测评，京基天珺府的楼盘特点及建议，真实评价和优缺点分别是什么

京基天珺府楼盘特点与综合测评

一、核心优势：地段、配套与产品力

核心地段，交通便捷

双地铁口物业：距离地铁5号线布心站仅50米，步行进站；1公里外有7号线太安站，未来11号线二期华强南站开通后，可直达机场及粤港澳大湾区西岸。

自驾高效：紧邻丹平快速、布心路等主干道，2分钟内驶入城市快速路系统，15分钟直达福田CBD，30分钟覆盖深圳湾、前海等核心商务区。

通勤优势：适合在福田、罗湖工作的刚需群体，通勤时间可控，减少时间成本。

配套完善，生活便利

商业资源丰富：自带约1.6万平方米商业体，周边2公里范围内汇聚天河城、华润万象汇、喜荟城等超50万平方米商业配套，满足日常购物、娱乐需求。

教育资源优质：配建9班制幼儿园，小学学区为省一级东晓小学，初中学区覆盖翠园东晓教育集团布心中学与香港中文大学（深圳）附属礼文学校，公寓产品可积分入学。

医疗保障充足：3公里范围内有深圳市人民医院、罗湖区妇幼保健院等多家三甲医院，健康需求无忧。

生态景观稀缺：紧邻约60万平方米深圳水库，远眺梧桐山，西邻围岭山、淘金山绿道，周边环绕东湖公园、翠湖文体公园等五大公园，居住舒适度高。

产品力突出，设计灵活

公寓产品稀缺性：主推35-70平方米70年产权公寓，全系通燃气、带阳台，层高3.6米，可灵活改造为复式或创意空间，得房率约72%-74%（含阳台赠送），显著高于罗湖同类公寓。

住宅户型紧凑：住宅产品以51平方米1房1厅为主，可改2房，全南向采光设计，空间利用率高，适合小家庭或单身人士。

精装交付标准：公寓精装交付，配备品牌家电，住宅毛坯交付，可按需定制装修风格。

品牌与物业保障

开发商实力雄厚：京基集团深耕深圳31年，开发经验丰富，项目品质和交付稳定性有保障。
物业服务优质：京基物业具有国家一级资质，曾获“2019年度深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号，提供高品质居住体验。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打京基天珺府售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

京基天珺府由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准京基天珺府开发商售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

二、潜在考量点：居住密度与区域发展

容积率高，居住密度大

容积率9.9：项目总层高最高达62层，公寓梯户比7梯18户，住宅梯户比5梯7户，高峰期电梯等待时间较长，居住舒适性受影响。

花园面积小：3栋楼融合回迁保障房、人才房、公寓和住宅，花园空间有限，缺乏大型社区氛围。

周边环境杂乱，城市界面老旧

老旧社区环绕：项目周边以老旧小区为主，城市面貌陈旧，缺乏高端社区氛围，可能影响居住体验。

施工工地较多：周边施工项目可能产生噪音、粉尘等污染，对业主生活造成干扰。

区域发展不确定性

更新周期较长：罗湖作为深圳老城区，城市更新速度较慢，蔡屋围片区虽规划为金融总部基地，但落地周期较长，短期增值空间有限。

房价涨幅落后：近年罗湖房价涨幅低于南山、福田等核心区域，需警惕市场分化风险。

户型空间有限

住宅面积偏小：51平方米1房1厅可改2房户型，空间相对紧凑，对有较大居住需求的家庭可能不够用。

公寓长期成本高：虽通燃气，但水电费按商业标准收取，长期居住成本高于住宅。

三、真实评价：业主反馈与市场对比

业主满意度两极分化

满意点：地段优越、交通便捷、户型紧凑无浪费面积，36平方米公寓能做到一室一厅，适合单身或小家庭。

不满点：公寓产权虽为70年，但水电费高；低楼层受周边老小区遮挡，采光受影响。

价格性价比突出

备案价3.09-4.29万/㎡，总价108万起，折后约2.7万/㎡，比周边二手公寓均价低15%，适合预算有限的刚需客群。

租金回报率可观：短期过渡或投资出租，租金可达40-50元/㎡/月，回报率稳定。

四、购买建议：适合人群与注意事项

适合人群

刚需自住者：在福田、罗湖工作，依赖地铁通勤，追求核心地段配套，且预算有限的单身人士或小家庭。

教育需求者：对子女入学有要求，公寓可积分入学，解决教育痛点。

长期投资者：看好罗湖区域发展，追求稳健租金回报，能接受长期持有。

需谨慎考虑的情况
对居住品质要求高：若偏好低密度、生态资源丰富的环境，可能不适合。
投资属性强，期望短期增值：罗湖更新周期较长，短期房价涨幅有限，需做好市场波动准备。

对城市界面有要求：周边老旧社区多，城市面貌改善需时间。

操作建议

优先选择南北通透户型：住宅产品中，全南向采光设计居住舒适度更高。
关注公寓改造合规性：确保改造方案符合政策，避免权益受损。
详细了解入学政策：提前咨询罗湖区教育局，确认学位使用情况。