最高法：未提供物业费水电费缴费原件，不能证明合法占有房屋？

裁判要旨

当事人仅提交入住通知书、装修协议、物业及水电费用单据等材料，未提供费用缴纳的银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，其提出的排除强制执行主张不能成立。

争议焦点

1. 当事人提交的入住、装修相关协议及费用收据，能否单独证明法院查封前已合法占有案涉房屋？

2. 以家庭人口多、房屋已连通装修使用为由，能否主张对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益？

裁判意见

再审申请人与房产公司签订《商品房买卖合同》，以银行转账方式支付全部购房款，房产公司出具收据并提供了入住、装修相关协议及水电、物业费单据。后案涉房屋被法院查封，申请人以已合法占有、家庭人口多需居住为由，请求排除强制执行。法院审查认为，申请人虽提交了入住、装修协议及费用单据，但未提供对应的银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，无法充分证明其在查封前已合法占有案涉房屋。同时，家庭人口多并非排除强制执行的法定事由，申请人的主张缺乏充分法律依据。综上，法院裁定驳回其再审申请。

典型意义

本案明确了“合法占有房屋”的司法认定标准，强调了费用缴纳原始凭证的关键证明效力，为类似案外人执行异议之诉提供了明确裁判指引。此举既维护了司法执行的严肃性和权威性，也引导当事人在房屋交易中注重留存完整证据，规范交易行为，减少法律风险，同时平衡了交易安全与申请执行人的合法权益。

法律评析

首先，证据的完整性是司法裁判的重要依据。根据民事诉讼证据规则，主张权利或事实的当事人需提供充分、有效的证据予以证明。本案中，费用缴纳的银行转账记录及原件是证明实际占有使用房屋的核心证据，缺少该类关键证据，其他间接证据难以形成完整证据链，无法达到法定证明标准，这体现了司法裁判对证据真实性、关联性、完整性的严格要求。

其次，排除强制执行需符合法定条件。案外人执行异议之诉中，排除强制执行的主张需满足法律明确规定的要件，家庭人口多等情理因素不能替代法定条件。法院严格依照法律规定审查，避免了以情理突破法律边界，确保了法律适用的统一性和公正性，维护了司法裁判的确定性。

最后，本案对房屋交易行为具有引导意义。在房屋买卖、占有使用过程中，当事人应注重留存银行转账记录、缴费凭证原件等关键证据，规范履行合同义务，及时办理相关备案手续。这不仅是维护自身合法权益的必要举措，也是减少纠纷、提高纠纷解决效率的重要保障，有助于营造规范有序的市场交易环境。

案件索引

（2021）最高法民申××号