碧桂园债务重组迎重大突破，境外债即将降债约 840 亿元！

在万科、万达跌落神坛，左右互博之际，融创、碧桂园却恰似浴火重生，迎来了资产重组的天赐良机！

接下来，我们就简单分析下，碧桂园债务的特点和重组方案！对了，碧桂园已经重返世界500强了！

一、碧桂园当前仍面临的核心问题

尽管境外债务重组取得重大突破，收获降债 840 亿元、融资成本降至 1.0%-2.5%等一系列利好，但从财务数据、运营现状及市场环境来看，其仍需应对多重压力：

首先，碧桂园的短期现金流依然极度紧张，偿债缺口还是十分巨大！你要说他脱离了ICU还为时过早！

截至 2025 年 6 月末，碧桂园现金及等价物仅 62.82 亿元（较 2023 年中期缩水超 93%），其中 177.8 亿元为受限资金，实际可自由支配现金仅约 60 亿元！而同期逾期债务 1419.78 亿元 + 可能触发交叉违约的债务 442.05 亿元，合计 1861.83 亿元，可用现金仅能覆盖逾期债务的 5%，短期偿债压力未根本缓解，说白了还是坐在债务火山口上！

其次，虽然其家大业大，有近万亿总资产中，但其中5262.9 亿元为 “发展中及待售物业”（占总资产 57.9%），其中， 77% 位于人口净流出的三四线城市，甚至部分项目拿地成本已经高于当前售价，扣除成本后几乎断定已经没有利润空间！

众所周知，当下三四线城市刚需已被透支，今年 8 月统计的全国 30 城开盘去化率仅 42%，弱三线楼盘无大折扣根本卖不动，存货难以转化为正向现金流。

而这类的损失，实际上在当下很可能没有入表计提，形成 “账上原始资产、实际最新亏损”，此外，碧桂园另有 2154 亿元应收账款，而且是以房企 “三角债” 为主，回收周期长、坏账风险高，市场没有将其一次性清0已经是考虑到其破产处置，对谁都不利的风险了。

其次，碧桂园这两年，跟随大盘，销售额大幅下滑！2025 年前 9 个月权益销售额仅 255.1 亿元，较 2020 年半年 3536 亿的峰值暴跌 92.8%，排名从 “宇宙第一房企” 跌至百强第 19 位，但物业服务依然为全国第一管理管理面积（519万平米）；当下，其单月销售额虽稳定在 30 亿左右，但严重依赖 “降价促销”，2025 年前 8 个月销售均价从 0.97 万 /㎡降至 0.83 万 /㎡，每平米降 1400 元，利润被严重压缩，何况当下房地产行业的低价倒挂现象严重，持续降价实际和饮鸩止渴并无二样。

更严重的是，除物业外，其地产的核心运营能力持续萎缩，新业务完全无法支撑后续增长，碧桂园从 2021 年 10 万员工裁至 2025 年 6 月的 1.8 万人，职能部门几乎裁光，仅剩建筑和代建核心团队，过去行业里引以为傲的“人海战术” 和高周转模式彻底失效，项目管理能力持续下降，从而倒逼“一体两翼” 战略的全面失败！

而这个战略转型方向可谓是碧桂园最后的希望，其原本希望通过“房地产 + 建筑科技 + 代建模式”走出第二曲线，不想2025 年上半年科技建筑收入降 40.5%，代建业务仅排行业第 11（2025 年上半年代建签约 412 万㎡，不足巅峰拿地规模 1/10），唯一增长的酒店业务仅盈利 10.76 亿元，连利息零头都无法覆盖，新业务难以成为营收支柱，股价也只剩高峰期的5%！

这里还没算其还在打官司的部分，截至 2025 年 6 月，碧桂园工涉及 5000 万元以上的未决诉讼 / 仲裁达 344 宗，标的合计 464 亿元；受限资产规模 1042.38 亿元，占 2024 年末净资产的 123.48%，资产流动性已经被锁死，没有几百亿美圆的输血，资产负债表空间已经毫无希望！

而且，这里面主要是应付供应商工程款、建材款等，就算是最后判为无息负债，其规模也达 3948.57 亿元，而其在建工程里，部分项目也仅支付 30% 工程款，剩余打欠条，导致施工方、建材商合作意愿下降，经常会时不时的影响下保交楼进度，自地产危机后，碧桂园一共交付了180万套房子，今年还剩20万套，如果全部完成，大的保交楼任务也就完成了！

二、碧桂园未来前景分析

境外债重组落地与保交楼进入收官阶段，为碧桂园争取了 “喘息空间”，但离财务 “翻身”还很远！

短期来看，债务压力缓解，保交楼释放资金这个事情肯定是利好！并且，债务结构也得到了显著优化，毕竟，重组后境外有息负债减少 840 亿元，融资成本从超 8% 降至 1.0%-2.5%，债务期限延长至 11 年，每年可节省巨额利息支出，而且这次是境内 8 笔 133.32 亿元债券直接重组通过，5 年内无兑付压力，现金流压力大幅减轻。

此外，截至 2025 年 10 月累计交付超 180 万套，2025 年预计完成 20 万套交付后，大规模保交楼任务基本收官，刚性资金需求减少，压力也会减小不少！后续就看财政行业 “止跌回稳” 政策加码，只要有更多的流动性支持，房地产兜回来还是有一定的可能的，只不过这个资金数字太过庞大！

对于买碧桂园房子的业主而言，心态放正吧，毕竟2025 年已有超 300 家房企破产重组，政策 “救市” 聚焦 “良性房企”，而非 “带病奔跑” 的企业；三四线楼市 “有价无市” 的格局短期也难以改变，能收房就不错了！

接着，资产重组的关键，通常是股价水平，碧桂园当下港股股价长期在 0.5 港元左右震荡，市值较巅峰蒸发超 95%，投资者对其盈利能力、债务化解的信心仍非常薄弱，后续若销售无明显起色，再融资和资产重组难度就会激增，而对于其资产负债表的长期去杠杆压力，我感觉依然是任重而道远！

至于轻资产新业务能否快速突破规模、成为营收支柱，我觉得大家也别猜了，万科、万达也是这么想的，要不大家学英伟达他们，三角平债转起来吧。