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规划中，将以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万㎡的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，打造新的福田CBD南区——会展南广场。

但也因改造涉及体量庞大、利益分配及产权纠葛复杂，搁置十年，直至2020年末，皇岗村传来拆迁消息，此后旧改进程按下“加速键”。

时至今年初，深圳规划管理局公示卓越皇岗村旧改项目批准名“皇熙悦府”，推广名：卓越缦悦。

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这一次旧改基本指标：占地3.1万，总建面40.5万，住宅建面20万m²,可售住宅10万m²,7万m²商业。整体货值100亿。

■项目分2期，首开推一期5单元，二期明年2季度入市

■项目122-173平米4房为主，占比83%,纯粹改善型住区，新规产品，销售使用率90%+。

交通配套：楼下就是地铁7号线皇岗村站，100米就是地铁4号线福民站，离福田口岸与皇岗口岸均仅一个站，属于双地铁口物业，交通非常方便。

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商业配套：项目自带7万平商业，隔壁就华润万家超市，周边2公里内包括购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等，商业配套 不用愁！

优点

1. 位置核心，地铁零距离：真正的地铁上盖项目，1站到福田口岸，尤其是通往香港也很方便。

2. 户型使用率高：超过90%的使用率在深圳福田新房中确实少见，空间利用巧妙。

3. 配套预期好：自带大型商业，周边商圈成熟，未来生活便利。

4. 产品定位改善：社区纯粹，户型设计偏向改善家庭，部分户型配置奢华。

缺点

1. 回迁房是最大硬伤，这也是深圳买房人抗拒的通病。

2. 高容积率与潜在密度问题：8.7的容积率让人倒吸冷气，可能导致楼间距较近，居住密度大。

3. 配套的学校由于城中村的存在，导致生源参吃不齐，虽然办校历史久，但教学质量跟不上。

4. 周边城中村围绕，片区的居住氛围混杂！

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学校配套：小学学区是皇岗小学（省一级学校），中学学区是皇岗创新实验学校（初中部），今年9月已被纳入福田实验教育集团旗下。

本次首推售一期5单元，92-173平米3-4房，共232套，精装修交楼，新规产品，使用率90%+；

近1:1梯户比，大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。

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卓越缦悦主打92-173㎡的3-4房，其中122-173㎡四房占比83%，定位是纯粹改善型住区。

92-105㎡ 3+1房：适合家庭结构较简单的改善客户，空间布局紧凑但功能齐全。

122-125㎡ 4房：项目主力户型，四房两厅两卫，兼顾舒适性和实用性。

173㎡ 4+1房+3卫：高端改善户型，配备环幕尊奢主卧、独立衣帽间及双卫浴，北区大户型还有双电梯独立入户，私密性有保障。

其中，项目最小面积92㎡产品，做到了双龙抱珠的户型设计，充分将户型内部空间进行展开，优化动静分区的同时，还实现了270°的小面积奢阔主卧景观。

105㎡产品是初改客户的最佳之选，类比在市场上同面积产品，卓越的105㎡产品做到了3+1的空间；

同时还保证了开间尺度的舒适性，并且户型还是主体南向的南北通透，无论在空间、舒适度、通透性上都做到了最佳。

项目123㎡产品，实现了4房空间构造，同时还保证户型南北通透同时4个空间为南向开启，产品构造上通过凸窗延展了景观面，是市场上极少见的南向优质产品。

126㎡产品为进阶客户的绝对选择，户型整体做到南北通透的同时，还保证了5空间南向的舒适体验，书房配置让户型在4-5房之间自由切换，符合更多客户的多重改善选择。

最大面积产品173㎡产品作为压轴藏品，户型整体正对深圳中轴，总览中轴灯光秀+各类深圳主活动会场。

最高5房3卫双套房配置，让居住舒适体验更升一级。主卧做到270°环幕景观，超绝视野面。

同时本户型还做到相对1梯1户的梯户配比，超绝奢宅体验。

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景观分析：航拍景观(100m)，东南西面都是待拆民房，北面远眺CBD及莲花山，南面高区可看皇岗公园和部分深圳湾海景。

项目外立面采用铝板+玻璃幕墙，定位比较高端，材质采用：深香槟金色铝板，深灰色铝板，深灰色格栅，香槟金色铝板，咖色铝板相融合。

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