沙井中熙珑湾的优缺点，是什么档次，配套学校，中熙珑湾值得买吗

深圳沙井中熙珑湾项目深度测评（2025年11月）

一、项目基础信息

开发商：深圳市中熙房地产开发有限公司（联合沙井和一股份合作公司开发）

位置：宝安区沙井西环路与沙井南环路交汇处西北侧

体量：总建面约42万㎡综合体，涵盖住宅、公寓、写字楼及商业

交付状态：2024年12月31日已交付（现房销售）

容积率：5.94，绿化率40%，梯户比2-3梯5-6户

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二、项目档次定位

中熙珑湾定位为中高端综合社区，主打刚需及首改客群，ArtDeco建筑风格，配建泛会所、共享书房等公共空间。但受限于沙井片区整体发展水平，不属于富人区，与深圳核心区高端楼盘存在差距。

三、核心优缺点分析

优势：

综合体配套：自带2万㎡商业街区，周边有京基百纳、新沙天虹等商圈（车程10分钟内）。

教育配套：配建9班幼儿园，规划九年一贯制学校（具体名校未定），满足基础教育需求。

现房销售：即买即住，规避期房交付风险，精装标准较稳定（西门子厨电等）

价格优势：3字头单价低于沙井海岸城等竞品，适合预算有限的刚需家庭。

劣势：

交通不便：距离地铁11号线沙井站约2公里，依赖公交或自驾；远期规划地铁未落地。

城市界面差：紧邻九九工业区，环境嘈杂，城市更新需长期等待。

高密度居住：容积率5.94，楼间距窄，部分户型采光受限；公摊约25%-28%。

市场表现疲软：二手房价格较2020年开盘价下跌37.7%，投资属性较弱。

四、配套学校

幼儿园：项目配建9班幼儿园（已落地）。

中小学：规划中的九年一贯制学校（具体办学品牌未官宣），目前学区对口学校一般（非顶尖名校）。

五、值不值得买？

适合人群：

沙井地缘刚需：预算有限且依赖自驾，优先考虑现房安全性。
长线持有者：看好会展新城（国际会展中心）远期发展，能接受5-10年配套成熟周期。

需谨慎人群：

依赖地铁通勤者；

对噪音、环境敏感者；

追求短期升值或优质学区的家庭。

决策建议：

优先选择朝南高楼层户型，避开临工业区楼栋；

对比同价位现房（如鸿荣源珈誉府），权衡交通与品质；

若自住，建议实地考察周边环境及学校进展。

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