宝中捂盘王，砍掉421户丨封面文章

文/粤进深 严明会

深圳宝中。

这几年，泰华梧桐林居这个盘，几乎每年都要被拉出来遛一番。

坊间的内容也大同小异：

XX年深圳待入市项目——泰华梧桐林居。

宝安区XX年潜在入市新楼盘——泰华梧桐林居。

宝中“捂盘王”坐不住了，终于要入市了？

直到一次又一次被“鸽”后，大家对这个楼盘的期待值也开始逐年降低。

甚至有了些“爱卖就卖，不卖拉倒”的佛系感。

若是一直没动静也就算了，但它却还时不时地出来刷下存在感。

这不，11月4日，深圳市规自局宝安管理局刚公布了项目的总平面图。

这距离8月底调规，过去两个多月。

01

删除“70/90”，砍掉421户

今年以来，泰华梧桐林居进行过两次调整。

一次是在7月份，项目申请变更建设用地规划许可证。

当时，最核心的变化是，删除了原许可证中“项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品房项目总建设面积和总套数的70%”。

即取消了“70/90”限制条件。

根据此前规划，泰华梧桐林居总规划4482套房源，其中套内面积小于90平方米的达3538套。

业内人士分析，这一点调整后，项目大户型比例可能会提升。

果不其然，8月底，项目申请总平面图修改。

总户数减少至4061户，足足砍掉了421户。

随着此次调整后的总平面图正式公布，这个户数应该已是最终版。

项目体量不小。

总用地面积7.65万平方米，其中建设用地面积7.2万平方米，计容建筑面积47.4万平方米。

其中住宅38.8万平方米，商业3.7万平方米。

容积率5.62。

共由9栋住宅组成，分别为1-4栋、5栋一二三四单元以及6栋，楼高为38层-53层。

1）整个小区呈围合式布局，分为南区和北区，中央是原始生态水湖。

湖上有两座桥，分布在小区中间和西侧位置。

这样5栋、6栋的业主去到北侧的商业和会所，就不用绕那么远了。

2）1栋和2栋住宅楼中间空地，是大片的社区活动公共空间，面积3830平方米。

整个小区，由于被原始生态水湖占据了不少的比例，公共活动空间其实并不多。

2栋旁边是小区配建的幼儿园，3层楼高，设有专门的幼儿园人行/车行出入口。

3）5栋一二三四单元和6栋住宅楼之间，有商业裙楼连接。

部分商业裙楼和住宅楼相邻的地方，还设计了露台。

4）7栋是综合体育馆、社区服务中心和1600平方米的会所。

除住宅楼和商业裙楼外，小区北侧还有三栋独立的商业楼——

8栋、9栋和10栋商业楼一字排开，层高分别是3层、5层和5层。

另外，还有个11栋，功能也是商业，但只有1层，面积1615平方米。

02

宝中捂盘王，历经多次调规

泰华梧桐林居，堪称宝中著名的“捂盘王”。

楼盘早已建好，但就是不入市，吊足了大家的胃口。

不仅如此，项目还经历了多次调规。

2021年7月，增加公共设备用房面积。

修改原因是，项目设计了大面积的生态湖，考虑水体净化和循环的需求，在地下一层上方增加蓄水池夹层及相关设备房约1.94万平方米。

2022年3月，对南北区进行了划分。

其中，已报建1-4栋、11-12栋为北区；未报建5-10栋为南区。

删除未报建各楼栋尚未确定的数据，并对部分技术经济指标进行了调整。

今年7月，除删除“70/90”外，停车位配置也有变化。

机动车泊位数从3083辆减少至2931辆；自行车泊位数调整为2014个。

并优化了幼儿园及公共配套车位的相关表述。

从“幼儿园3个（停车位）”“相关公共配套车位13个”调整为“保证幼儿园停车位不少于3个”、“相关公共配套车位不少于13个”。

8月底，项目又修改总平面图。

这次改动不大，多是一些细节方面的调整。

比如，1-5栋塔楼新增屋顶大堂；结合裙楼商业深化设计，微调商业建筑轮廓调整。

优化项目景观设计，并结合景观深化设计微调消防道路线位。

同时，在1栋与3栋之间增加消防车回转道路。

以及商业、幼儿园等建筑高度微调。

修修补补这么多年，不断“查漏补缺”，也是不容易。

之前，泰华梧桐林居流出过一张效果图，住宅楼上长满了绿植。

一眼望去，还以为是碧桂园总部大楼。

03

产权缩水22年，卖还是租？

泰华梧桐林居是个很有故事的楼盘。

项目所处的A004-0072地块，早在2003年1月7日就签订了用地合同（深地合字［2002］4137号）。

土地使用年限为70年，到今年，产权已经缩水22年。

当时拿地四年后，项目才取得了《建设用地规划许可证》。

然而，由于资金方面出现问题，建筑工程未能如期动工，这一许可证也随之失效。

2010年，该地块被列入宝安区闲置土地清单。

后经过重新申请以及签订补充协议等一系列操作，得以恢复开发资格。

时间来到2018年7月，深圳规划和国土资源委员会宝安管理局披露宗地《建设用地规划许可证》的变更公示。

2020年，项目终于开工建设。2024年12月，竣工并完成交付。

目前，泰华梧桐林居处于现房未售的状态，何时开盘暂时未知。

此前消息，将首推北区982户建面约107-138-172平方米住宅。

也有传闻，开发商不卖，将自持长租。

真真假假，尚未可知。

04

曾经的“深圳标王”，光环不再

项目由泰华房地产（中国）有限公司（以下简称“泰华地产”）和深圳市新安安乐股份合作公司共同开发。

泰华地产成立于1991年，注册资本10.73亿港元，控股股东港企泰华集团（中国）有限公司，持有其100%股权。

公司董事长、总经理为罗泽伟。

泰华地产是最早一批落户深圳宝安的港资企业。

在上世纪90年代末、新世纪初的时候，泰华地产很是热衷于参与深圳的土拍活动。

2000年，它曾以3.24亿元拍下宝安地王。

2001年再度出手，以7亿元和7.55亿元分别竞得深圳红树湾两宗地块，总建面达70万平方米。

并在5天内交清了全部地价款。

泰华地产也一度被誉为“深圳标王”。

2002年，公司创始人罗瑞希因病去世，长子罗泽伟接任泰华董事长一职。

此一变故，也让泰华地产的发展势头陡然变缓。

后因资金问题，泰华地产将红树湾地块转手中信，有了后来“湾区物业 比肩全球”的中信红树湾。

还有一宗福田中心商业地块，转给了星河地产，成为了如今的COCO Park。

而泰华地产，也在近些年逐渐淡出了深圳人的视野。