海亮唐宁府入住率50%，正常吗？两年房价降三成，割肉还是出租｜房哥问答449期

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问答449期

问：西部大道融创西安宸院怎么样，房价今年也开始降了？

答：在很长的时期，宸院是抗跌的，一方面周边新房没有供应，二手房里金地，海亮，万科等小区，或房龄太旧，或小区环境一般，或人车不分流，融创因为交付最晚，环境不错，且小区又洋房，二手房价格一直在头部。

但2023年以后，情况两级反转，随着同类型的金地中央公园交付，更好的位置，更近的公园，商业，分流了融创的二手房需求。

随后，区域大量供地，同样价格，中海锦业元晟，陕建雁南朗境，云境，中粮大悦未来城等新房陆续上市，看融创的人就少了很多。

价格相等的情况下，新房户型更好，赠送更多，还有额外优惠，因此在宸院买高层的，都会反复对比，反而是宸院的洋房，在周边暂无替代，价格一直稳定。

后续周边土地容积率仍偏高，即便有新盘，少见洋房，因为稀缺，融创洋房业主不用担心，反而是高层，替代的小区太多了。

问：买了刚需小区海亮唐宁府，听说入住率只有50%？

答：虽然西安没有各个小区准确的亮灯率统计，但从感官和身边朋友反馈看，50%的入住率在西安已经不低了，尤其是刚交付的小区，空置则是常态。

2028年-2021年的时间里，不少人跟风买房，其实都没有自住需求，一旦遇到房价下跌，房子空置，算不过来账，就开始降价出手，这也是高新三期，软件新城，奥体等片区，刚交付就有业主亏本卖的原因。

一般高入住率的小区，无非主城区的刚需高层，生活便利，买来就为了自住，剩下的则是学校旁边的房子，因为自用，上学陪读，入住率普遍更高，典型的案例绿城全运村，中海学仕里，绿城桂语蘭庭等。

一个上千户的社区里，真正百分百自住，晚上灯火通明的很少，感兴趣的我们可以出专题，去热门小区挨个数一数。

问：有两套小户型，不想再买，但有娃后就要改善？

答：房子不再多，在于精，西安本地土著里，尤其是家里有家属院的，多套房的不是个例。

但随着房子变旧，没有电梯，停车困难，物业拉垮等原因，能力之内，还是会考虑置换，毕竟住新房，也是对美好生活的向往。

而一旦有孩子，到了入学年级，为了更好的学习氛围，换房就成了刚需，房户一致的规则下，这是唯一的渠道。

事实上，如今在港务区，高铁新城，团结片区，高新CID等新开发区域买房的，很多也是为了孩子，同时兼顾改善，教育的吸引力可见一斑，是刚需中的刚需。

倒不是家长对教育投入有多痴迷，而是上学本就是少年的必修课，一个好的起点，好的学习氛围，对于孩子日后的三观，生活影响很大，至于考上什么大学，找到什么好工作，都随缘了。

起点线确实不能输，但终点谁先冲线，看天赋也看运气！

问：西安有套房一直挂着，两年降了30%没人看，出租还是割肉？

答：现在二手房，表面是情绪影响，背后是供需失衡， 以贝壳平台为例，2022年初，西安二手房挂牌房源超10万套，2024年10月，西安放开限售后，挂牌量超过14万套，短短一年后，如今则是17万套。

供大于求的时期，二手房价格评估几乎失灵，参考上一套成交价，买家不信，参考周边新房，新房更低，高价挂牌更是无人理会，有的只有最低价成交。

最终，再降30，再降50，降了100万的故事，就不是个例了，时间久了，大家对降价卖房就习以为常。

非要实在没人看，降价也没人，且房子房龄尚可，地段好出租，不妨换个思路，以租金为主要收益，也是一个现金流。

明明没人硬要卖，只剩非理性降价，明明你觉得割肉了，买家还认为可以再砍一刀，双方立场不一样，谈不到一起的。

没到资不抵债的地步，普通人谁没事天天卖房，房子是资产，是家庭压舱石的属性依旧存在，至少银行还是可以抵押贷款的。

问：西安新房还是就很火，团结片区的绿城和保亿，都要摇号？

答：个别的红盘难以掩盖整体新房市场的下行，国家统计局的数据，西安新房连跌13个月，二手房连跌23个月，现在虽然有成交量，但都是降价换来的结果。

不同的是，二手房直接降价，房东大砍一刀，新房则是通过户型高赠送，开盘优惠，会所大门升级等方式变相优惠。

通过绑定优惠，小批量开盘，长时间蓄客，保证每次开盘的热度，能摇号是成绩，更是信心体现。

保亿和绿城由于价格，位置均衡，高赠送突出，确实卖的不错，刚刚过去的金九银十，绿汀芳菲卖了273套，仅次于第一的信达凤熙云著。

往后，团结片区供应很多，新盘不断，周边客户有限，谁开盘早，就能抢占优势，开盘晚，就要面临周边新房内卷。

问：南稍门大户南门筒子楼，租金下降，卖还是不卖？

答：租金下降的根源，在于物业很差，租户鱼龙混杂，居住体验差，全凭地段好，人流量大，出租率还可以，这是南稍门的现状，但不可持续。

以中贸广场，大话南门为代表，都是周边高密度筒子楼的代表，实打实的钢筋水泥森林，但因为有地铁2号，5号线，又临近小寨，小雁塔，南门等多个旅游景区，房子很好出租。

但这不代表这里的房子有稀缺性，反而更多的处境是随着房子变老，租金越来越不稳定，房价越卖越低，但房东要操心的地方更多。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

长期当房东的都知道，哪怕租金低一点，租客稳定也可以，挣钱是一方面，更重要的是省心，南稍门往后的价值，在于楼下的商铺和商业，楼上的住宅，越来越看不到头。

9500一平卖了也不亏，起码省心，毕竟当年买的早，价格都不贵，市场还在下行，这种筒子楼受众太有限了。

问：凤城一路的众邦长安郡很神秘，上学+改善能看不？

答：2021年三月， 众邦丝路总部及电线电缆研发生产项目北区投产仪式在西安经开区举行，时隔一年半后，众邦又在凤城一路低调拿地约23亩，取名长安郡，这是众邦在经开区落地的时间线。

这块地最大的亮点就是二环边，仅1.8的容积率，可谓相当低密，由于地处经开一期腹地，配套也很全，周边地铁8号线，汉城湖公园，经开第一学校南校区，蓝海风商业等配套一应俱全。

不同于一般开发商，拿地后就宣传，众邦长安郡（ 西安众邦置业发展有限公司，经开预售字第2025485号，备案名:枫林小筑，推广名：众邦长安郡 ） 相当低调，施工进度很快，一直盖到现房后，才在七月出备案价，十月开盘，现房销售，非常少见。

小区本身体量不大，但定位豪宅，有洋房、庭院豪宅、空中墅三类产品，全部都是大面积，用料上也相当考究， 全石材围墙，全石材立面，50种名贵树种，羽毛球场、儿童游乐区、健身区/瑜伽室/私教室/乒乓球场/棋牌室一应俱全。

七月份公布的备案价显示，均价区间约24792-28415元/㎡，在以刚需供应为主的城北市场，是新房里难得一见的改善社区。

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作者：Kikyo

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