16个旧改村，12个在拆！老黄埔正在“改头换面”！

老黄埔旧改，全面发力。

最近，下沙街道裕丰围曝出，该村旧改正式开拆，这也是下沙街道继珠江村、新溪村之后，又一个开拆的城中村。

有村民感慨：现在老黄埔没拆的村，不多了。

楼市君统计了下，老黄埔正在推进的16个旧改中，有12个已经在拆，有些甚至已快拆完了。

从地图上看，从鱼珠到南岗，横跨东西10公里的拆迁地块，正在老黄埔铺开来。

｜广州楼市发布制图

壹

现在的老黄埔，真有点越拆越快的意思了。

前两天，科学城集团和中交投资共同操刀的裕丰围旧改传出消息：现场村屋拆除工作正式启动。

楼市君翻了下资料，今年8月裕丰围开始推进签约，如今2个多月，已经签约97%。

根据科学城集团提出的目标，裕丰围今年要完成签约和拆迁清零。

也就是说， 在接下来2个月，裕丰围不仅要签约清零，还要拆除村内的所有改造建筑。

这个速度，够有推背感。

｜裕丰围旧改拆迁现场

｜图源：科学城投资集团官微

事实上，裕丰围只是老黄埔众多旧改中，起步较晚的一个，许多旧改进度其实比裕丰围都要快。

楼市君数了下，目前老黄埔在改造的城中村和旧厂，总共超过了16个。

除了茅岗东、夏园、南岗南片、南岗北片4个城中村，还未全面开拆外，其他12个，基本已经在风风火火拆卸了。

甚至，大部分还都集体进入了冲刺清拆阶段。

｜广州楼市发布 制图

像裕丰围隔壁的新溪旧改和珠江村旧改，目前签约率均已达到100%，两村现在都铆足干劲，进行全面清拆。

楼市君前段时间去新溪村，就看到项目的小学地块、二期复建住宅地块，基本被围蔽拆平。

部分待拆村屋，则已经拆除门窗， 搬空走人。

｜新溪旧改实拍

｜广州楼市发布 摄

还有科学城集团操刀的另一个旧改——鱼珠城改，住宅地块也已经清零。

从航拍图上看，目前正在紧锣密鼓复建当中。

｜鱼珠城改

｜广州楼市发布 摄

楼市君还注意到，连一些极具规模的“巨无霸”旧改，拆迁进度条也快拉到满格状态。

起步较早的沙步，目前只剩少量村屋未拆，部分先动工的地方，也基本建好。

而庙头村，整村的拆除率在6月份已经达到81.2%，按照目标，预计明年年初就能拆完。

｜沙步旧改

｜广州楼市发布 摄

今年在市场上卖得风声水起的双沙、文冲东旧改，拆迁进度也同样很快。

双沙的双岗片区，今年6月份就完成了全部房屋拆除工作。

文冲东节奏更快，9月份的时候就曝出村内有10个片区陆续到达清零奖励的冲刺阶段。

也就是说，接下来文冲东起码有10个片区会迎来拆迁“撞线”。

｜文冲东旧改实拍图

｜广州楼市发布 摄

从这里其实也可以看出，老黄埔的旧改和其他板块最大的不同就是：

它能够实现大面积的连片推进改造，这种从东到西接近11公里的拆迁版图，是广州其他地方，很难看到的。

按照进度，短则1-2年，长则3-5年，老黄埔旧改带来巨变就会显现出来。

｜老黄埔实拍图

｜广州楼市发布 摄

贰

事实上，老黄埔全力搞旧改拆迁带来的积极意义，目前已经慢慢显现出来了。

这点在新房市场、公服配套、城市界面焕新上，可以清楚看到。

首先，老黄埔的旧改项目，已经挑起了新房市场的大梁。

拿今年为例，老黄埔1-11月网签最多的新盘，就是老黄埔旧改项目。

全区网签TOP10的新盘中，板块旧改项目直接占到4席。

像沙步旧改转化而来的万科黄埔新城，今年网签651套，而中建海丝城、中建·未来方洲，则分别网签644套、579套。

｜广州楼市发布 制图

截止到11月4日，老黄埔旧改新盘网签量为2375套，相当于黄埔今年57%的新房销量，就是老黄埔旧改盘贡献的。

这在一定程度上说明，旧改对黄埔楼市的回温，起到了明显地刺激作用。

｜广州楼市发布 制图

这种对楼市的支撑，还不仅体现在供应端，在需求上我们也可以看到。

最为明显的是，随着改造推进，很多旧改在释放新的购买力。

像前段时间，南岗旧改曝出很多村民进入新房市场扫货，其中有不少购买力直接流入了周边新盘。

|万科黄埔新城房票客户调查

|图源：群聊截图

其次，老黄埔旧改拆迁，已经带来了巨量资源。

以片区的学校为例，过去老黄埔的教育资源，主要以村小为主。

但现在，板块几个进度较快的项目，基本都敲定了名校资源。

如富颐都荟，引入黄广附西校区；中鼎上城书院是黄埔军校纪念中学+黄埔实验小学“双打”；而中建海丝城、中建未来方洲，分别有华中黄埔实验、华师附属高新区实验学校作强援。

对比改造前，如今的老黄埔，妥妥的教育高地。

｜广州楼市发布 制图

在商业上，旧改也在弥补老黄埔短板。

目前已知的几个旧改大盘中，就有不少会引入大型商业。

双沙旧改配建有31万方商业综合体，据了解将引入万象系商业；而茅岗西旧改也将“孵化”一座10万方商业。

从这里我们可以看出，老黄埔的旧改拆迁，并非只是单纯的让村民“洗脚上楼”，而是让板块的城市能级得以进一步放大。

｜双沙万象系商业效果图

｜图源：项目资料

最后，旧改也在为老黄埔的产业升级、城市焕新、滨水人居，创造契机。

去年3月，广州海丝城整体规划出炉，里面提出了3个目标：建设11公里科技长滩、4公里长海丝新岸、世界一流滨水城区。

如果掰开揉碎，它对应的正是产业、城市、人居等方面的跃升。

而我们可以看到，海丝城的11公里科技长滩，很多地方恰好是正在改造的城中村。

换句话说，随着旧改全面加快，黄埔产业结构将得以加速重构。

｜图源：广州黄埔发布

而在居住价值上，老黄埔也将拥有自己的宜居滨江住区。

就目前而言，老黄埔很多改造新盘，许多都有江景视野和大园林。

如珠江春不仅南向望江，与珠江最近的距离只有300多米；中建海丝城部分地块也有南向望江楼栋。

它们在居住尺度上，对比以前无疑是一次巨大升级。

也就是说，老黄埔如火如荼的拆迁，不仅在新房市场上狠狠推了楼市一把，同时还在把板块，变成一条科技长廊和宜居沿江带。

总之，十几个村的集体拆卸，只是老黄埔城市焕新的第一步。