唏嘘！南通刚需红盘，房价跌回2014年？

总价仅44.8万，单价低至“4字头”——市北刚大需盘新城香溢紫郡，一套法拍房正以跌破2014年开盘价的“白菜价”变卖。

该法拍房位于小区33幢102室（楼栋总层数为25层），建筑面积约95㎡，是曾经备受刚需和投资客青睐的“小三房”。

信息显示，这套法拍房市场价定为80万，首次起拍价为56万，无人报名流拍；二拍价格降至44.8万，依然未能成交。

目前该房产已进入变卖程序，虽然已有近80人设置提醒，超6000次围观，但依旧无人报名。

新城香溢紫郡，市北板块标志性刚需大盘，体量庞大，超4000户。

信息显示，该项目2014年首开，当时均价“5字头”；随着2016年市场大环境升温，其售价跳涨至“8字头”。

而上述法拍房当前的变卖价，已经跌破项目11年前的首开价。虽然目前市场上“破发盘”屡见不鲜，但如此长时间跨度的价格回落实属罕见。

回顾新城香溢紫郡的高光时刻，二手房成交价一度突破2万/㎡，较首开价涨幅近300%。

下面这套2020年成交的“小三房”，当时成交价高达205万，单价近2.2万/㎡，约为上述法拍房变卖价的4.6倍！

惊人的涨幅，让新城香溢紫郡成为彼时投资客争相追捧的对象，甚至传出“有富豪一次性购入十余套”的市场传闻。

然而，随着市场行情回落，这类跟涨迅猛的小区也首当其冲地进入深度调整期。

二手房平台数据显示，今年前三季度该小区成交均价持续下滑，分别为0.96万/㎡、0.87万/㎡、0.83万/㎡，三季度均价已经跌至2016年新房价格。

从下图近三年成交数据曲线也能明显看出其下行趋势——

成交量方面，今年1-10月累计成交了104套，流通性尚可，但庞大的存量如同高悬的达摩克利斯之剑——小区当前挂牌量仍超340套，高居唐闸板块榜首。

按照当前月均成交10套粗略估算，消化现有库存还需要34个月。在这样的背景下，房东想要快速成交，最直接也最无奈的方式，大概就是进一步降价。

尽管二手房价格也已深度回调，但仍显著高于上述法拍房。

为何这套法拍房如此“廉价”？笔者认为，除法拍房本身存在的产权、清场等潜在风险外，产品本身的硬伤亦是关键——大高层搭配低楼层的组合，在市场下行期抗性尤为凸显。

与此形成对比的是，该小区另一套位于21幢602室（6层洋房）的法拍房，建筑面积约123㎡，起拍价79万，吸引到9人报名，最终以总价101.12万、单价约8237元/㎡成交。

由此可见，当普涨行情退去，那些存在明显硬伤的资产，即便祭出“白菜价”的噱头，也难掩其内在价值的疲软。