龙湖代建盘玩老套路，搞企业团购会

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前几天，龙湖恩祥·凌云颂搞了一场很特别的开盘：企业团购专享会。

这是一个恍若隔世的营销手法。一般而言，走团购的楼盘，给人的印象是，价格低、品质弱。

它的首批次拿证23栋、536套房源，准许销售面积为53824.11㎡，拟售均价在5.28万-5.65万元/㎡区间。只剩下3#44套房没取证。

这些拿证房源中，有个特点：11层洋房的得房率，竟然相差5个百分点。最低在西北角4#，为76.55%，最高是14#，为81.66%。

凌云颂有四款户型：78平米、132套；96平米、260套；112平米128套；139平米、60套。

它最终成交价会是多少呢？西南面的建发观堂府，于2023年12月开盘，两期供应1842套，待售514套，网签价4.63万元/平米。

花姐判断，凌云颂的价格会低于观堂府，在4.5万元/平米以下。

凌云颂和观堂府相比，有一个优势，也有一个劣势。

1、优势是，有好房子元素，南北设置了阳台，赠送面积更大；

2、劣势是，离地铁太近，部分房源建在地铁保护线内。

还有一点，凌云颂在没有通告报规图反馈意见的情况下，拿到了规划证，进而又顺利取得预售证。

这种超常规拿证的背后，幕后的开发商到底是什么来头？

赠送面积收紧

北京楼市赠送面积收紧的大背景下，凌云颂也受了影响。

可以对标的是同在昌平的国誉星城，它们的赠送尺度，各有千秋：

1、凌云颂南面内嵌阳台弱于国誉星城。

它四款户型里，78平米、112平米和139平米的南向都只有一个阳台，进深为1.8米；

国誉星城进深1.8米的阳台，只有81平米，但其余户型南向都有两个内嵌阳台，进深在1.07米至1.25米之间。

凌云颂南向有两个阳台的，只有96平米户型，进深只有1米。

2、凌云颂北向阳台强于国誉星城。

凌云颂北向阳台送得很猛，每款户型都有两个设备平台被纳入室内，进深1米，全部赠送。

它的112平米和139平米很有特色，通过"设备平台+结构挑空”组合。

反观国誉星城，北面只有一个设备平台。

通过凌云颂和国誉星城的对比，花姐判断昌平南向赠送面积的尺度，将进一步缩小，而北面放得很开。

在昌平，房子南面赠送的最高点，应该是北京国贤府二期，南向两面的内嵌阳台，进深达到1.8米。

不过，凌云颂的得房率还是蛮高，最高达到了95%。这会让观堂府很受伤，因为它南向没有阳台，只有飘窗。

由于凌云颂所处的地段，设置的60套139平米户型，看似处于小区中央，但被斜前方楼栋遮挡严重，且户型偏大，去化难度大。

房子建在地铁保护线内

凌云颂占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，一共规划了24栋7-15F洋房+小高层住宅楼，总户数580户。

它离地铁线太近，但离地铁口有些远——距离昌平线南邵站C口800余米。

昌平线到了凌云颂周边呈南北走向，就在它西面的中安东路底下。这会带来两个小问题：地铁噪音和建筑退线。

这些，土地规划部门也是提前做了考虑的，特意在中安东路和凌云颂之间，规划了一条15米宽的绿化带，南北走向。

不过，凌云颂离地铁外轨中心线，只有25米。

一般而言，敏感建筑与地铁的退线距离为30米，朝阳区太阳宫0627地块就是个例子。（详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》）

另外，凌云颂的图纸上，4#、10#、16#和23#上，有一条白色的虚线。

花姐判断，这条线是地铁保护线，距离昌平线恰好50米。

按照《城市轨道交通运营管理办法》，地铁保护区的范围为：地下车站与隧道结构外边线外侧50米内。

这意味着，凌云颂的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地铁保护线以内。

地铁震动，会给这些楼栋带来什么样的影响呢？

反馈意见未通告

在没有通告报规图反馈意见的情况下，取得双证，凌云颂的能量不小。

按照北京地产开发流程，报规图公示七天后，不论是否有公众提反馈意见，都须通告。在审批之后，才会下发规划证，之后是领取施工证、预售证等。

很显然，凌云颂绕开了反馈意见这一关。

这一做法，昌平区有多个先例。

如：住总清樾府、城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期，它们开盘早已开盘卖房，但公众反馈意见的通告，依然不见踪影。

放眼整个北京楼市，朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾，延庆的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章，也大抵如此。

这些没有通告反馈意见的楼盘，大概率也不会再通告了。

不过，最近北京楼盘规划公示规则变了：在反馈意见通告文件最后，须附加一张最新的项目设计方案总平面图。

反观凌云颂，它的阳台赠送面积之大，周边的老业主没有意见？它把房子建在地铁保护线之内，想买房子的人，难道没有疑问？

一般而言，没有通告反馈意见的楼盘，都存在难言之隐。

显然，面对这一点，凌云颂选择了沉默。

从表面上，它的开发商为河北太行钢铁集团旗下明芳地产，由龙湖龙智造代建；但从股权上，凌云颂的老板是孙赵云。

到底谁是凌云颂的幕后老板，是个谜。