楼市“最后的红利”，如何把握？

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最后的“红利窗口”

在当下的市场环境中，什么是楼市“最后的红利”？

答案并非某个具体的项目，而是一个正在关闭的政策窗口。

今年5月深圳明确：未来将按照国家统一要求，构建全新的“配售型保障性住房”体系。未来，保障房将彻底与商品房市场“绝缘”，实行严格的封闭流转，无法转为红本（即获得完整产权）进入市场自由交易。

“市场的归市场，保障的归保障”理念就此全面落地。

过去我们所熟知的安居房、人才房以及共有产权房这“老三样”，在现有房源售罄后将不再新增供应，将退出历史舞台。

而市场中存量的安居房、人才房，就成了“卖一套、少一套”的政策末班车红利。

更关键的变化是，这个“红利窗口”的准入门槛，近期也出现了松动。

今年9月，深圳在部分项目试点安居房“开库”——即在面向轮候库家庭配售后，如有剩余房源，将向轮候册以外、但同样符合条件的家庭配售。

这一系列政策变化，恰好与一个复杂的市场周期相遇。

尽管人们对美好生活、对高品质居住的需求从未消失，但出于对未来的不确定性，多数家庭的买房计划都在搁置，持币观望成为主流。

现在，到底该不该买房？尤其是像安居房这类稍纵即逝的末班车红利。

我们觉得，近期的山樾湾项目，就是一个值得解读的市场现象。

据说，自10月24日“开库”后，山樾湾展示中心从早到晚，人流几乎就没断过。周末想开车过去，光是找个停车位都得兜上好几圈。

更让人惊讶的，是热度背后的高门槛：要求全家深户（单身35岁以上）+名下无房+5年社保（本科3年），而且申购启动突然，窗口期极短（全程仅10天）。

很多人可能对这个门槛没有概念。

我们拿深圳人才房的申请条件做个对比，目前人才房的申请门槛已经一路放宽到了最多第六队列，准入门槛在不断下调。而山樾湾的最低门槛超过人才房最严苛的第一队列（全家深户、社保3年、单身满35周岁）。

即便在如此严苛的条件下，山樾湾依然吸引了1148批申购家庭。

那么，在普遍观望的市场氛围中，山樾湾为什么依然受到市场认可？山樾湾现象又能给我们的资产配置带来哪些启发？

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穿越周期的新视角

一个家庭的财富能否穿越周期，取决于资产配置；而资产配置的水平，取决于对宏观周期的把握。

在当下，手握现金的家庭普遍感到迷茫。

这种迷茫，源于资产价格的严重分化：一边是黄金、白银、部分股指等资产屡创新高，处于“山顶”；另一边，则是楼市在经历充分调整后，处于明显的“谷底”。

根据数据，截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率（1.93%）已罕见超越30年期国债收益率（1.86%）。这意味着，核心房产的现金流价值，开始跑赢无风险收益。

风险已被充分释放，楼市基本触底已是共识。但大家反而更不敢下手：什么时候反弹？买哪里才不会错？都是问题。

而山樾湾现象，恰好为我们提供了一个窗口，让我们看清了：在市场分化期，理性的购房者正在遵循哪些规律？

第一，中国科创看深圳，深圳科创看南山

科技创新是未来的发展主线。这不用多说，从“十五五”规划的顶层设计，到近一年资本市场的流向，所有信号都指向了这里。

科技创新也是带动房价上涨的动力。这套逻辑，在全球都已反复验证：无论是韩国三星总部所在的京畿道，还是美国苹果总部所在的硅谷，高密度的创新集群和高薪人才，始终是区域资产价值最坚实的支撑。

在深圳，南山的科创地位毋容置疑，这里汇聚了全市90%的独角兽企业、78.2%的风投机构和近1/3的“专精特新”小巨人；贡献了全市超40%的PCT国际专利，这个数字占到了全国的12.3%。

根据深圳最新的国土空间规划，未来将打造“1＋7＋N”全域创新空间格局，其中最重要的综合性创新核心区，就位于南山区，并囊括了前海。

而山樾湾，就是这个综合性创新核心区内唯一的在售项目，也是目前整个前海唯一的在售项目。

因此，山樾湾的火爆，首先就印证了市场对科技创新资产价值的强烈共识。

第二，别去预测未来，算清两笔账

很多人还在纠结市场何时回暖，却忽视了眼前的“经济账”和“生活账”。

经济账：当前在南山租一个品质尚可的房子，月租金普遍在6000至7000元，而山樾湾的月供在9000元左右。

换句话说，同样是每月掏一笔钱，租房一分钱都拿不回来，是给房东打工；买山樾湾在满足自住的同时，最终将沉淀为一份核心资产。

生活账：高品质的生活本身就是家庭财富的一部分。

放眼全市，论城市界面的崭新程度、城市级配套的密集程度，前海是当之无愧的第一梯队。近期的湾区书城、K11等重磅配套也相继开业，繁华生活已经全面兑现。

住在山樾湾，省下的通勤时间、孩子享受的好环境、好教育，这些短期无法量化，但最终都会转化成幸福感、工作效率、情绪价值、更成功的职业生涯。

对于有真实需求、希望改善生活质量的家庭，在当下出手买房是值得的。毕竟一个资产周期动辄十年二十年，及时享受才是王道。

第三、值不值得买？不只看价格，更要看价值

判断一项资产是否值得买，最终要看“价值”与“价格”的关系——即安全垫有多厚。

而山樾湾最核心、最无可辩驳的价值点，就体现在它当下的“价格”与它未来的“价值”形成的巨大剪刀差上。

最直观的对比：

山樾湾总价255万起；

周边二手房如佳兆业前海广场，最近的成交总价约600-1000万。

两者之间是极为悬殊的上车门槛，如果错过这次机会，未来想要在前海置业，面临的将是2-4倍的成本。

另外，即将绝版的安居房还有10年后转红本的巨大红利：以一套山樾湾总价约300万（约70㎡）的房源为例，10年后大约只需补缴61万就能变成真正的商品房，在二手市场自由交易。

假设不考虑货币贬值，哪怕未来10年市场横盘，房价一分不涨，只维持在今天的9万/㎡，一套房也能净赚近270万。

这样的安全垫，这样的确定性，全深圳恐怕找不到第二个。

而且这个半价买入的，还是一个约4900户、无租赁房源的纯粹大社区，还有前海目前最紧俏、填补了市场空白的两房户型。

所以，当核心地段、科技创新、实用价值和安全价格全都集中在山樾湾一个项目上时，它就成了迷茫市场中那个确定性答案。

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为什么要循序渐进

山樾湾的火爆，让入围家庭倍感幸运，但也让被高门槛拦在门外的家庭产生了新的疑问：

既然“开库”了，为什么门槛还这么高？

人才房最多都放宽到第六队列了，为什么安居房的申购门槛不能低一点，进一步增加队列？

这些声音，真实地反映了深圳人对“安居”的迫切渴望。

但如果我们跳出个体视角，站到城市治理的宏观层面，就能理解深圳在推动“开库”试点时，为何必须采取“小步快走”、循序渐进的审慎态度。

第一、维护市场稳定性

像山樾湾这样位于核心地段，价差显著，未来能转红本自由交易的保障房，本身的市场关注度就极高。

现在恰好是商品房市场刚刚企稳回暖的微妙节点，如果一次性将存量安居房大规模、无差别地推向市场，很可能会影响市场的预期和修复节奏。

第二、试点探路稳妥推进

深圳是一座管理着超2000万人口的超大型城市，任何一项重大的民生政策调整，都牵一发而动全身。

安居房开库究竟会释放多大的能量？库外的真实需求规模到底有多大？不同群体的支付能力和区位偏好是怎样的？

山樾湾作为第一批“开库”试点，其首要目的不是卖房，而是一次测试，摸清到底有多少符合条件的家庭？门槛设置是否精准？流程是否顺畅……以确保未来的每一步都走得更准、更稳。

深圳的保障房建设力度，本就领跑全国，在“十四五”期间计划筹建量和建设进度上都位居全国首位。

在如此高强度的投入基础上，深圳仍在探索如何盘活存量、惠及更多市民，这本身就是一种担当和创新。

从早期的轮候库体系，到人才房的队列放宽，再到安居房的试点开库，深圳一直在努力寻找“加快去化、惠及民生、稳定市场”三者间的平衡点。

我们看看人才房的发展趋势：申购条件不断放宽，最多已经放宽到第六队列，这背后就是深圳“以人为本”的民生导向。

按照这个趋势，安居房的门槛未来也势必会动态优化，以惠及更广泛的家庭。

这次山樾湾试点“开库”，只是一个开始。我们了解到，项目现场已经启动了第三队列的诚意登记！全家一人深户或单身满30岁也可以登记。这透露了一个微妙的信号，符合条件的家庭可以先到现场了解下，也许下一批幸运儿就是你呢。