突围利器还是无奈跟风？是时候深度审视一下兰州四代宅了！

先问大家一个问题：如果此时摆在大家眼前有两套房可选，你会怎么做抉择？

一种是面积110平，排除公摊还剩大概89平；一种是面积110平，得房率却达到120%，甚至还能额外赠送阳台。

前提是，这两套房子的地段和单价也都差不多。

不用犹豫，大部分人都会笃定的选择第二种。而这，也是当下兰州爆火的四代宅产品，最吸引人的优势之一。

诚然，除了超高的得房率外，其空中庭院、下沉式会所等特色也在吸引着大家，四代宅的市场关注度确实很高。

之所以拿它出来讨论，是因为：它的出现，的确搅动了兰州的新房市场，且当下的市场对它的态度，也确实有点奇怪……

一方面，购房者对它的评价褒贬不一，可一部分四代宅项目的实际销售情况，却十分可观，甚至有的项目推出不久，就接近清盘状态了。

另一方面，即便建造和维护成本相比普通住宅都更高，可开发商们仍在清一色的打造四代宅产品，市场供应量也在不断激增。

不得不承认，四代宅概念的背后，有很多问题需要深入探索。那么，它到底是弊大于利，还是利大于弊，交付后又会遇到怎样的问题呢？

首先，我们来分析下四代宅产品身上，直击兰州购房者痛点的超高得房率。

由于赠送露台、花园等不计入面积，兰州市面上的很多四代宅实际使用面积远超传统住宅，相比以往80%左右的得房率，四代宅的实得面积多得可不止是一星半点。

基于此，很多开发商的营销话术也从“零公摊”变成了“负公摊”。可有没有仔细想过，这多余的这么大的面积，到底是从哪来的？

实际上，对所有的开发商来说，提高得房率的方法，无非就是两个，一是降低公摊，二是提升赠送面积。

通常来讲，公摊就包括电梯间、楼梯间、公共门厅及过道等。

那当下四代宅产品打造的一梯两户，甚至一梯一户，以及更加宽敞的门厅和过道设计改造等，其最终的公摊面积势必也会相应增加。

就算没有公摊的概念，房子的建筑成本都摆在那里不会变，唯一变化的，不过只是销售时的计算方法罢了。

尤其是在提升赠送面积上，开发商也算是使尽了浑身解数。要知道，所谓提升赠送面积，指的是让更多的室内面积不计容。

而开发商的方式就是，将城市规划中不计容面积算作建筑室内面积的一部分，从而提升赠送面积。

比如，通过阳台外移、双阳台设计，或改造飘窗、设备平台等方式……

举个例子，按照兰州的规定，不封闭的阳台确实按照水平投影面积的一半计算建筑面积。也就是说，只要开发商通过合理的布局提升阳台面积，再加上四代宅错层露台的设计，那赠送面积自然会提升。

再比如，兰州的开敞式公共休闲绿化平台同样不计容。基于此，很多四代宅原本应该是共享的公共绿化平台，从设计一开始，也就有了“私有化”的倾向。

不要小看这多余的赠送面积面积，实际羊毛还是出在羊身上。

这不仅意味着住户要独自承担电梯、走廊、等公共区域的面积，后期也需要承担的公共设施和维护，换个角度来说就是，物业费也会相应高出很多。

再来看四代宅项目非常外显，非常吸引购房者的空中庭院和下沉式会所设计。

先来想象一下，超大庭院露台上全是专业园艺师搭配的绿植，再布置上休闲摇椅、小吧台和美酒，微风一吹，能不上头吗?

下楼就是充满绿意的生活体验馆，游乐区、健身区、餐饮区、电影区、图书区样样齐全，这样惬意的生活又有谁不想拥有？

这个时候再加上置业顾问瞅准时机的描述：以后这就是您清晨的瑜伽室、午后的阳光书房、傍晚的露天酒吧……这绝妙的话术，让人听了恨不得立马掏钱买房。

可冷静下来想想，四代宅那些被兰州人诟病的缺陷，确实还未得到实质性的解决。

从工程层面来看，眼下兰州大庭院露台所面临的问题就是：能不能真正承担起“花园”的概念。户户有花园推开阳台就是春意盎然，这样的场景当然是美好的，但难度也显而易见。

毕竟，这种设计综合建造成本显著高于传统住宅，光楼体的承重就是几何倍的要求，戴上了大沿帽的四代宅，平台越大，缺陷越大！

后期绿植养护更是难题，大部分植被很难在兰州存活，不经心养护，花园极易沦为“杂草园”。各家各户的生活习惯肯定也是难以统一，空中绿化效果更是难以保障。

尤其到了冬季，防冻、灌溉等可能都需专业团队操作，花费也会水涨船高。蚊蝇、风沙、雾霾、雨雪……仍是开放式平台难以克服的硬伤。

此外，兰州一部分四代宅可能采用了更深的阳台设计，导致室内形成2-3米的永久阴影区，出现“外亮内暗”的尴尬。

而一部分项目的错层设计，可能会严重干扰上下层视线，阳台板也会遮挡下层采光，当你在家里惬意的布置庭院，在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底，私密性暴露无疑。

而下沉式会所的设计，前期我们身处其中的感受确实不错，可一旦楼栋方位正对或背对下沉庭院，业主向下看时，就是一个黑洞，难免会感到压抑。

更何况，其交付之前都是有开发商负责维护的，这种“地下庭院+地上景观”的联动效果，不仅能营造出一种高端人士的生活场景，还能大幅提升小区整体档次和辨识度。

可实际上，下沉式会所对防水防潮以及自然采光与通风要求极高，这就意味着后期需要更多的人力成本去维护，一旦交付后，这部分区域由谁来运营呢？

游泳池的水循环系统更换要不要钱？健身器的维护要不要钱？电影院放映、图书区管理要不要付出人力？

倘若这些由物业来接管，那业主就必须承担上涨的物业费，最尴尬的是，这些设备能同时容纳的人数是有限的，人多了可能得排队，没人又存在长期搁置的情况，谁愿意掏这多余的维护费呢？

要么就是物业不接手，会所招商引进第三方公司来市场化运营，这就意味着小区会进来很多除了业主之外的外来人员，难免会影响到社区的纯粹，甚至会产生纠纷。

既然存在这么多缺陷，那四代宅产品后期是不是就会“翻车”呢？答案是否定的。

第四代住宅的创新理念一定值得肯定，但其本质，是居住产品的优化，而不是市场低谷期的“救命稻草”。

相较于传统地产项目开发，四代宅的机制确实为当下市场注入了一剂强心剂，尤其是对改善类产品而言，它的优势与居住体验就是颠覆性的……

它的设计的确指向了好房子的标准，也就是“更自然、更高舒适度、更美好的生活场景”这一终极目标。

这个基础之上，即便对于购房者来说，部分成本增加了，换来的确实是更值得的生活，更何况，相比买普通住宅来说，四代宅的优势还是很明显的。

其次，针对空中庭院和下沉式会所设计中所呈现出的劣势，兰州越来越多的开发商也已重视了起来，甚至在设计之初，就在努力规避痛点和缺陷，或者带运营方案。

能肯定的是，未来，有产品能力的房企大多还是会选择打造四代宅这样的产品，而有实力想要改善生活条件的购房者，也自然会更加青睐它。

更何况，随着近些年房地产市场的变化，整个行业也确实需要一场革新和转型了，也只有这样才能重新调整市场。

而四代宅产品的出现和升级，就是这个过程中的必然产物。

只不过，对于兰州四代宅来说，还需要更多的产品研发与考量，未来也有很长一段时间要走。

这个过程，就像打怪升级一样，无论是对兰州开发商还是购房者来说，都是一场重大考验。前者需要不断推陈出新，而后者则需要更多的耐心，在选择上去做斟酌。

当前市场上那些不断进化的四代产品逐渐抛去缺陷，升级的越发完美时，这样的产品无疑也就更显难得。

而那些产品力还没有跟上的房企，就必须要抓紧“补课”了。

作者=指兰针·小芒果

版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载

如需授权，联系客服

法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林

联系电话：181 9800 5777

我们一起聊聊观点，讲讲故事