宅，实际住宅可售部分楼面价会高一些，具体指标信息可以看下表。

｜广州楼市发布 制

这三宗地，包括了大家一直很期待的横沥TOD地块。

在今年5月份的“链动湾区 智领未来”2025南沙区土地推介会上，就曾出现过其中两块地的身影。

这其中，2025NJY-2则是全新加入的地块。但这几块地都相距不远，地段条件相差无几。

｜广州楼市发布 制

楼市君也梳理了几个重点：

1、这是横沥岛时隔一年多再次卖地，也是横沥岛最靠近地铁的地块；

2、25%的阳台率，比一般20%要高，并且鼓励采用立体绿化，类似“低配版”四代宅；

3、除了大量商业面积之外，还有近2万平的公建配套，填补板块空白；

4、楼面价不高，但实际成本不低，更强调开发商的商业运营能力。

首先，地块位于横沥地铁站上盖，地段能打。

从地图上看，这三宗地块可以说是目前距离横沥地铁站最近的地块。

根据高德地图实测，最近的2025NJY-1和2025NJY-3，距离地铁站仅有150米左右，比湾区金融城在售的组团以及建发·明珠湾玺都要近。

地块距离中国教育科学研究院南沙实验小学也仅有两三百米，还有中山一院南沙院区也在不远处，平时有个头疼脑热确实很方便。

地块旁边即为招商·林屿境，去年9月拿地，是今年南沙卖的最好的项目之一。

简单来说，除了没有江景，地段本身没有明显短板。

｜广州楼市发布 制

其次，地块拥有25%的阳台率，鼓励立体绿化。

这三宗地，可以说都有”外挂“。

今年以来，建筑新规收紧后挂牌的地块，绝大多数阳台率只有20%。

25%的阳台率，其实都可以叫超新规了，阳台率排在这前面的只有保利玥玺湾、南沙壹号以及中交科城黄埔未来城。

也就是说，产品使用率这一块，尽管打不过隔壁的招商林屿境，但依然是广州头部水平。

｜截图来源：广州公共资源交易中心

此外，三宗地块均鼓励打造立体绿化景观。

怎么理解？简单来说就是地块本身难以满足绿地率要求的时候，可以用屋面绿化和垂直绿化进行折算。

可以参考的就是佛山的碧桂园总部大楼。

不过，这个条款并不是强制性的，还要看以后具体的项目设计情况。

但楼市君本身是很希望能看到这样的设计，建筑外立面可以与四代宅招商林屿境相协调。

｜截图来源：广州公共资源交易中心

至于未来的产品涉及方面，这三宗地住宅容积率分别是3.5、3.5和2.0。

也就是说，除了2.0容积率地块有希望出现小高层之外，大概率还是以高层塔楼为主。

值得一提的是，2025NJY-1和2025NJY-2地块之间鼓励建设人行连廊。

如果能由同个开发商拿下，会更容易开发。

再次，这三宗宅地还将为横沥岛带来大量配套。

这几宗地都有面积不少的商业配套。

比如2025NJY-1就有13124平商业、2025NJY-2则有12597平商业，2025NJY-3地块更多，商业至少20165平！

简单计算一下，仅商业面积就有近5万平！

此外，地块还将带来大量公建配套，其中最主要来自2025NJY-2地块。

根据规划，地块内部有一块占地33441平的地块，需要建设建面16750平的公建配套，并且部分配建需要在建成后无偿移交。

包括综合养老服务中心、6班幼儿园、社区卫生服务中心、妇女儿童中心、社区图书馆、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地等。

｜截图来源：广州公共资源交易中心

也就是说，在解决了地铁（18号线横沥站）、学校（中教院南沙实验小学）之后，横沥岛的商业和公建配套，都会在在地块建成后得到解决。

这对横沥岛的小区都是一件好事，特别是对临近的湾区金融城、招商林屿境等小区，都是一个利好。

不过，有点可惜的是横沥TOD纯商业地块没有一起挂牌。

原因也很简单，纯商业用地开发难度更大，在今年9月已经按照1.5级开发进行审批。

｜图源：广州规自局

最后，实际楼面价不低，价格优势不算明显。

对比去年成交的招商林屿境地块13057元/平的楼面价，这三宗地块实际住宅部分楼面价都会更高，楼面价优势不大。

再加上地块仅有25%阳台率，没有“四代宅”的户属空中花园加持，想要复刻招商林屿境的热度确实也有一定难度。

今年来，除了招商林屿境这个少数派，横沥岛其他项目销售情况都不算好。

在前两天，横沥岛尖某个住宅项目推出几套工抵房，单价甚至突破1字头，让人惊掉下巴。

好在总价不高，两块大的10亿左右，最小的仅有不到3亿。

特别适合有一定商业运营能力的房企去拿，体量不大库存风险也小一点。

｜明珠湾航拍

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目前，横沥地铁站可以说是南沙最繁忙的地铁站之一，早高峰都开始排队。

再加上横沥岛的住宅陆续收楼，人气肉眼可见慢慢起来了。

因此，楼市君认为除了18号线地铁站之外，现在最重要的是对横沥岛配套进行补齐。

毕竟，只有栽下梧桐树，才能引得凤凰来。

很明显，这三宗地块都是为此而来的。

楼市君也提醒一下，三宗地块都定在了12月8日早上10点限时竞价，我们也将持续关注地块出让情况。

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