房企集体转投商业地产:是穿越周期的坦途,还是新的泥潭?

香港置地的决绝转身,为寒意未消的房地产行业写下注脚。从去年宣布退出亚洲住宅开发市场,到高层换血、组织架构重构,再到今年十月彻底裁撤住宅业务人员,这家房企用一系列激进动作,完成了从“建房卖房”到“持商运营”的彻底切换。

这并非孤例。当住宅市场告别高增长,“高周转、快回笼”的旧模式难以为继,越来越多房企将商业地产视为穿越周期的救命稻草。华润、龙湖持续加码,新城控股商业营收占比逼近三分之一,连中海这样的住宅巨头也将商业地产定为“明天业务”。但热闹的转型潮背后,有人赚得盆满钵满,有人却深陷泥潭,商业地产究竟是普适性的解药,还是只属于少数玩家的盛宴?

转型热潮:从“一锤子买卖”到“长期收租”的逻辑切换

房企集体拥抱商业地产,本质是行业发展逻辑的根本转变。当住宅需求增速放缓、调控政策常态化,曾经被视为“资金沉淀大、回报周期长”的商业地产,如今凭借抗跌性强、收益持续的优势,成为房企资产配置的新核心。

数据印证了这一趋势。2025年1-9月,全国商业营业用房销售额降幅仅12.8%,显著低于百强房企16.3%的整体降幅;新开工面积方面,商业营业用房的下降速度也远小于住宅地产。在盈利表现上,商业地产更具优势——2025年上半年房地产行业整体销售毛利率仅14.5%,而商业地产毛利率通常高出5-10个百分点,且成熟项目能持续带来租金及增值收益,形成稳定现金流。

资本的流向更能说明问题。2025年1-10月,TOP100房企拿地总额同比增长26.4%,核心城市的商业地块成为争夺焦点。滨江集团在金华拿下的4块地中半数涉及商业开发,中海地产2025年上半年商业物业运营收入达35.4亿元,一线城市项目收入占比升至47%。从“赚快钱”到“赚长钱”,房企的转型选择,既是主动求变,也是行业倒逼下的必然。

冰火两重天:转型成功与折戟沉沙的鲜明分野

商业地产的赛道上,有人高歌猛进,有人黯然离场,差距早已超越“运气”层面。华润置地、龙湖、新城控股等头部玩家,已然尝到长期运营的甜头。华润置地2024年购物中心租金收入达193.5亿元,2025年上半年同比再增9.9%,125个在营项目中53个零售额稳居当地榜首,上海CP静安项目经改造后租金增长27.9%;龙湖集团89座商场上半年营收55亿元,出租率保持96.8%高位,重庆时代天街单项目租金达7.3亿元;新城控股的“吾悦广场”版图扩展至174座,2024年客流总量达17.66亿人次,商业运营收入突破128亿元。它们的成功,离不开对选址、业态组合和精细化运营的持续打磨。

转型三重门槛:资金、运营与市场的终极考验

商业地产绝非低门槛的“避风港”,其成功与否,取决于企业能否跨越资金、运营与市场的三重门槛。资金是转型的基础前提。商业地产投资回收周期长达十年以上,与住宅“快周转”模式完全相悖,需要充足的资金安全垫抵御现金流压力。那些过度依赖住宅销售输血、债务压力大的企业,往往在商业项目盈利前就因资金链紧张被迫中途离场。

运营能力是核心竞争力。商业地产的本质是“长期服务”,而非“建好即售”。从招商定位、业态组合到活动策划、客户维护,都需要专业团队持续深耕。当前中国3万平方米以上的购物中心已近7000个,是美国的6倍,消费者需求从“买商品”转向“买体验”,传统房企若仍沿用住宅开发思维,缺乏对新消费趋势的感知,必然被市场淘汰。

市场适配度决定生存空间。政策鼓励“商业+旅游”“商业+文化”融合发展,要求商业项目与城市资源协同联动,同时需运用人工智能、物联网等技术提升体验。头部企业已通过轻重结合模式(管理输出、品牌输出)实现低成本扩张,而中小房企若无法形成差异化优势,既难以应对存量改造的政策要求,也无法在激烈竞争中突围。

行业变局:没有标准答案,只有适配之路

中国地产的黄金时代,靠城市化红利和住宅需求就能实现规模增长的剧本已然落幕。当行业站在十字路口,商业地产确实提供了一条可持续的发展路径,但它并非适用于所有企业的“救命稻草”。

对于资金雄厚、运营成熟的头部房企,商业地产是穿越周期的压舱石,能通过长期运营实现资产增值;但对于资金紧张、缺乏运营经验的中小房企,盲目跟风转型可能加速风险暴露。事实上,除了转投商业,深耕住宅赛道同样有生存空间——在需求理性化的时代,将产品品质、物业服务打磨到极致,打造差异化住宅产品,同样能赢得市场认可。

行业的未来,从来不是“非商即住”的二元选择,而是“专业深耕”的必然趋势。商业地产的价值在于持续创造现金流,住宅地产的核心在于满足居住本质需求,两者没有绝对优劣,关键在于企业能否结合自身资源禀赋,把选择的赛道做深做透。

当潮水退去,真正能立足的,不是跟风转向的“机会主义者”,而是找准定位、修炼内功的“长期主义者”。房地产行业的下半场,拼的不再是规模扩张的速度,而是持续创造价值的能力。