分家协议内容模糊不被法院认，老人房屋最终按遗产法定继承分割

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一、案情介绍

（一）亲属关系与被继承人基本事实

被继承人王某国与刘某英系夫妻关系，二人共育有三个子女，分别是长女王敏（被告）、长子王某强（被告）、次子王某浩（原告）。王某国于 2018 年 7 月 18 日去世，刘某英于 2023 年 8 月 14 日去世，二人生前均未留有合法有效遗嘱。

（二）房屋基本事实

1. 一层房屋

北京市西城区一号房屋，登记在王某国名下，为中式二层小楼的一层，建筑面积 101.4 平方米，含南房 2 间、西北房 4 间，有合法房屋产权证明。

2. 二层房屋

一号房屋二层为 80 平方米，共 4 间房，系 1997 年在一层房屋上自建的轻体房。北京市某部门 1997 年核查后，以 “不严重影响城市规划” 为由罚款保留使用，2000 年后停止收费，后续将结合城市规划分阶段拆除，无产权登记。

（三）协议与遗嘱争议事实

1. 2005 年《协议书》争议

2005 年 8 月 22 日，王某国、王某强、王某浩签订《协议书》，约定：

一层房屋为父母产权，拆迁费归父母所有，分配由父母决定；

二层轻体房由王某浩出资修建，拆迁时先补偿王某浩 10 万元，剩余补偿款王某浩分 50%、王某强分 25%、王敏分 25%；

不拆迁时，父母与王某强共同使用二层西边北房 1 间，其余 3 间归王某浩使用；

餐馆（以王某浩为经营者，注册在一号房屋）拆迁相关经济补偿费，王某浩拿 60%、王某强拿 40%。

王某浩主张该协议为 “分家单”，应按此分割房屋及权益；王某强、王敏不认可 “分家单” 性质，认为仅针对餐馆经营及拆迁事宜。

2. 遗嘱争议

王敏提交王某国 2018 年 7 月 1 日自书遗嘱，内容为 “本人名下房产不做分割，交给爱人刘某英处置”，王某浩不认可真实性，王某强认为无效，但二人均不申请笔迹鉴定；

王敏提交刘某英 2022 年 12 月 3 日录像，录像中刘某英对一、二层房屋作出分配安排，但仅有刘某英一人出镜，无见证人，王某浩认可真实性但不认可证明目的，王某强认为仅为 “想法”，非有效遗嘱。

（四）房屋使用与租金争议事实

1. 经营与出租情况

1994 年，王某浩以一号房屋为经营场所注册 “北京市西城区某餐馆”，经营至 2005 年，后房屋对外出租；2016 年至 2021 年 10 月因政策原因暂停使用；2021 年 10 月，王某强通过中介与案外人张某签订《房屋租赁合同》及补充协议，将一号房屋一、二层整体出租，租赁期限至 2031 年 9 月 30 日。

2. 租金标准与分配

租金标准：2021 年 10 月 1 日 - 2023 年 9 月 30 日每年 40 万元，2023 年 10 月 1 日 - 2025 年 9 月 30 日每年 42 万元，每 24 个月上浮 2 万元；

已分配租金：2021-2022 年、2022-2023 年租金均已分配（含刘某英份额），王某浩、王某强虽不认可分配方案，但因母亲在世未提出异议；

未分配租金：王某强已收到 2023 年 10 月 1 日起的一年租金 42 万元，尚未分割。

（五）其他关联事实

王敏名下曾有东城区二号房屋，拆迁时承租人是王敏，双方认可王某强使用了该房屋的拆迁指标及 25 万元拆迁款，约定一号房屋拆迁时王某强返还王敏 25 万元及三居室指标，但就该约定是否履行存在争议。

二、双方诉求

（一）原告王某浩诉求

确认北京市西城区一号房屋一层 3 间房的所有权归原告所有；

确认北京市西城区一号房屋二层 3 间房的使用居住权归原告所有；

判令被告王某强按照 2021 年 10 月 1 日至 2024 年 9 月 30 日租金总额的 60% 支付原告；

判令王某强与张某 2021 年 12 月 1 日签订的《房屋租赁合同》及补充协议的权利义务，由原告与王某强继承；

本案诉讼费由被告承担。

（二）被告答辩意见

1. 被告王敏答辩意见

认可亲属关系及被继承人死亡事实；

主张一号房屋一层应按刘某英录像中的安排分割（西侧一南一北两间归王某强、两间东房归王某浩、东侧一南一北两间归自己），二层 4 间房（1997 年王某浩所建）按父母遗愿分割；

不同意租赁合同权利义务仅由王某浩、王某强继承，主张应由全部继承人共同继承。

2. 被告王某强答辩意见

认可亲属关系及被继承人死亡事实；

主张 1994 年餐馆经营及 1997 年二层房屋修建的出资系 “家里垫资”，非王某浩个人出资，二层房屋应按 50% 份额与王某浩分割；

认为王某国的自书遗嘱无效，刘某英的录像非有效遗嘱，一号房屋一层应按三人平均分割；

确认已收取租金 42 万元未分割，但不同意按王某浩主张的 60% 比例分配。

三、裁判结果

被继承人王某国名下位于北京市西城区一号房屋（南房 2 间、西北房 4 间），由原告王某浩、被告王某强、被告王敏各继承 1/3 产权份额；

驳回原告王某浩的其他诉讼请求。

四、法院说理

（一）2005 年《协议书》性质认定

该协议核心内容聚焦餐馆装修、经营及拆迁补偿分配，未明确约定一层房屋所有权的分家析产事宜，仅针对二层房屋的拆迁补偿和使用作出具体安排，故不能认定为具有分家析产性质的 “分家单”，无法直接作为分割一层房屋所有权及租金利益的依据。王某浩据此主张一层 3 间房所有权、二层 3 间房居住权及 60% 租金，缺乏充分事实支撑，不予支持。

（二）遗嘱效力认定

1. 王某国 2018 年自书遗嘱

该遗嘱符合《民法典》第一千一百三十四条 “自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日” 的形式要件，王某浩、王某强虽提出异议，但均未申请笔迹鉴定，亦未提交其他相反证据推翻遗嘱真实性，故确认遗嘱真实有效。遗嘱中 “交给爱人刘某英处置” 的表述，应视为王某国将其在一层房屋中的份额指定由刘某英继承，因此王某国去世后，一层房屋全部产权归刘某英所有。

2. 刘某英 2022 年录像遗嘱

该录像仅刘某英一人出镜，未满足《民法典》第一千一百三十七条 “以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日” 的法定要件，属无效遗嘱。刘某英去世后，其遗产（即一层房屋全部产权）应按法定继承处理。

（三）法定继承份额认定

根据《民法典》第一千一百二十七条，刘某英的第一顺序继承人为子女王某浩、王某强、王敏，三人无丧失继承权的情形，故对刘某英遗留的一层房屋产权平均继承，各得 1/3 产权份额。

（四）二层房屋处理

二层房屋无合法产权登记，且双方对修建出资主体存在争议（王某浩主张个人出资，王某强主张家里垫资），现有证据无法明确其权属归属，法院暂不予处理，双方可另行协商或补充举证后依法主张权利。

（五）租金与租赁合同处理

1. 租金分割

2023 年 10 月 1 日起的 42 万元租金，包含一、二层房屋的出租收益。因二层房屋权属未明确，无法区分遗产（一层房屋）对应的具体租金金额，且该租金系被继承人死亡后产生的收益，不属于遗产范围，故对王某浩的租金分割诉求不予支持。

2. 租赁合同权利义务继承

《房屋租赁合同》由王某强与案外人张某签订，基于合同相对性原则，合同权利义务仅约束王某强与张某，不属于被继承人的遗产范畴。王某浩主张由其与王某强继承该合同权利义务，缺乏法律依据，不予支持。

综上，原告王某浩的部分诉求有事实和法律依据（继承一层房屋 1/3 产权份额），其余诉求缺乏依据，法院依法作出上述判决。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）