拿地1700天，合生自持房终于来了

文/北京进深 徐迪

11月4日，大兴区旧宫镇南郊农场6002地块建设工程设计方案总平面图公示。

这是合生创展首个“悦系”住宅项目——合生me悦的西区地块。

该项目已于2021年7月开盘，并于去年6月完成交付。

本次公示部分主要涉及到西区自持的4栋楼。

最新总平图↓

原总平图↑

对比原来的设计方案，新方案将地面机动车停车位和中轴景观做了微调。

室外运动场地由正方形变为不规则场地，面积由200㎡增加至230㎡。

调整后仍保持地上37个车位的总数量，符合1.3辆/户的车位配比标准。

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合生me悦所在地块成交于2021年1月26日，由合生创展集团以上限价46.57亿元+竞自持面积比例21%竞得，溢价率10.88%。

开发主体北京合亦盛景置业有限公司，成立于2021年2月4日，注册资本3000万元。

由合生集团旗下北京盛宏辰悦房地产100%持股。

王正担任项目公司法定代表人、董事长、经理。

“竞自持”——当多家房企竞价达到上限后，转为竞报“企业自持商品住房面积比例”。

这是北京在“限房价、竞地价、竞自持”土地出让模式下的典型操作。

根据规定，自持部分必须全部用于租赁，不得销售、不得分割转让。

租赁方式：应以整栋或整层形式对外出租，不得“以租代售”（如一次性收20年租金）；

运营主体：开发商须成立住房租赁企业，纳入政府监管平台；

租期限制：单次租期原则上不超过3年；

优先对象：鼓励面向新市民、青年人、产业园区职工等群体提供保障性租赁住房。

因此，合生me悦中21%的自持住宅，在法律和政策上必须长期持有并作为租赁住房运营。

虽然目还没有公开资料明确说明项目自持部分具体如何运营，但结合行业惯例和项目定位，合理推断可能用途：

1、集中式长租公寓。合生创展或其旗下租赁品牌（如“合生·缦寓”）将自持楼栋统一装修、运营，面向亦庄、旧宫及南城就业人群出租，主打年轻白领市场。

2、人才公寓/保障性租赁住房。若与政府合作，可申请纳入北京市“保障性租赁住房”体系，享受税收、水电、金融等政策支持，但需接受租金涨幅限制（通常年涨幅≤5%）。

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截至今年9月份，这4栋自持楼仍在施工。

今年以来，合生me悦西区曾屡次因地上车位和交付质量问题遭到业主投诉。

包括小区内部公共服务设施（车库未开放）、公用基础设施（地面砖块到处裂缝）、绿化（小区内有隔档，只开放1/3，其中四栋自持仍在施工）仍未完成。

地下室多个区域存在严重漏水现象，开发商私自扣减绿化面积，变更规划在地面增设车位等。

业主表示，在购房时被告知小区实行人车分流，地面上不会修建车位，且此事项在合同中也进行了约定。

但在2025年9月4日公示规划方案中，地面增设了37个车位，要求相关部门驳回该开发商的规划变更方案，并督促开发商严格执行人车分流。

此外，住宅已交付半年（截至留言时间），但西区四栋自持楼仍在施工，对入住业主造成困扰。

对此，经开区建设局表示，已约谈开发商了解相关情况，并要求开发商严格按照设计文件施工，严格履行与业主签订的商品房买卖合同，确保现场与合同约定一致，交付合格工程。

据报道，早在2024年6月份，在合生me悦交房前后，也多次收到投诉，大部分是关于“外墙质量、装修减配”等问题。

包括：楼外立面大面积鼓包和发霉发黑、绿化很少与沙盘完全不符、室内装修与样板间差别巨大、虚假宣传小区人车分流、地库漏水等。

主管部门第一时间约谈开发商，并要求进行排查整改。

同时督促开发商尽快建立有效的沟通渠道，积极与业主协商解决反映的按合同约定交付问题。

要求开发商严格按照设计文件施工，严格履行与市民签订的商品房买卖合同，确保现场与合同约定一致，不得有虚假宣传行为。

（上图为合生me悦2024年5月工地开放日实景拍摄，来源公众号）

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项目占地5.69公顷，建筑控制规模13.31万㎡，容积率2.34，限高45米。

包含3幅子地块，均为居住用地，规划23栋10-15F洋房、小高层，总计1430户。

其中4栋为开发商自持，19栋为纯商品房。

因为有自持，最终折算下来的楼面价实际上已经达到4万元/㎡。

项目位于大兴旧宫板块，临近南五环，距离8号线德茂站直线500-800米，东南角地块小区外边就是地铁站。

交通便利是合生me悦最大的优势，不少南城刚需客群都是冲着这个来的。

按照开发商的宣传口径，“悦”系是合生为现代都市青年定制的全新产品系，首发新品合生me悦在户型设计上提供了从一居到四居的全生命周期产品覆盖。

项目拿出两栋东西朝向的小高层，做了五环边相对稀缺的超小户型产品引流——50多平米的一居室，低总价临铁房，超级刚需首选。

主力为95㎡三居，72㎡二居、120㎡四居，均为南北通透户型，其中120㎡做出四叶草格局。

（上图为合生me悦120㎡楼王户型室内实景，来源公众号）

园林上打造了中轴礼序、宅间花园和多重立体园林，配置了近千平米的的“悦CLUB会所”。

这些在当时的住宅产品上还是很领先的，加上时值南城小户型断供，项目一亮相还是吸引了不少人打卡的。

2021年7月23日，合生me悦首批次1062套取证，为东区0037、0038地块的17栋楼，准售面积9.49万㎡。

官宣首开2.5小时劲销26亿，300多套。

后续网签转化也还可以，特别是一居小户型，基本顶着预售价卖，成交价一度逼近7万/㎡的价格。

随后的9月17日，西区6002地块18#、19# 也取得预售许可证。

共128套，准售面积0.92万㎡。

至此，项目全部商品住宅共1190套房源均已入市，并于2024年11月交付验收，现已转入现房销售阶段。

截至目前，项目累计网签1145套，仅有少量尾盘在售。

成交均价6.04万元/㎡，成交总金额超60亿元。