北京买房：理清思路，购房建议1705

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

网友问了个很有意思的问题，关于美国的，总结如下：美国有中国意义上的农民吗？有宅基地吗？我会种地，能到美国当农民吗？我要求不高，只想拥有一块100亩的土地，30亩种粮食，30亩搞养殖，30亩种经济作物，然后再留一些地种蔬菜+大棚，实现自给自足+每年赚几万美金就行。当然还得盖个House，大院子能养马的那种。请问在美国好实现吗？

A：

1、我没在美国真正生活过，不懂您问的这些，只能说一些我大概知道的。

2、美国没有中国意义上的“个体农民”，只有农场主。因为美国仅有1%的人从事农业，数量300万人左右，其中95%以上都是Wasp，也就是“白人+昂撒+新教徒”。

那他们既然垄断了土地和农业，却能供应美国市场和出口，所进行其实就是“集约化+工业化”生产了，和中国的分散式小农经济有本质上的不同。

3、美国没有中国意义上的宅基地，他们所有的土地都可以交易。当然，美国的土地也划分土地性质，中国是借鉴了他们的。

比如美国土地分三大类，国有+私有+社团持有（公司、协会或教会）。细分的话也分农业，工业，商业，住宅，休闲等等20多种主要性质。简单说就是美国是全世界土地性质划分的鼻祖，他们有哪些性质，其他国家的规划才有的借鉴。

至于美国如果算宅基地的，那就是农业用地中的住宅用地。可以自行建设和维护，但一般都要经过City的审批和检查。而且和城市住宅一样要缴纳房产税等各种税费，因为这是作为家庭财产的税基，这点跟中国的宅基地两码事儿。

4、您的设想蓝图很好，要不去美国试试吧，看是否能实现。不过我提醒您想一下，如果在美国当农场主很赚钱，那为什么只有300万人从事？老黑老墨和亚裔为什么不去抢饭吃？是他们不饿吗？还是说其他族裔的都太傻太瞎+太善良？

记住了，商业社会中如果某行业有高利润，那背后通常有“四高”：高门槛，高风险，高投入，高难度。

5、另外再提醒一句，无论任何一个国家，土地的产权和经营权（经营内容）都是两码事儿。甭看很多土豪在美国拥有动辄万亩的土地，但只是产权而已，相当于买了某个企业的股权，但并没有进行具体经营。一旦参与或改变耕种策略，那麻烦事儿有的是。

毕竟在任何一个成熟的商业社会中，蛋糕都已经被瓜分完毕，而且所有能盈利的点，都被各个公司或组织（工会协会）设置了法律上的护城河，轻易是不会让外人来抢蛋糕的。尤其美国是工业化的农业，是大规模集约化种植的，说种大豆就多少万公顷种大豆，说种玉米就恨不得半个州种玉米，这才能有效率和竞争力。

而您设想的是桃花源，想干嘛就干嘛的没人管，恐怕是不可能实现的。甭说随便种植和养殖了，在美国你想出售农产品，都被几大公司所垄断，小农户根本没有自主权，也无法和大型农场竞争。

6、所以我估计您的桃花源计划也就想想就得了，要不然全世界那么多土豪，或者说中国就有数不清的有钱人，他们其中很多人都有田园牧歌的梦想，为什么没听说过谁去美国实现了？

再多说一句，您所理解的“自由”或许和美国的不一样。或者这么说吧，中国人理解的自由是“个体自由”，就是我想干嘛就干嘛，谁也没资格管我。而美国的自由指的是“团体自由”，是某个社区、社团、社群的自由，在加入了这个群体之后，才可以去争取自己团体的整体自由。

比如步枪协会，争取的是持枪自由；金星的兄弟姐妹，争取的性别自由；流浪汉，争取的睡大街自由；润人们，争取的挨揍+挨靠的自由。但如果是作为个人，在美国是没什么自由的，否则那几十万条法律都是给狗定的吗？

仅供参考。

二

Q:

请问，我经过考虑决定先不卖房了，明年或后年春天之后再考虑，尽量不影响孩子中考。但我也担心如果房价持续下跌，一年多或两年后或许又少卖100多万，这代价就太高了。

所以我们也有个想法，就是先割肉卖掉，先不买，在附近租一套条件更好的，租18个月，大约花20万，您觉得是否合适？

A：

1、也没什么不合适的，房子是用来住的，无论买房租房，只要能解决居住问题就行。不过我也建议是卖房后最好关注市场行情，如果发现成交量持续上涨就关注，房价也抬头的话就最好赶紧去看房吧，避免踏空。

也就是两手准备，房价不涨或下跌就看着，涨了就赶紧买。反正最多两年，很快就过去了。

2、另外也可以算个账。卖掉套现后的资金是存银行还是做什么？如果存银行就顶多存2年期吧，我刚查了一下五大行的利率是1.05%。您的房子价值750万，每年能收7.8万利息，18个月是11.8万。

而您在附近租一套条件更好的，18个月花费20万，每个月1.11万，一年就是13.3万。这里是海淀，老房的平均租金收益率是1.5%，那租的这套房如果是老小区，这套房价值886万。

那您就自己比较一下吧，卖掉自己价值750的房子，收1.05%的利息，然后每个月添4500块钱，去租人家收益率1.5%的房子。自己觉得是否划算吧。

3、简单就这情况，我没什么明确建议，只是列出这些情况，您自己考量吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们北漂夫妻，有可能后年落户，刚卖了老家房子150万，手里有100多万存款，想再贷款200万左右买套三居房。但目前纠结的是，如果买在北京那就只能是市区老破小或郊区新房，都未必合适居住。

而且既然落户有望，我们也有把在外地上学的孩子带回北京的想法，所以还想兼顾学区，可这样就更不好买到合适的了。所以想请问您能否推荐满足我们需求的房子？如果没有的话我们如果再等两年，等到户口下来之后买房是否合适？

A：

1、等两年是否能买到合适的？我不敢回答，您还是找懂行的预吧。毕竟以您的买房要求，按现在的行情至少要大几百万才能满足，而这两年里您能增加多少预算？如果不能太多，那就得让北京房价至少降下40%才有可能满足，甚至是腰斩才行。这谁敢预测啊？反正我不敢。

2、其实450万的预算不低了，在北京近郊买个商品房三居没问题，单价4万左右的。而您既然连五环外近郊都觉得远，那估计就至少考虑四环内的了吧？

而且还得是兼顾学区，那基本就是东西海了，单价至少8万起，这都是便宜的，10万+才是现在的均价呢。那现在的一套商品房三居室千万左右，降到450万，我感觉您的期望值有点儿太高了。

3、总之我没有推荐的，理想和现实差距过大。两年后的事儿我也不敢预测，还是咨询别人吧。另外多说一句，您老家的房子卖掉了，北京又没买房，那两年后万一房价涨了怎么办？即便只是北京的涨了也不太好办吧？

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在想改善住房，家中两口人没有孩子，也不想要孩子，看中建邦华府塔楼的一套高层全朝南两居室，128平米，不知道600万的价格是否为市场价？

A：

1、这我可不知道，具体价格只有当地中介最清楚，还是问他们吧。

2、不过600万/128=4.68万一平，这价格好像偏低似的，即便是大两居也偏低了。毕竟建邦华府曾经是南三环楼王呢，很不错的小区，这价格真不高。

所以在我看来，如果这是真实价格+没有硬伤瑕疵，那这价格至少是不算贵，应该是比较合理的市场价。

3、另外也可以用租售比算一下。让当地中介给预估一下租金，如果能租8500以上就算合理，9000以上就更合理了，1万以上算捡漏儿。也就是作为大户型，租售比700左右就算合理，数值越低越好，说明居住的性价比高。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是随军军属，单位有自住房子，但只能自住的那种。所以我们想给孩子买套房，看了东西南北很多楼盘了，选出以下四个请您帮着参考一下。因为朋友是您的粉丝，昨天帮我们用租售比计算了一下房子的性价比，说是您教的方法，简便有效。

经过和各楼盘附近二手次新房的比较，我们发现这四个小区的租售比都严重偏高，最高的甚至高出20%以上，就是****，而这里偏偏又是我们最看好的，是本来认为性价比最高的。所以我们现在很迷茫，感觉不知如何是好了，真心来请教。

A：

1、这我好像也说不了什么，因为我对新楼盘不熟，这四个项目都没去过，只是看过简介而已，估计还没您熟悉呢，他们卖房的才更懂。

2、不过可以解释一下，新楼盘比周边同等二手房高出20%也在正常范围之内，因为这就是我们开发商的利润，不赚钱的房子是没人盖的。而且这20%只是看着高，但其实是毛利，等把成本都扣除之后能剩5%纯利就不错了，这年头儿地主家也没有余粮啊。

您之所以之前觉得性价比高，那是因为更注重社区环境和居住体验了，但忽视了地段儿的价值差。打个比方吧，北京人如果去鹤岗，会认为随便哪套房的性价比都挺高的。但实际上如果计算“真实”的租售比呢，大多数或许还不如北京呢。因为当地的数字只是看上去很高，但同时空置率和空置期也高，对冲之后的数值就不如北京了，很多小城市都是这种情况。

3、城市内部其实也一样，不少偏远地段儿的房子看上去性价比都高，哪个小区都比市区老破小强。但如果计算数值，那就体现出地段儿价值了，性价比就未必怎样了。

4、其他我没什么可说的了，对新楼盘实在不熟，不敢瞎说。或者说房子是用来住的，那您还是多考虑居住体验吧，其他的都是副产品。

仅供参考。

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