楼市新一波升浪已蓄势待发

今年香港楼市的节奏，彷彿从沉寂的低谷突然转为澎湃的高峰。第三季一手住宅买卖登记宗数如同注入强心针，瞬间激活市场动能。土地注册处数字显示，今年首三季一手私宅买卖登记累积达14,482宗，其中第三季单季录得5,530宗，较第二季的5,240宗上升6%，连续两季增长，创下近五季新高。更令人振奋的是，这一季的登记宗数比去年同期的2,323宗暴涨1.38倍，这不仅是数字上的突破，更是市场信心回暖的明确讯号。

发展商们的策略亦功不可没。他们精准地将新盘定价贴近市价，犹如在对潜在买家说：“现在就是最佳入市时机。”这种定价策略不仅吸引了大量用家，也让投资者重新审视楼市的潜力。

然而，热度背后的金额走势却略显波动。第三季登记总值达600.12亿元，虽然较上季微跌5%，但仍是近五季第二高水平。平均每宗售价则下滑9.6%，至约1,085.2万元。这是否意味着买家更精打细算？还是市场正在调整步伐，为下一波升势蓄力？在低息环境的预期下，这些数字不再只是冷冰冰的统计，而是反映出楼市正在酝酿新一轮的价值重估。

从地区分布来看，港岛区表现最为亮眼。登记宗数由上季的358宗激增至1,353宗，升幅高达2.78倍；登记金额亦同步跃升1.43倍至236.21亿元。这种爆发式增长，或许与高端买家的青睐有关，也可能是发展商推盘策略精准命中市场需求。

九龙区则相对平稳，登记量微跌2%至1,492宗，但登记金额却重挫48%，仅得171.32亿元。这是否意味着买家正转向更亲民的选项？还是高价盘暂时退场，市场重心向中价位靠拢？

新界区方面，登记量由高位回落20%至2,685宗，登记总值微跌4%至192.59亿元。尽管如此，新界仍稳居销量冠军，占第三季新盘登记近49%。在十大热卖楼盘榜单中，新界更是独占七席，显示出其强大的吸引力与市场基础。

若将目光聚焦至十大热卖新盘，第三季屯门“NOVO LAND 3A期”以423宗登记夺冠，总值22.39亿元，平均售价约529万元，展现出亲民价格的吸引力。紧随其后的是日出康城的“凯柏峰II”，录得383宗登记，总值24.87亿元，平均售价约649万元；港岛南岸的“滶晨”则以369宗登记位居第三。

值得注意的是港岛南岸2期的“扬海”，虽仅录得6宗登记，却以平均4,338万元的高价拔得头筹，堪称第三季内的奢侈品。相对地，大埔“上然3期”的平均售价仅399万元，显得更为接地气。这种价差不禁令人思考：在楼价分化的时代，谁才是真正的赢家？是手握资金的高端投资者，还是首次置业的年轻家庭？

继10月底出现年内第二次减息后，年底尚有一次减息机会，息口或将持续步入下行通道，这对用家及投资者而言无疑是个吸引的利好消息。加上市况转暖，港股今年大涨所催生的财富效应，正吸引资金如潮水般涌向楼市。

此外，高才通与专才计划所带来的内地资金，更象是精明的猎手，趁楼价尚未飙升前低位吸纳。最近几个新盘首轮即沽清，便是最有力的证明。

若第四季每月能维持1,800至2,000宗一手登记，单季有望录得达近6,000宗，按季再升8.5%。全年一手买卖则有望突破2万宗大关，创下自2020年以来六年新高。

在这个瞬息万变的楼市棋局中，每一宗交易都象是棋子，推动更大的格局。作为买家，你会选择现在入局，还是静观其变？毕竟，机会总是青睐有备之人，而楼市的下一波浪潮，已然在转角处蓄势待发。

来源：香港经济导报

作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管