11月供应持稳，新房市场将进入低位盘整行情

新房供应规模的调整正在引导市场进入平稳阶段。

CRIC监测的30个重点城市10月成交面积为970万平方米，环比微增2%，其中近七成城市10月新房成交环比持增。前10月北京、深圳等十城新房累计成交同比正增长。

11月新房供应持稳，28城单月供应环比微增5%，同比下降46%，其中高端产品供应比重较上月有所增加。

基于供应端低位持稳，新房成交绝对量将进入低位盘整期。

一个积极的信号是，11月房企推盘积极性有所回升。

据CRIC调研，11月28城预计新增商品住宅供应面积518万平方米，环比微增5%。

不过，从同比数据来看，同比下跌46%，2025年前11月累计同比下降17%，供给约束依然很明显。

从重点城市来看，北京、广州迎来了供应集中放量阶段，11月供应环比倍增，增幅分别达167%和126%，而上海和深圳同环比齐跌，供应量创历史新低，市场活跃度亟待提升。

此外，二线城市中长沙、长春、郑州、苏州等城市供应量环比翻番，为高增长阵营，主要源于上月基数较低或是单个大盘集中拿证所致。

而其他多数城市将迎来阶段性“空窗期”，比如宁波、南京、南宁、青岛、福州和济南，这些城市供应规模持续萎缩。

从供应结构来看，市场持续向高端改善需求倾斜。

重点城市刚需、改善、高端供应占比结构为28%、55%和17%，刚需占比明显减少，是下半年以来供应占比最低的月份，且年内连续两个月低于30%以下。

实际上，这一供应结构在重点城市已成为新常态，改善和高端市场将是新房市场的主战场。

从供应规模走势结合当下各城市的成交特征来看，11月新房成交环比微增，同比不及去年同期，新房成交绝对量或将延续低位盘整行情。从季度走势来看，预计四季度百城新房成交环增10%左右。

从市场热度来看，据CRIC监测，2025年11月，28个重点城市预期项目平均开盘去化率降至32%，环比下降3个百分点，同比下降10个百分点，显示购房需求后劲不足。

各城市新房市场成交预期分化延续，前期热点城市11月新房成交规模预期有所回调，一方面供应显著缩量，同环比均出现大幅回落，一定程度上制约成交放量。从微观项目来看，部分前期热点板块项目也有销售逐步滑坡迹象。

少数城市诸如深圳、武汉、重庆等预期延续弱复苏走势，整体成交规模低位回升。多数弱二线城市诸如郑州、福州、南宁等受购买力疲软影响整体成交还将下探。

从二手房市场来看，部分城市二手房成交预计相对好于新房，比如基本面较好的北京、上海、深圳、杭州和成都二手房成交环比上涨或持稳。大多数城市二手房成交仍将低位运行，尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群。

11月新房成交绝对量预计延续低位波动，多数城市新房成交预期由增转降，京沪深杭蓉等核心一二线城市热度回调，市场热度变化与供应规模和质量相关；武汉、南京、苏州、合肥延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；南宁、福州、常州等弱二三级城市，预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊。整体而言，当前市场仍处于低位盘整期，市场信心仍有待进一步修复。（来源：丁祖昱评楼市）