山东
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历城城发千山云境
01
项目概况
【片区】：港沟
【交房标准】：毛坯
【占地面积】：首开地块2.6万㎡（首开地块）
【容积率】：容积率1.8
【总户数】：336户（首开地块）
【层高】：3.1米
【外立面】：南向铝板线条+铝板一体板+全景落地窗
【项目规划】：首开地块规划8栋住宅，包含5栋10层洋房、2栋17层小高。
【户型面积】：小高层户型为127/143㎡；洋房为127/143/169/189㎡
【梯户比】：189㎡为一梯一户，其余为一梯两户
【楼间距】：洋房约35-45米，小高约50米
【均价】：小高14500-15200元/平；洋房16100-19200元/平
【开发商】：济南同晟开发建设集团有限公司
【物业服务】：鑫盛物业
【交付时间】：合同2027年5月31日（预计提前交付）
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02
项目规划
项目一期（首开地块）容积率1.8，336户，包含5栋10层洋房、2栋17层小高层，均为毛坯交付。
03
项目户型
项目小高层户型有127/143㎡；洋房有127/143/169/189㎡。首层带独立庭院；顶跃带空中庭院，有超大露台。
项目层高3.1米，189平为一梯一户，其余为一梯两户。
04
目前在售
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项目首开3号楼小高层，4/8号楼洋房。
3号楼：17层小高，一梯两户，127/143m²，单价15200-16500元/m²；
4号楼：10层洋房，169/189m²户型。169m²单价17400-18000元/m²；189m²单价18400-19200元/m²。
8号楼：10层洋房，127m²户型，单价16100-17000元/m²
05
土地信息
2024年12月23日，历城城发底价摘得港沟2宗住宅，两宗地合计占地面积4.29万㎡，容积率分别为1.8、1.7，成交楼面价6112元/㎡、6235元/㎡。
06
项目配套
【交通】：近享旅游路、经十路、二环南路以及凤鸣路、凤凰路、绕城高速等交通要道，三横三纵路网接驳全城。
【商业】：融创MALL、汉峪商圈。
【医疗】：省中医东院、市中心医院东院等医疗资源，守护健康生活。
【教育】：项目规划9班幼儿园，北侧规划有60班高中和12班小学。
【景观】：项目西临凤凰山，南望泰山余脉，东有化盘山，北有莲花山，是主城罕见的四山环抱之地；同时项目东临韩仓河，环境生态宜居。
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07
项目价值点
师法自然 奢居低密山水
地势起伏，依地势高差，楼座排布错落有致。首开地块（一期）容积率约1.8，建面约127-189㎡低密奢贵洋房。
巅峯造物首层独院 顶跃空中露台
首层带独立庭院，墅级私享；顶跃空中庭院，双层享受，超大露台。
五进归家礼序 约73米顶礼门庭
精工雕琢雍容门庭，约73米恢弘尺度，高约8.4米，名贵松树，映衬金檐飞翼，打造至高礼宾规格。
一轴双庭四花园 山水静奢园林
一轴双庭四花园，无界山水森谷园境。特选数十种珍贵花木，打造三季有花、四季常绿的芳香疗愈花境。
双下沉庭院 空中揽景可观可游
归家仪式院：云缦之庭，层叠映趣，立体山水；中庭鎏光水院：星云水瀑，四季园景，内外交融。
两大高定会所 专属塔尖风范
地面独立会所，规划室内泳池、健身、茶室、私宴厅等；
业主专属的下沉会所，规划健身、瑜伽、书吧、社区剧场、天光茶舍、亲子活动区等。
人、车、电动车三阶分流 零扰通行
车行动线：尊崇细节，礼遇归途；
人行动线：礼仪下沉庭院，无障碍归家；
电动车动线：统一停放，温感监测，安心无忧。
全景环幕 境享无界山河
270°环幕宽厅、全面屏观景主卧套房；贯通式巨幕阳台；头排视角，推窗瞰山。
宽厅阔景 IMAX全面屏落地窗
南向面宽约15.7米的沐光广角宽厅，最大约3.6-4.2米单幅落地窗规格，天然山水取景框。
08
项目周边楼盘
千山云境所在的港沟片区位于旅游路南，虽然当前生活配套比较缺乏，但整体的环境不错，属于山景房。
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目前，区域内的在售楼盘仁恒河滨城尾盘别墅，以及同期入市的历城城发千山云境，另外，附近还有文旅城片区的绿城凤栖和鸣也在售。
其中，国颂天青、千山云境距离相近，产品面积段也有重叠部分，可以放在一起来对比。
历城城发千山云境位置上不占优势，离着绕城高速比较近，不利因素更多。不过，产品上，千山云境偏刚改，价格更亲民，入手门槛比较友好，127平小高层200多万就能入手，对刚改来说，性价比比较高。
国颂天青位置相对好一些，产品偏改善，更适合改善人群。
09
总结
作为旅游路沿线稀缺的低密山景房，千山云境有不少卖点。
从区位上看，在绕城高速内，距离主城不远，而且三山环绕，周边环境不错。
产品方面，容积率仅1.7-1.8，5栋洋房、2栋小高，3.1米层高，得房率挺高，小区内还配置会所个。
价格方面，小高层均价15200-16500；洋房均价16100-19200。比周边其他项目要低处不少，入门户型总价在200万左右就能入手，门槛友好，性价比高。
说一下项目的劣势。
1.旁边是绕城高速、港沟枢纽立交，会对项目造成一定的噪音影响。
2.港沟片区是争议较大的一个区域，一部分人因为环境优势对片区发展很期待，还有很大一部分人始终感觉港沟在村里，虽然有山有水，缺乏生活配套，出行只能靠自驾，还需要一段时间的发展建设。
综合来看，如果你在周边工作，比较重视环境，但手头预算相对有限，可以考虑一下千山云境。
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