青岛楼市两极分化：高端盘稳站 8 万 /㎡，中低端老破小价格多腰斩

当崂山海信天悦以 6 年价格坚挺 8 万 /㎡的表现成为 “抗跌标杆” 时，青岛市区不少中低端老破小楼盘正经历价格 “大跳水”。

一边是核心价值支撑下的稳如磐石，一边是多重短板叠加后的持续下行，两类楼盘的境遇对比，勾勒出青岛楼市分化的真实图景。

一、价格走势：冰火两重天的市场表现

二、中低端老破小楼盘价格大跌的核心诱因 1. 学区溢价彻底消退

曾撑起中低端楼盘价格的 “学区滤镜” 正在破碎。市南莱芜一路小学学区房巅峰时单价达 3.5 万 /㎡，2025 年成交的 25.4 平小户型仅 50 万，单价不足 2 万 /㎡。这背后是青岛出生人口的持续走低 —— 从 2017 年的 11.57 万降至 2024 年的约 4.8 万，同时名校分校遍地开花，优质教育资源不再稀缺，非顶尖学区的老破小彻底失去价格支撑。

2. 产品硬伤难以逆转

中低端楼盘多为 90 年代、00年初建成的老小区，居住短板日益凸显。市北海泊苑地面损坏、管网堵塞、停车难等问题时发，混合居住的社区环境进一步拉低价值，56.7 平房源从高峰时的 113 万跌至 60 万，4 年价格腰斩。反观海信天悦，2013 年交付至今仍保持优质社区环境，早年的智能系统、独立家政间设计至今不过时，产品力差距持续拉大。

3. 市场供需严重失衡

中低端楼盘的挂牌量与成交周期形成鲜明反差。市北海泊苑单盘挂牌超 30 套，城阳惜福镇片区 10 余个楼盘月均跌幅超 2%，浮山后老破小们等项目更是以价换量求成交。而海信天悦所在的崂山高端市场，改善需求占比持续提升，近三个月挂牌价逆势上涨 6%-7%，稀缺性带来的供需平衡支撑价格坚挺。

三、分化背后的楼市价值逻辑

海信天悦的抗跌性，本质是 “稀缺资源 + 品质壁垒” 的双重保障 —— 崂山核心海岸线不可复制，金家岭 CBD 配套成熟，叠加海信的品控与物业维护，构成了难以替代的价值基底。

而中低端楼盘依赖的单一属性（如普通学区、基础居住功能），在市场调整期极易受冲击：

当教育资源均衡化、新房产品迭代、人口结构变化等因素叠加，缺乏核心价值的楼盘自然难逃降价命运。

如今的青岛楼市，早已不是 “闭眼买涨” 的时代。正如海信天悦的坚挺与海泊苑们的下跌所证明的：

真正的房产价值，终究要回归资源稀缺性与居住品质本身。