北京买房：理清思路，购房建议1706

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家是情况特殊，当年拆迁的时候没买房也没迁户，所以虽然没房但也在天坛南里上学了，东城学区。现在我们是一直在劲松租房，天天往返的大人孩子都累，不知是买房还是继续租房合适？

买房的话我们也就凑100多万，买300多万的仍然是劲松这种老破小，而且中介也说溢价高不划算。可租房的话这边房租也不便宜，感觉怎么都很吃亏。您给分析一下，像永定门这种老房学区房真的不能买了吗？

A：

1、不是不能买，而是既然知道是学区房，那房价中就肯定包含一部分学区溢价。但您家孩子已经上学，再买学区房的话也利用不上这部分价值了。反正我觉得是不太划算的，看您自己的感受了。

如果真是觉得往返通勤太累，又不愿意再租别人的房子，那就只能自己买一套了。房子是用来住的，能解决居住问题就算值，其他的都是副产品，不考虑也就不纠结了。

2、或者这么说吧，常规建议是如果孩子已经上学，那再买学区房就意义不大了，只用上了居住价值，闲置了学区价值。所以如果觉得租房不划算，那可以买房在朝阳没溢价的板块，租出去，然后拿着租金来换租天坛的房子，这样能占溢价部分的便宜。

再多说一句，300多万在天永学区也只能是占坑儿房，溢价相对来说更高，所以只能得到相对于劲松200多万的居住体验，那100万左右的价值是闲置的。

3、简单就是这情况吧，中介好容易说了句实话，看您是否愿意听了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我还是想跟您探讨一下，这虽然是回迁房，但小区是真实在建设的，开发商的各种手续也肯定正规，齐全，签订的合同您也说了是真实的，那怎么就能肯定是骗局了呢？我觉得各种意外是有可能发生，但出了问题就解决呗，总归不可能是烂尾楼。您说呢？

A：

1、这让我怎么说呢？打个比方吧，隔壁老王有个儿子，虽然可能是他老婆跟别人生的，但也算回迁儿子吧。这儿子是在真实的成长的，各种手续也肯定正规齐全。现在我准备跟您签个合同，把老王这回迁儿子过继给您，咱这合同肯定是真实的吧？您说我的行为是否会是骗局？

99%是骗局呗，因为这种过继行为就不被法律认可，我凭什么给人家老王的儿子换爸爸啊？合同是真实的，但交易内容却是违法的，那人家法院就没义务保护您的交易行为呗。

2、上次我说的各种意外，是基于开发商+中介没有欺骗行为的基础上的。也就是说在一切“真正真实”的情况下，还有可能出各种意外呢，但这谁能保证啊？

肯定是出了问题就解决，不解决也不行啊，否则您能忍气吞声的钱房两空吗？所以这句话没什么意义，在我看来应该是尽量规避有可能发生的问题，而不是明知有风险而去博取侥幸。

3、房子肯定不是烂尾楼，但您未必能得到产权啊，那就算不烂尾跟您有什么关系啊？某人有辆走私车，不是事故车，但就算签个合同卖给您，您能真的得到产权吗？法院能支持吗？

4、总之吧，我是基于您给我的信息，做出大概率是骗局的判断，就算不是骗局，也有可能出现各种意外，想得到产权不容易。您是否认可是您的事儿，不用在跟我探讨了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我女儿在北京工作好几年了，今年刚刚落户，她想买套小房，要不然一直住单位的集体宿舍不合适。但说实话我们小城市普通家庭实在拿不出太多钱，80万几乎是上限了，而女儿和我们的工资也都不高，算来算去顶多每月6000的月供。

所以我的想法是要不就再等等，毕竟单位宿舍的租金才几百块钱，应该还能租三年，所以不如三年后再买，到时候应该北京房价更降一些了。但女儿实在不想住宿舍了，想不买房的话就去自己租房，那样每个月就至少合租都3000左右，感觉还不如买房呢。

A：

1、您是要问我什么呢？是买还是不买，以及何时买是吗？或者是问北京的房价三年后是涨是跌？是这意思吧？

2、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。看样子单位宿舍是能住到28岁是吧？所以还有三年，那这就看女儿的意愿呗。或许她实在受不了跟同事合住一个房间了，迫切想有自己的独立空间。这是人家自己的感受，外人很难共情，更不好评价。

3、关于北京的房价涨跌问题，我不知道三年后什么情况，只能说现在在我看来，北京的房价处于阶段低谷期。没别的原因，就因为平均租金回报率已经超过同期银行存款利息了。这种时期在楼市历史上就出现过三次，每次都是相对的房价低谷，即便再跌也没什么空间，之后必定恢复到租金回报率低于银行存款利率的常态。那要想恢复，就要么是房价涨，要么是利率涨，您判断哪个可能性更大吧？

我认为是利率上涨的可能性不大，毕竟这些年一直是下降通道，降到1%左右都有可能。或者说什么时候中国经济化解了危机，利率才有可能上升，我认为至少得再等几年。

4、其他我没什么建议了，还是先跟女儿商量吧。还是房子是用来住的，能住单位宿舍当然更好，用最低的成本解决居住问题，实在觉得别扭再买吧。

不过说实话，以80万首付+6000月供，在减去税费的情况下，最多买200万左右的房子，不太好买到多宜居的，或者通勤会挺远的，考虑全面了再决定。

仅供参考。

四

Q:

您好，讲一下我目前的房子困扰，我是外地人，13年来的北京，当时刚创业赚了点钱心气足，所以直接在清河附近买了个80平底商300多万。但当时不很懂房子产权的价值，只想着做生意不交租金了，结局是到现在这房价基本没涨，就算涨点也不够利息钱的，还不如租房呢。而且关键是这些年正好是电商冲击实体店，我们这种小店时好时坏，基本没赚到钱。

现在最重要的是我家孩子面临上学了，26年，我本来以为就在海淀能上学，但刚得知底商是不能上学的，这让我们就非常被动了。解决办法是只能卖掉底商换成住宅，可我们不仅以后真的要租门面房了，而且还要背上至少200多万的房贷，所以想问问您，我们这种情况怎么补救才最合适？

A：

1、我没太理解，您应该是没有北京户口是吧？那既然是非京籍，无论是否有房，在海淀都很难对口入学，所以买学区房的意义不是很大。

而且非京籍就算没买住宅，在海淀也只需要一年的租房证明啊。也就是2026年入学的，只要提供今年9月1日前的租房合同和纳税证明就行了，现在是十月底，您是刚刚才知道这政策的吗？您本身就应该是租着房的吧，总不会住在底商里吧？

2、补救，我不太清楚海淀的具体政策，您问问能不能拿着9月1日前的租房合同去补办吧？另外得租有学位的房子，而且要跟业主协商一下学位的租金。

3、其他我不知道还有什么办法了，实在不懂。而且多说一句，就算是卖了底商买住宅，这时间也够紧张的。一是底商不好卖，二是贷款审批需要时间，从现在到填报还有半年了，如果确定换房的话就抓紧时间吧。

4、要不您再问问其他懂行的吧，或许有其他补救方法，但我不知道。

仅供参考。

五

Q:

请问，我儿子今年落户北京亦庄区了，因为上班就在亦庄，请问他是不是自动具备北京购房资格了？如果是，想买刚需房子，资金200万左右，请问有什么好建议？最好具体到小区，有房子推荐就最好了。

A：

1、今天一天我就接到三个想给落户北京的孩子买房的了，给人的感觉就好像北京户口很容易似的。我这发出去有可能又被某些人质疑了，之前是质疑为什么北京有这么多有钱人，现在会质疑为什么北京户口这么容易得到？

2、亦庄现在还不是独立的行政区，过几年有可能。有了北京户口就是北京人，自然具备购房资格了，五环内两套，五环外随便买。

3、我的建议是先做个总价预算吧，要不然光说200万不太好买到房子，这应该只是首付吧？然后列出主要需求并进行排序，比如是自住为主还是保值为主，过几年是否置换，现在是否就考虑结婚生子后的学区问题？

常规建议是如果没结婚，那就不用考虑学区房，毕竟现在的溢价率不低。虽然亦庄的学区溢价不高，但既然好几年用不上也没必要强求。当然如果总价预算高，也就是贷款多那就能兼顾了，总价越高，学区溢价就相对越低。

4、具体到小区什么的还是先做预算吧，别着急一步一步来。我建议是看看河西北部吧，因为不算亦庄学区，所以没有学区溢价。但过几年有可能合并学区，那就算占便宜了，不合并也不吃亏。其他的还是先做前期工作吧，别着急。

仅供参考。

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