“日光盘”减少、二手房降温，上海楼市“银十”成色不足

由于开发商推盘意愿不高导致供应缩量，加之市场热度减退，“日光盘”减少，上海楼市“银十”不敌“金九”。

据上海中原地产数据，10月份，上海新建商品住宅成交面积39.8万平方米，环比减少27.0%。

“由于中秋国庆假期的原因，10月上半月上海新房市场呈现低开走势，最少的一周成交量才4万多平方米，几乎是平时的三分之一。随着正常工作节奏的恢复，成交缓慢爬坡，但最后一周‘翘尾’现象意外落空，交易总量还不到10万平方米。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

豪宅市场热度回归理性

从新房市场来看，10月份，上海新房市场供应42.3万平方米，环比减少33.0%。当期入市33个楼盘，只有14个楼盘单次推房源数量超过百套，说明近期房企推盘意愿不高。

卢文曦表示：“当前推盘重点依然聚焦在中高端改善项目上，单价10万+的楼盘有9个。当前供应量最大的是高福云境，供应面积第二多的是四川北路板块的外滩瑞府。这2个项目均取得不错的销售业绩。”

据新京报贝壳财经此前报道，高福云境是万科在上海黄浦区淮海中路板块推出的高端项目，该项目均价约21万元/平方米、最高一套的总价达到1.6亿元。10月18日开盘当天，25套单套售价1.3亿-1.7亿元的600平方米大平层率先售罄，总销售额一举超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额。

由于供应缩量，除了个别项目火热外，从成交前十榜单可以看出，单价超10万的豪宅盘成交热度回归正常。在前十榜单中，有3个单价“10万+”的项目，比9月份减少3个。虽然豪宅成交还保持一定活跃度，但比前期有所降温，因此10月份整体成交均价略有下滑，为83955元/平方米，环比下跌6.4%。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇分析称：“10月份上海新房市场成交面积呈现高位回落态势，热销楼盘仍集中在区域核心地段的优质产品中。但随着新房同质化产品供应增多，竞争压力凸显，客户决策周期延长，部分项目续销批次去化速度有所减缓。”

二手房市场成交降温

在这个“金秋”，李佳（化名）也入手到了一套上海杨浦区的“学区房”。

“我关注很多套二手房，我看中的这套房子半年内降价了4次，最近一次是房东主动调降了10万元，就是这次调价使我下定决心，很快就达成了成交。”李佳表示。

来自上海链家门店的一名中介称：“上海二手房还是在‘以价换量’中，房东议价空间有所减小。”

从数据层面来看，“银十”上海二手房成交量环比和同比均有所下降。

网上房地产数据显示，10月份上海二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月份的24376套减少5893套，降幅为24.17%。这一成交量是今年3月以来的最低值，市场降温迹象明显。

具体来看，10月份的成交节奏呈现出“先抑后扬”特征，全月仅有3个交易日单日成交量破千套，前半月受国庆中秋双节8天长假影响，日均成交仅418.93套；随着假期结束，正常交易秩序恢复，但回暖势头在月末才有所显现。

综合新房和二手房市场来看，上海楼市“银十”表现不如“金九”。据上海市房管局披露数据，9月份，上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27%。

“通常情况下10月份受到长假影响，交易环比下滑在意料之中。不过，10月份也释放较多积极信息，比如上海三季度经济数据有较高活力，房地产开发投资数据也依旧有韧性，还有土地市场部分地块刷新区域楼面价等，这些都能成为后续市场回归正常交易量的有力支持。”卢文曦表示。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐