内蒙古
深圳南山有个小区，90平的三房2021年能卖1186万，现在393万就能成交——相当于三年跌没了一套深圳刚需房的钱。
这个叫月亮湾花园的小区，跌这么狠不是“深圳房价不行了”，是踩中了三个“暴跌雷区”：
第一个雷是“旧改画饼”。2020年小区传棚改，业主签约率超95%，大家都觉得“拆了能赔豪宅”，房价从6万/平直接飙到12.89万/平。结果因为少数业主分歧，旧改黄了——老破小还是老破小，货柜车噪音、承重墙开裂的问题一个没解决，之前的“拆迁溢价”全没了。
第二个雷是“接盘侠没了”。2021年买这里的基本是投资客，拿着经营贷加杠杆赌拆迁。后来二手房指导价一出，银行不给高评高贷，投资客资金链断了只能割肉：有人2021年1186万买入，2024年393万卖出，相当于每年亏264万。
第三个雷是“房子本身不值钱”。这小区是90年代的海砂房，楼龄超30年，暴雨后墙皮直掉，早被评为“准危楼”。行情好的时候，大家盯着“拆迁预期”忽略隐患；行情差了，“安全风险”直接让房子成了“烫手山芋”。
其实深圳跌得狠的小区都一个样：要么是靠“学区/旧改”炒起来的概念盘，要么是投资客扎堆的杠杆盘。比如沙井的博林君瑞，当年靠“前海规划+名校预期”涨到8万/平，现在3.66万/平都没人接——本质是“预期泡沫”被戳破了。
但这不是深圳房价的全貌：深圳湾、科技园的优质次新房，跌幅不到10%；带真实产业支撑的小区，甚至还能微涨。区别在于：前者卖的是“故事”，后者卖的是“居住价值”。
现在买房得避开三个坑：不赌没落地的规划、不碰老破小的“拆迁预期”、不用高杠杆接盘“概念盘”。毕竟月亮湾花园的业主证明了：靠“画饼”涨起来的房价，跌的时候比谁都狠。
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