中国的房地产市场会在明年下半年开始回暖？

国际的投行现在都在预测，说中国的房地产市场会在明年下半年开始回暖。先不去说这个判断正确与否，因为中国房地产市场最终是否回暖，取决于我们拿什么样的政策来应对当前房地产市场加速调整的状况。

如果从市场的基本均衡来讲，现在很多指标都反应过度了：房地产开发投资反应过度了，现在肯定是腰斩了；房地产的销售没了2%，距离高点，70%的销售没了；房价现在普遍下跌40%左右。如果从一个市场本身来讲的话，基本已经到了一个均衡点，并且已经反应过度了，市场的均衡点早已经出现了。

但为什么大家的预期仍然不好？

预期仍然不好的原因，是政策没有加力导致。比如说现在我们的房贷利率其实仍然很高，现在有些地方还有限购。当市场出现不好的预期的时候，我们没有相应的政策来跟上，包括有一些开发商的资金链仍然很紧张。这些问题没有解决，房地产市场的很多风险点仍然不断出现，烂尾的项目仍然没有全部解决，这是现在的问题。

所以现在的问题，我认为已经不是价格问题，已经不是市场的这些数据问题，而是我们针对当前房地产市场出现的风险，如何去精准地应对。比如说开发商的资金链问题，解决了这么多年，我觉得还得下更大的决心稳住。现在大家为什么不敢买房子？第一个，一旦开发商出问题，这个房子就会烂尾；第二个，房价会跌。那么这两点，我们怎么样从政策上进行回应，很重要。

所以我认为现在整个市场的数据肯定是反应过度了。当然，资产价格市场就是这样，涨的时候会反应过度，跌的时候也会反应过度。但是什么时候是个底，关键取决于政策，比如说我们下一步的政策，针对当前的风险能不能去解决，这很关键。

所以明年下半年会不会回暖，或者说上半年会不会回暖，又或者后年会不回暖，关键取决于我们在什么时间出台什么样的政策来应对当前房地产市场的担心。现在很多人一见到回暖，还是按照过去的思维，好像一下子所有的城市房价也好，市场也好，都会反弹，都会这样。我想，这个回暖，未来的房地产市场，大家一定会看到每个城市完全不一样。

比如说我们仍然按照过去的思维讲一二三线的话，那么一线、二线市场慢慢会稳住，但是三线可能还需要很长时间，四五线那就会更长。而且未来的市场会出现严重的分化，比如说好的房子、能够作为资产的房子，认为能保值增值，人们会去买；但是大量的房子没有保值增值的能力了。我们过去认为所有的房子都能保值增值，这是一个错误的想法。房子也是分为两种，好房子、稀缺的房子是可以保值的，是可以当资产的，但是大量的房子只能用来住。

所以未来整个中国房地产市场所谓的回暖，绝对不是同步的。所以大家记住，你去看你的房子，看你的城市，看你所处的地段，你的这个房子作为资产值不值钱、稀缺不稀缺，还是说就是老破小。如果是老破小，如果是不值钱的，那没有什么回暖可言。未来中国的房地产市场，最多只有20%的房子是可以作为资产来保持增值的。