房讯九点｜美国办公地产危机加速CMBS违约率创新高

01 行业与政策

　　10月北京二手房成交环比降23.7%至12087套 新房网签3511套

　　11月5日，北京市住建委网签数据显示，10月北京二手住房网签12087套，环比下降23.7%，同比下降30.4%。新建商品房住宅网签3511套，环比微涨1.36%，同比下降28.97%。

　　京津冀：打造超2000亿元产业规模北斗时空产业集群

　　11月5日讯，日前，北京市经济和信息化局、天津市工业和信息化局、河北省工业和信息化厅印发《京津冀协同推进北斗时空产业发展行动方案(2025-2027年)》。力争到2027年，推广应用各类新型北斗独立定位终端产品80万台(套)以上，三地实现北斗应用总规模达到500万台(套)引育行业头部企业10家，培育“专精特新”企业50家，打造超2000亿元产业规模的京津冀北斗时空产业集群。

　　02 城市与市场

　　万洋集团20亿竞得北京年度最大产业地块 建40万平科技园

　　11月3日，万洋集团旗下北京万顺智能装备有限公司以20亿元摘得北京顺义区南法信站2602-038地块，建设用地近300亩，为2025年北京供应面积最大产业地块，规划地上建筑规模39.88万平方米，将建设万洋科技城。根据公开资料整理，该项目聚焦新能源汽车、集成电路、医药健康、航空航天、人工智能等八大产业，建成后亩均年产值不低于2000万元，年均税收130万元，为万洋集团首次在京布局产业园区。

　　香港土地注册处：10月所有种类楼宇买卖合约7190份 同比升22.8%

　　11月4日，根据香港土地注册处最新公布的数据，2025年10月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共7,190份，较9月份上升4.7%，与去年10月比较，亦上升22.8%。楼宇买卖合约总值579亿元，较9月份上升8.3%，与去年10月比较，亦上升39%。在上述买卖合约中，住宅楼宇买卖合约占5,714份，较9月份上升1.3%，与2024年10月相比，亦上升21.7%。住宅楼宇买卖合约总值511亿港元，较9月份上升8.1%，与2024年10月相比，亦上升37%。

　　“最丑建筑”广州圆大厦13.6亿元上架拍卖

　　11月4日消息，阿里拍卖平台近日挂出广东兴业国际实业有限公司重整投资权益法拍信息，即为广州圆大厦整体转让。该项目评估价近17亿元，起拍价约13.6亿元，将于2025年11月13日公开竞价。该大厦由鸿达兴业集团2013年斥资10亿元建造，高138米、建面10.5万平方米，因形似铜钱引发“最丑建筑”争议。

　　03 投资与交易

美国办公地产危机加速：办公楼CMBS违约率突破11.8%创历史新高，已超越2008金融危机峰值

　　美国商业地产，尤其是办公楼市场的危机正在以超出预期的速度加剧。最新的数据显示，作为市场压力的关键“晴雨表”，商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）中的办公楼贷款违约率已创下历史新高。办公楼CMBS违约率突破11.8%创历史新高，已超越2008金融危机峰值。10月美国办公楼CMBS违约率飙升至11.8%，创历史新高并超越2008年峰值。仅三年内该比率从1.8%暴涨十倍。远程办公普及令空置率升至20%，旧金山高达36.9%。2025年将有2300亿美元办公贷款到期，多地项目已爆雷，区域银行与养老金面临资产重估与损失扩散风险。

　　泉州富力万达文华酒店3.3亿元易主延趣网络科技

　　11月5日，位于泉州市中心的富力万达文华酒店以3.3亿元完成易主，买家为知名游戏开发商延趣网络科技。根据公开资料整理，该酒店原名泉州万达文华酒店，2012年开业，2017年更名，此次交易后延趣网络将正式涉足酒店运营。

融创约96亿美元规模境外债重组正式获批

　　11月5日，融创约96亿美元规模的境外债重组方案获香港高等法院正式批准，至此，重组计划条件均已达成，即将生效，公司也将率先成为境外债基本清零的大型房企。

　　04 公司与项目

景瑞控股：首10月累计合约签约额为8.27亿元

　　11月4日，景瑞控股有限公司发布了2025年10月未经审计的营运数据。该月合约签约销售额为人民币0.87亿元，合同销售面积为5135平方米，合同销售均价为人民币16943元/平方米。截至2025年10月31日止十个月，景瑞控股累计合约签约销售额约为人民币8.27亿元，合同销售面积约为54550平方米，合同销售均价约人民币15160元╱平方米。

　　越秀地产：2025年前10月销售金额921亿元 同比上升1.2%

　　11月4日，2025年10月，越秀地产实现合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币122.9亿元，同比下降约8.0%，实现合同销售面积约为27.24万平方米，同比下降约42.0%。

　　2025年1月至10月，越秀地产累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币921.02亿元，同比上升约1.2%，累计合同销售面积约为232.08万平方米，同比下降约25.1%。累计合同销售金额约占2025年合同销售目标人民币1,205亿元的76.4%。

　　绿景中国地产：清盘呈请聆讯进一步延期至2026年2月16日

　　绿景中国地产(00095.HK)发布公告称，在当日高等法院进行的清盘呈请聆讯中，法院作出进一步延期决定，将原定聆讯日期延后至2026年2月16日。

　　正荣地产：前10月累计合约销售金额约为37.4亿元

　　11月5日，正荣地产集团有限公司发布2025年10月未经审核经营数据。数据显示，截至2025年10月31日止月份，正荣地产累计合约销售金额约为人民币4.52亿元，合约销售建筑面积约为3.22万平方米，合约平均售价为每平方米人民币14000元。截至2025年10月31日止十个月，累计合约销售金额约为人民币37.40亿元，合约销售建筑面积约为23.31万平方米，合约平均售价为每平方米人民币16000元。

　　05 趋势与观点

　　摩根士丹利：内地二手房价10月跌幅扩大 高线城市跌幅更深

　　11月5日，摩根士丹利研究报告指出，在9月份销售大幅下滑的情况下，中国内地10月份主要城市的二手房价跌幅略微加快。该行认为，大量的二手房屋放盘可能持续压抑市场情绪，并在今年剩余时间对楼宇销售和价格构成压力。

　　在摩根士丹利跟踪的约50个样本城市中，10月楼价按月下跌0.9%，跌幅较9月的跌0.7%和8月的跌0.8%扩大。约95%的城市录得按月下跌，而约70%的城市跌幅加快。

　　值得注意的是，与低线城市相比，高线城市录得更深更快的跌幅，按月下跌1.2%，这与摩根士丹利7月份的调查结果一致，即高线城市居民对楼价更悲观。

　　摩根士丹利表示，10月份样本城市中，访客在代理店的看房量平均按月增加3%，按年增加3%。考虑到一手房屋推出量减少，该行认为，当前的看房量水平应能支持二手房销售持续抢占市场份额，因为后者价格更具竞争力。同时，摩根士丹利看好润地(01109.HK)和建发国际(01908.HK)。