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01 位置：真正的核心地段

在北京， 西城和二环这两个词自带光环，基本等同于“稀缺”与“昂贵”。所谓“地段地段还是地段”，买西城，买的其实就是“不可复制的地段”。

光源里具体在哪？它位于西城区白纸坊地区，樱桃园路口东南侧。这里是正儿八经的二环内核心地段，实打实的内城。

交通没得说，距离地铁4号线「陶然亭站」大约1公里，30分钟内轻松覆盖金融街、中关村、丽泽等核心商圈。周边还有地铁19号线和7号线，加上二环路、白纸坊东街、右安门内大街等主干道，无论地铁还是自驾，出行都十分便捷。

生活配套方面，家门口就是白纸坊商圈和美食天堂牛街，3公里内有多家三甲医院，北侧就是万寿公园适合饭后溜达，东侧是面积更大的陶然亭公园，有亭有湖，环境优美，也是稀缺的生态休闲资源。

论地段和成熟度，光源里确实没得挑，属于“闭眼入”的级别。

02 产品本身：新小区，但有“硬伤”

和百万佳苑一样，光源里的开发商也是天恒地产。这两个小区都是回迁居民选完房，其余房源拿出来当商品房卖，区别是光源里大多了。

相关消息，光源里占地13.22公顷，分9个地块开发，其中7个是居住用地，规划住宅建筑面积27.44万㎡。这样的规模，放在寸土寸金的西城，妥妥的“大地主”。

作为回迁房转的商品房，光源里的建筑、园林和装修标准，不能指望跟市面上顶尖的“好房子”或四代宅相比，但要和周边的“老破小”比，那还是可以有自信的。

小区环境是加分项：绿化、步道齐全，人车分流，地下停车场且车位充足。楼道里，干净亮堂，带电梯，光这一点就秒杀很多老旧小区了。

但户型是槽点（重点来了！）。从上面的楼栋分布平面图可以看出，7个居住地块基本都是围合式建筑，这就意味着，一来有东西朝向的户型，二来楼和楼的遮挡也是个问题。这两点可以说都是“硬伤”。

具体户型，从52㎡一居到130㎡四居，从刚需到改善，选择面还挺多的。实话实说，户型是真不咋地，这也是它最主要的扣分项。具体看看几种代表户型。

52㎡一居：东西向设计，暗厅暗卫，采光和通风是老大难；好在卫生间做了三分离，卧室带转角窗户，厨房带阳台，看着还算凑合。

67㎡两居：东西向设计，虽然客厅和主卧都朝西，有西晒的问题，好歹采光不错；入户门带玄关，三分离的暗卫，餐客厅分区，这个户型从整体格局上，感觉还是可以的。不过次卧的采光和通风本身要通过家政阳台，窗户开得也太小了。

94㎡三居：继续东西朝向，“手枪”户型，有过道狭长的通病，同样也是暗卫，通透性指望不上；客厅和西边次卧朝地；主卧朝东带衣帽间，东边次卧旁另分出来一间多功能室，可以做书房，从功能分区上可以当小四居用，就是东边次卧和多功能室面积太小了。

130㎡四居：总算有个南北通透了，但客厅朝北，带阳台，采光还是打了折扣；卫生间依然是暗卫，且只有一个；两个卧室朝南，一个卧室朝北；亮点是动静分区，还做了一个带转角窗的书房。

总的来说，选房时务必瞪大眼睛，大部分户型在朝向和通透性上都有点“闹心”。

03 书包：小学是亮点，初中看运气

书包是很多家庭最关心的部分。

对口小学大概率是南侧的宣武师范学校附属第一小学（宣师一附小），西城区的区重点，百年老校，在陶然亭白纸坊算是牛小，教学质量和口碑都挺硬。

但是，有潜在风险（敲黑板）！西城执行“多校划片”，没有百分百，只有大概率。

更重要的是，宣师一附小是纯小学，没有直升初中，在直升校聚集的陶白板块，很多家长可能会优先选择直升校，追求“一步到位”，所以可能生源和热度会受到一些影响。

所以，冲着书包去的要想清楚，是更看重小学六年的优质教育，还是更青睐小升初确定的直升名额？ 如果后者更重要，慎重考虑。

04 价格：性价比的由来，也是最大的诱惑

目前光源里的吹风价大概在9万元/㎡左右。给个参考，上次百万佳苑的网签均价9.71万元/㎡。

所以，总价测算，52㎡一居大约是468万，“500万起”的口径就是这么来的，67㎡两居的上车门槛大约是600万。

这个价格对比周边二手房，堪称“价格屠夫”。马路对面的万和世家二手房均价11-14万元/㎡，同地段的老破小也基本10万+。这年月不说“买到就是赚到”，价格倒挂对原本就打算买西城二手房的人，其冲击力还是猛烈的。

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