仲量联行第八届进博会特别观察

开放聚能兴动能之城，产业地产创共赢新篇

上海，2025 年 11 月 5 日 —— 第八届中国国际进口博览会（以下简称 “进博会”）今日在上海正式启幕。作为二十届四中全会胜利召开后首场重要经济外交活动，本届进博会展览面积超 43 万平方米，4108 家境外企业携 461 项新产品、新技术、新服务集中亮相，为全球企业链接中国超大规模市场、释放消费潜力搭建核心平台。在此背景下，仲量联行结合展会核心亮点与产业实践，发布《第八届进博会特别观察》，深度解读开放深化趋势下城市能级提升、产业协同发展与商业地产转型的机遇。

仲量联行中国区首席执行官张静表示：“进博会依托中国超大规模市场，释放扩大开放、互利共赢的强烈信号，为全球应对挑战注入关键动力。八年来，全球企业踊跃参与的热情与外资加码在华布局的行动，都印证了中国已是全球企业实现增长的关键赛程，独特市场生态与开放红利驱动企业长远发展。仲量联行在华发展五十余载，深耕内地市场三十余年，我们将继续助力更多跨国企业实现展品变商品、展商变投资商转型，共享中国开放发展成果。”

进博会成为产业与商业地产深度耦合的“连接器”

仲量联行认为，进博会已成为探索商业地产与产业需求深度耦合的生动实践载体。无论是消费品展区旗舰经济释放的零售空间需求、装备展区新质生产力落地催生的专业化载体需求，还是医疗展区生命科学及健康医疗板块所体现的地产发展态势，均在加速商业空间与产业升级的精准适配，形成“产业需求牵引空间升级、空间优化反哺产业发展” 的良性循环。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，本届进博会传递的“开放深化”信号，推动投资中国的产业新方向与产业需求驱动空间升级的趋势契合，而贴合需求的商业地产，正是全球企业扎根中国、链接市场的核心落地桥梁。它已跳出后端配套的传统定位，成为企业布局中国时的前端关键考量 —— 既承载产业落地的功能需求，更传递企业对中国市场的长期信心。

消费品展区：户外运动与旗舰经济崛起，激活零售地产活力

消费品展区以 “更高品质，更好生活” 为定位，一方面紧扣体育消费趋势，创新打造 “进博体育公园”，集中释放运动品类消费潜力，进一步强化体育消费对零售场景的需求牵引；另一方面聚焦高端消费升级，设立高端消费专区，推动旗舰店经济与展会溢出效应深度共振。

仲量联行监测数据显示，上海近40家优质购物中心中，运动服饰类新租面积在服饰鞋包业态中的占比由2023年的14.2%显著提升至2025年前三季度的28.4%。截至2025年9月底，已有超过35个专业小众户外品牌在上海开设门店逾250家，其中VUORI、HOUDINI、KEEN等一批国际品牌均以首店形式进驻市场。

进博会的“首发溢出效应”持续助推旗舰店经济升温。2025年上半年，上海旗舰店名店密集亮相。罗意威亚洲最大旗舰店、阿迪达斯三叶草旗舰店相继亮相。仲量联行2024-2025年上半年上海新开旗舰店监测数据显示，运动服饰类占比28%，国内服饰品牌占19%，潮玩品牌占17%，三大品类的强势表现。

仲量联行认为，在市场深度变革的消费浪潮中，情绪消费主导的新经济形态正蓬勃兴起，成为消费市场核心驱动力。崛起的新业态、交互的新场景、迭代的新社群，共同催生全新消费需求、孕育新生消费市场。

技术装备展区：新质生产力赋能 + 数据中心发力，打开商业地产增量空间

技术装备展区围绕数字工业、AI、集成电路等新质生产力核心领域设立专区，全球领军企业集中展示数据中心高效运算、绿色低碳等前沿技术，既为人工智能时代筑牢“新基建”根基，更通过进博会的产业聚合效应，加速激活商业地产细分赛道的增量空间。进博会既是全球前沿技术的展示窗口，也是产业合作的对接平台，加速了新质生产力企业落地的进程。仲量联行认为，这类企业正成为商业地产市场的重要增长极，或将逐步重构多地办公楼市场的需求格局。

姚耀表示，随着新质生产力加速渗透，商业地产市场也迎来全新机遇与趋势。在办公楼市场中，AI、高端装备制造等新质生产力企业租赁需求爆发，推动优质办公空间向“技术配套+产业协同”转型。

同时，进博会展示的数据中心新技术，与国内“东数西算”工程、低碳能源优势形成叠加，让数据中心成为商业地产最具潜力的投资赛道。2023 年，中国智算中心投资达 879 亿元，同比增长超 90%，预计 2028 年市场规模破 2886 亿元；中国风电太阳能装机超 14 亿千瓦的低碳优势，再加上进博会推动的技术迭代与产业协同，进一步强化了数据中心的专业化、绿色化发展趋势。数据中心作为支撑新质生产力的核心基础设施，更在算力需求激增与新能源基建优势加持下，成为商业地产领域极具潜力的投资赛道。

医疗器械及医药保健展区：生命科学 · 健康医疗 · 银发经济共振，催生地产新需求

本届进博会医疗展区以“健康中国，美好生活”为主题，众多适老化产品、健康服务及生命科学创新成果亮相，创新孵化专区将生命科学列为核心赛道，三大领域的展会亮点与产业需求形成强烈共振，直接推动相关地产需求升级。

在生命科学领域，进博会集中呈现的智能医疗、创新药等前沿技术成果，与全球产业向创新生态圈构建与技术跨界融合的发展方向高度契合。仲量联行《睿见生机 | 2025 年生命科学地产市场 6 大趋势》显示，截至2025年1月，上海已经超前孵化、深度孵化200多家高成长性企业，挖掘优质储备项目180项。“孵化 + 产业”模式要求地产载体具备灵活空间分割、共享研发设施及高效资源对接能力；同时，AI + 医疗、细胞治疗等技术突破催生专业化空间需求，如 GLP-1 类减重药产能短缺推动诺和诺德等企业收购生产基地，进一步扩大相关地产需求。生命科学产业正重塑地产赛道，上海的企业孵化成果与行业产能需求，为商业地产对接产业提供了明确方向，专业化、生态化的空间载体将成为核心竞争点。

在健康医疗领域，科技巨头引领的健康产业革命，推动“存量地产 + 健康医疗 ”深度融合。这种融合并非简单物理改造，而是以医疗服务为核心的价值重塑，既契合商业地产从增量到存量的更新趋势，又能匹配医疗资源补充与泛健康需求，兼具成本优化与资产增值价值。

在银发经济领域，进博会横跨两大展区的适老化产品与服务展示，直接推动银发经济向“产品创新 + 服务升级 ”加速转型。为此，养老地产在空间设计上，无障碍通行、智能监测设备嵌入、银发消费场景营造成为重点；服务体系上，医养结合模式实现健康预防、监测、救援、护理无缝衔接，成为承接进博会适老化成果的重要载体。截至 2024 年底，上海户籍 60 岁及以上人口占比达 37.6%，中心城区超 40%，养老地产需求显著放量且细分需求多元，而进博会带来的适老化创新成果，正为养老地产的品质化转型提供直接参考，成为行业升级的重要推力。

第八届进博会既是跨国企业展示新品、链接资源的平台，更是解码中国市场机遇的窗口。对上海而言，进博是城市能级提升的加速器，更是投资与消费双轮驱动的动力源。“申城五新” 战略赋能产业升级，“首发上海 3.0 版” 政策吸引全球品牌首秀，票根经济、免税经济释放消费潜力，上海正以更开放姿态承接全球投资、释放消费活力，让进博红利转化为城市发展内生动力。

张静强调，进博会以上海为支点，将全球前沿产业、创新技术与消费需求深度聚合，既为这座城市注入能级跃升的持久动力，更辐射形成立足中国、联动世界的投资与消费新生态，让全球企业在共享中国市场红利的同时，共同参与动能之城的建设与成长。