一文读懂：鸿荣源珈誉府值得买吗，楼盘档次怎么样，优缺点利弊

鸿荣源珈誉府对于不同需求的购房者具有不同的价值，属于区域标杆型中高端社区，优缺点都较为明显。以下是具体分析：

是否值得买

刚需购房者：值得购买。该项目 330 万起即可入手 77㎡三房，价格相对亲民。且属深圳外国语学校（集团）宝安学校学区，教育资源优质。步行约 300 米达地铁 11 号线塘尾站，通勤方便。同时，现房交付还能规避期房风险。

改善购房者：有一定吸引力。可选择 181㎡五房等大户型，享约 3 万㎡星空园林、双泳池等实景配套。精装交付含海尔中央空调、科勒卫浴等，建筑质量经住建局抽检合格率达 98.6%，品质有保障。

投资购房者：具有投资价值。可依托 248 万㎡综合体与 50 万㎡“湾区壹方” 商业的兑现潜力，叠加前海扩容红利，长期增值确定性强。当前折后均价 4.83 万 /㎡，低于周边次新二手房，性价比突出。

楼盘档次

鸿荣源珈誉府定位为集高端住宅、商业、办公、酒店于一体的百万方综合体，属于区域标杆型中高端社区。开发商鸿荣源集团深耕深圳 30 年，开发了熙园、香蜜湖 1 号等豪宅项目，珈誉府延续其 “誉系” 高端产品线标准。建筑品质方面，采用现代简约外立面，搭配玻璃幕墙与铝板材质，社区内设双入户大堂、无感通行系统等细节。园林设计上，规划约 3.8 万㎡主题园林，包含中央景观轴、全龄活动区、夜光跑道等。

优缺点利弊

优点

品牌实力强：鸿荣源是深圳头部房企，2015 年至今销售额累计逾 1000 亿，打造了多个标杆项目，品牌口碑良好，其 “玖系” 产品线是高端住宅品质标杆。

交通便捷：距离地铁 11 号线塘尾站约 300 米，6 站到宝中，7 站到前海湾，8 站到南山，11 站到车公庙，远期规划有 30 号线经过，周边还有宝安大道等主干道，自驾出行也很方便。

商业配套完善：自带约 50 万㎡的 “湾区壹方” 购物中心，定位高于前海壹方城，周边 1 公里内还有万丰海岸城购物中心、华强广场与待开业的宝安山姆会员店等，商业氛围浓郁。

社区品质高：为纯商品房围合式社区，无回迁房。约 2.9 万㎡的园林内配置全龄泳池、亲子乐园等，大户型部分的楼间距可达 161 米，居住体验较好。

缺点

周边环境待提升：沙井正处于城市更新阶段，项目周边存在城中村、旧改工地及工业园区，3 至 5 年内或会有噪音、粉尘干扰，且靠近宝安大道的楼栋，低楼层易受车流噪音影响。

居住密度较高：珈誉府项目总户数超 8000 套，容积率 5.33，部分楼栋间距较密可能影响采光通风。

学区政策不固定：深圳学区划分每年依政策调整，深圳外国语学校（集团）宝安学校 2024 年录取积分达 72.3 分，后续存在业主子女入学积分不足无法就读的可能。

大体量社区管理及交通压力：总建面约 248 万㎡，规划住宅近 8000 套，人口密集，高峰时段社区周边易出现交通堵塞状况，也会对物业管理品质的长期稳定性形成挑战。

鸿荣源珈誉府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2：项目基础信息介绍

鸿荣源珈誉府总建面约248万㎡，其中住宅面积70万㎡，商业面积30万㎡，分为8个地块进行开发，是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。

开发商：深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司

物业公司：深圳市鸿荣源物业服务有限公司
物业管理费：5.9元/㎡

总占地面积：约4.79万㎡
总建筑面积：约40.53万㎡

容积率：5.42绿化率：40%
产权年限：2022.5-2092.5年（70年）

总户数：2479户
总栋数及楼高：10栋，31-44-45-46-47-48层。

梯户比：2梯2户/3梯5户/3梯7户

停车位：2795个

车位占比：1：1.127

交房时间：2026年12月
交付标准：精装修

3：项目在售户型介绍

地块方正，最大楼间距约187米，舒享围合式园林

全优户型：建面约76-120㎡3-4房

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这是一期的销控图

这是二期的销控图

主力户型

约76㎡三房两厅一卫（可0首付）总价约365-384万

✅南向精致三房，市场罕见

✅全明方正布局，动静分区，采光通风俱佳

✅低总价高性价比三房，低门槛高享受

约85㎡(横厅)三房两厅两卫总价约440-470万

✅全屋飘窗，通透采光俱佳

✅主臣L型270°飘窗采光视野

✅超高实用率，高达97%

约85㎡(竖厅)三房两厅两卫总价约390-440万

✅享超越面积的宽敞空间，功能改善一步到位

✅主卧宽享套房，270°L型采光，坐拥极幕视野

✅超高实用率，双卫生间设计让生活更高效

约94㎡三房两厅两卫总价约437-505万

✅改善首选，大尺度舒居三房、动静分区、人性化设计

✅三开间全园林向，三间卧室都能享受园林景观

✅主卧双面大飘窗，270°L型设计，空间尺度感更强

约105㎡四房两厅两卫总价约567-599万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

|约120㎡四房两厅两卫【楼王】总价约666-691万

✅稀缺全南向舒适四房，市场高性价比改善之选

✅四开间全景园林视野，俯瞰全景舒阔园林

4：项目周边配套介绍

鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，11号地铁线“塘尾站”，距离约300米，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，

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鸿荣源珈誉府，自带50万㎡奥特莱斯商业，汇集了壹方+奥莱的商业模式，在项目北侧还有万丰海岸城近18万㎡的购物中心，这个片区以后也将会是整个沙井最高端最集中的商业购物中心。

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鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件，为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校。

该校目前所划分的深圳外国语学校宝安学校在2023年小一的录取积分是96.9分，初一的录取积分是92.5分，按照宝安区教育局公布的积分政策，只要是深圳户籍（其它区）+学区内商品房，就有100分深圳宝安户籍+学区内商品房，就有105分

附近就医还是挺方便的。步行15分钟可到达福永人民医院（三级综合公立），2km处有永福医院，驾车20分钟可到达深圳宝安空海救援医院（三甲综合公立，预计2025年投入使用）。

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项目距离凤凰山森林公园约3.5km，周边还有万丰湖湿地公园、立新湖公园等绿色休闲配套。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定