新房买不起，二手也上亿！东京房产凭什么越涨越稳？！

2025年只剩下最后2个月了，东京的房地产市场依旧在高调上涨。无论是新建公寓还是二手公寓，价格都保持在高位。而且，没有明显降温的迹象。

根据不动产经济研究所与东京房地产调查机构的最新数据，2025年8月首都圈新建分售公寓的平均价格达到1亿325万日元，连续两个月突破1亿日元大关。

若将目光限定在东京23区，新建公寓均价更是高达1亿3810万日元。

就算对许多日本所谓双收入高收入家庭而言，这样的价格也已是难以企及的天花板。很多人也许会说，买不起新房，那二手房也不错，但事实是，

新房太贵，二手也不便宜

面对节节攀升的新房价格，许多人转向了二手市场，结果发现二手房价格也同样惊人。

东京23区二手公寓的70平方米换算均价在8月已达1亿721万日元，连续四个月站上“亿日元”门槛。

这意味着，即使是20年前被视为“高不可攀”的新房，如今在二手市场上仍旧维持高位。

特别是港区、千代田区、中央区等“都心3区”，已经形成了强势的价格带，供需紧张进一步推高了价格。

不过，这样的高涨势头也有着明显的区域差异。东京都的东部与北部的区域（如足立区、葛饰区）价格相对平稳甚至略有下滑，而西部与南部（如目黑区、世田谷区、品川区）则仍在稳步上升。

另外，离开都心、跨过荒川进入三县的埼玉或千叶的区域后，价格也骤降约1800万日元，这也让“跨河族”的房产更具性价比。

东京房价为何难以跌下来？

表面上看，东京的房价似乎已经高到了泡沫阶段，许多人担心这是否是“平成泡沫”的重演。事实上，与1980年代的“土地神话”不同，本轮东京房价的上涨更依赖租金收益与实际需求。

东京的人口依然保持净流入，尤其是单身与双职工家庭，对市中心小户型住宅的租赁需求旺盛。房价上涨的同时，租金也稳步上升，使得投资收益率维持在合理区间（通常为年化3%~4%）。

此外，购买主体中有很大比例是“现金买家”，这意味着即便价格调整，也不会引发金融系统性风险。

因此，学者普遍认为目前的东京房市更像是“结构性高价”，而非泡沫。

也就是说，东京房价高涨背后的支撑力量依然坚实。究其原因有以下几点：

第一、新房成本推高整体市场

人手短缺与建筑材料涨价，使得新建公寓价格持续上涨。建筑公司和开发商的利润空间被压缩后，只能通过提高售价转嫁成本。而二手市场自然被动“跟涨”，形成价格联动效应。

第二、股市繁荣带来的财富效应

东京股市在过去两年屡创新高，一部分高净值群体通过股市获利，将资金转向不动产市场。对他们而言，购买高价公寓并非“刚需”，而是一种“资产配置”或“避险工具”。

第三、日元贬值带动海外资金流入

长期的日元疲软，让日本房地产在国际视角下变得“便宜”。大量来自中国、新加坡、香港与欧美的投资者涌入东京，以现金购买整栋公寓或高端住宅。尤其是港区、涩谷区、新宿区，已成为外国资本的集中地。

东京房产今后该怎么买？

如果你计划以投资为目的进入东京市场，现在的确需要更谨慎的选择与策略。可以首先关注郊区“通勤黄金带”。与其在港区拼命追高，不如关注世田谷区、大田区、杉并区等交通便利、生活机能成熟的中产住宅区。再往外一点，如武藏小杉、船桥市、川口市等地，性价比极高，租金回报率往往优于市中心。

想追求大手笔的，二手整栋公寓是潜力股。在东京，整栋出租公寓比单户更具现金流优势。

比如杉并区上高井户一栋7户住宅楼，售价约1亿952万日元，月租金收入达54.7万日元，年回报率约6%。这样的资产既稳定，又具备土地保值功能。

要注意留意日本政策与利率变化。高市早苗上台后，会有一系列的新举动，未来的价格走势，与政府的宏观政策息息相关。

若“高市政权”采取加息或抑制外资投机措施，市场可能出现短暂回调。但就长期而言，东京依然是全球资金的安全港。

与几年前相比，东京的房产市场，确实昂贵。但它的高价背后，是稳定的城市结构、真实的居住需求，以及国际资本的青睐。与其幻想“低买高卖”，一味等待机会，不如重视稳定持有、稳健收租。

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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