广州中心城区首例！17栋危旧房变身宜居新家！

今日上午

越秀区“黉桥·小石集”项目交付揭幕

暨社区合伙人签约活动举办

标志着广州首个中心城区

连片危旧房“原拆原建”项目

——“黉桥·小石集”

正式由建设阶段

转入专业化运营阶段

活动现场

广州安居集团下属安居住房公司

与洪桥街道办事处

共同签署“社区合伙人”共建协议

作为项目运营管理方，安居住房公司将全面启动项目长效运营机制，与洪桥街道在社区治理、公益服务、文化营造等领域展开深度合作，整合资源、优势互补，共同探索“政府引导、企业运营、居民参与”的可持续社区治理新模式，确保城市更新成果持久惠民。

“黉桥·小石集”项目

位于越秀区洪桥街道辖内

洪桥街与小石街交界地带

项目计划在一楼增设约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。

同时首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，将着力打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。

通过首层退让，建成骑楼，拓宽道路通行空间，提升街区的通达性和舒适性。设计退台和大量的灰空间，留出开放绿洲院落和互联中层共享平台，让周边私房的“黑房”变“阳光房”，改善居住条件，实现从“忧居”向“优居”的跨越式升级。

打造更新示范样板

01推进存量更新提质

将中心城区现存连片危旧房小石集纳入试点，针对项目17栋上世纪60-80年代的C、D级危房，以消除安全隐患、盘活存量空间为导向，率先探索出一条广州市中心城区高密度社区危旧房自主更新的可行路径，跑出中心城区小连片危旧房“原拆原建”加速度，致力打造城市更新样板。

02主动探索改革破局

深入研究分析，在体制机制上大胆创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，为老城区更新提供可复制的制度创新样本。

自主更新

破解老城更新难题

01争取最大共识

改造过程从意愿征询到项目启动、改造实施的全过程充分尊重居民意愿，细致耐心地做群众工作，为老百姓解释政策化解群众的顾虑，不断了解居民的诉求、征求居民的想法，解决居民的实际困难，最终得到群众的支持。

针对顾虑重重的私房业主，属地街道指定业主熟悉、信赖的街道干部、社区同志“包户”跟进，坚持以情感人、以理服人、以德化人，顺利完成全部私房业主签约。

02动员多方出资

探索“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制。引导权属单位北秀公司主动发挥国企担当，将不同权属公房统一交给国企代管，由国企出资改造所有公房并负责后续运营。

成立自主更新委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，就项目建设方案多次征求业主意见，并调整设计方案为其争取利益最大化，成功说服私房业主出资改造。

打造绿色低碳、

安全宜居的“好房子”

01技术赋能改造

首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”，共装配56个模块，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。

通过工厂预制、现场快速组装的方式，提高施工效率，大大缩短工期（从8个月缩短到4个月），加快居民回迁速度，增强了居民自主改造的意愿。

同时节约了施工场地，成功解决老城区施工受限问题；又减少施工产生的噪声、扬尘和建筑废料垃圾对周边环境的影响。此外，还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

02兼顾安全和舒适

针对原内街巷最窄处仅2.7米、消防车无法通行的隐患，创新采用首层骑楼退距4米的方案，既满足消防通道要求，又提升了慢行系统体验。

同时，通过建筑内部空间抽疏，巧妙腾挪出“7”字型中庭区域改善采光，增加内庭院交流空间，显著提升安全性和舒适度。

03增容完善配套

发挥政策叠加效应，用好《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》及《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》模块化建筑容积率激励的政策红利，实现增容扩面，增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。

探索多宗地连片改造

项目范围内的房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房和私房等多种类型，同时每栋房屋均拥有独立宗地。

为有效推进改造工作，破解多主体联动开发的难题，经反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、统一报批”的模式，全部产权人共同委托其中一个产权人作为统一报建主体，按一宗案件审批办理，不同产权人用地相对独立设计，相邻用地为同一产权人的进行“小归宗”，整体建筑形态、平面、立面按大红线进行整体规划设计，确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，既满足了业主的多样化需求，又确保了项目的整体推进。

项目通过打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。

未来，越秀区将坚持以人为本，深化城区品质提升行动，充分发挥“黉桥·小石集”项目的示范作用，推动“老城提质”再上新台阶。

来源：洪桥街

摄影：钟涌

编辑：董俊毅

校对：张龄丹、龚湘怡

责编：蒋锦彤

编审：刘荣武、詹苹苹

签发：冯晓