荔湾，正在抛弃刚需

距离我们上次讨论荔湾小户型断货已经过了五个月。

新项目还没有动静，倒是次新二手房出现了成交。

本月，珠江广钢花城成交了一套约86平四房小户型， 总价约268.8万，单价约3.1万/平。

这个价格算什么水平呢？我们先来看看小区情况。

荔湾次新小户型价格如何了

一方面，珠江广钢花城公开在售二手房仅1套，挂牌单价约3.3万/㎡，环比下降约5.7%，另有3套未上架房源。

同时，我们咨询片区中介后得知，小区内还有单价3万多成交的房源，同样是86㎡左右的户型。

另一方面，根据中指院一手房成交数据，珠江广钢花城最新成交价格在3-3.3万/㎡不等。

换言之，珠江广钢花城3.1万/㎡成交的二手房，某种程度上算是高位接盘。

不过若是放到荔湾二手市场来看，这个单价还是划算的。

目前，荔湾的次新二手房基本集中在芳村，如广钢新城、花地湾板块，西关则是楼龄偏高的老破小，户型设计过时，难以匹配年轻市场。

比如临近的花地湾板块，次新房金域曦府，主打改善，72㎡两房小户型挂牌总价快去到400万了，单价5.4万/㎡。

广钢新城次新红盘保利东郡，同样是86㎡，只能做三房一卫，且挂牌单价4字头。

还有中海花湾壹号C区，约86㎡三房一卫，挂牌单价3.9万/㎡，总价超300万。

就次新二手市场来看，80-90㎡是当下挂牌较多的面积段区间，但多数户型设计还停留在三房一卫，生活空间难以适应家庭需求。

货比三家，广钢花城86㎡四房带主套+单价3字出头总价300万内 ，性价比还是蛮不错的。

荔湾一手小户型啥情况？

其实，究其根源，还是荔湾可选小户型太少了，不止是次新房，新房供应也一样。

我们统计了荔湾近四年不同面积段的去化周期发现，2024年开始，60-100㎡小户型去化周期断崖式缩短至5个月左右。

即60-100㎡小户型在荔湾非常抢手，基本是上了就能快速卖完的程度。

再看近一年数据，荔湾区60-100㎡新房成交套数占了将近一半，但套数供求比才0.56，这意味着两个人抢一套房，市场对小户型的需求火爆。

然而荔湾目前的新房市场，小户型要么售罄要么进入最后清盘阶段，选择甚少，新规产品更少。

还有关键的一点，新盘主要集中在芳村（白鹅潭），因占据着一条绵延的珠江黄金岸线，多数项目都主推望江大平层，非望江项目也多在改善大户型上发力。

好消息是，国贸前段时间拿下的石围塘项目，据悉会覆盖有小面积段三至四房户型，且是新规户型，值得关注荔湾小户型的买家重点留意。

总的来看，荔湾小户型市场正处于“供需失衡”状态——面对小户型新房成交占了半壁江山的火爆需求，供应端却选择寥寥。

这迫使部分刚需买家不得不在有限的一二手房中做出权衡，甚至接受高价。

所以选择变少时，每一个货比三家后的选项都具有性价比。

最后我想说的是，未来的荔湾，随着新盘逐渐迈向改善产品，小户型，尤其是新规产品+总价可控的小户型，稀缺属性只会愈加凸显。