广州，不蒸馒头争口气

广州卖地，终于要冲KPI了。

最新消息，马场地块将在本月挂牌，我们刚刚提前爆料了：

最快挂牌时间，估计要到11月15日后，也就是调规公示期结束后。

这个时候把马场摆上桌，懂得都懂。

截至到11月，广州今年的卖地KPI仅仅完成了292.6亿元，还不到去年的一半。【2024年卖地金额（涉宅地）约772亿】。

和其他一线城市相比，广州更是被甩到车尾灯都看不到了。

要知道，今年前三季度，北京、上海，乃至杭州的卖地金额都已经超过1000亿。

不争馒头争口气，最后这两个月，广州卖地怎么着也要冲刺了，把珠金琶压箱底的宝贝都掏出来，把明年的盼头造出来。

据我们了解，除了马场一期，南泰批发市场地块预计明天就会正式挂牌。

此外，还有琶洲中二区、金融城浪奇北地块，以及荔湾玻璃厂地块，都会上桌。

有哪些看点？下边我们展开聊聊，或者加我微信，提前爆料。

1、马场一期，预定广州新地王

我们收到的消息，是11月计划挂出马场一期地块，几个重点：

1）住宅起拍楼面地价，和面粉厂差不多，也就是大概5万/平。

2）绑定华联SKP，大概率是轻资产运营模式

3）马场一期，用地约13万平，建面约45万平，为二类居住用地兼容商业用地

也就是说，一期体量呢，就超过整个马场地块（总建面约73万平）的一半了。

其中，马场一期宅地占地约6.4万平、商业占地约2.1万平、办公约1.6万平，容积率3.51–4.46。

可以看出，和珠城前期商业地、宅地相比，马场一期的密度是偏低的，这也更加贴合当下低密度居住的新趋势。

而且，这和SKP公园+商业的模式也是高度贴合的，能够和广州现有的商业拉出明显区分度。

加上SKP为轻资产运营模式，那么阻力就会进一步降低。

所以说，马场地块基本都是明牌了，唯一的悬念就是最终总地价会去到多少。

我们上边说的是宅地部分，商业地部分，当然是另外计算的。

地价的话，大家可以先参考珠城近期商业地情况：

• 2021年7月，合景泰富以19.93亿元底价拿下珠江新城A4-3地块，楼面价约28800元/平，其中50%需自持。
• 2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，折合楼面地价32967.6元/平。

我做个假设，假如马场一期商业地部分，按3-4万/平的区间计算；宅地部分如果按5万/平计算，那么起拍价都会接近200亿。

这量级，差不多是一个面粉厂再加上一个绢麻厂。

2、琶洲中二区地块，砍了近一半体量

琶洲中二区地块，AH041208地块，其实去年就有露过面，这次回宫，也是带足诚意的。

1）容积率从4.1降低到2.5，限高100米降低到80米

2）总体量从原来的4万平降到了现在的2.2万平

四舍五入，就是降地价，给房企减负了。

并且，这种成熟片区的小体量的地块，也最贴当下市场逻辑，参与的开发商会更多，也更容易拍出高溢价。

如果从产品端来看，这么做优势也放大了。

2.5容积率，也就是保利天奕一期差不多，但是琶洲中二区地块的位置，可要核心得多。

琶洲中二区地块，靠近琶洲保利天悦，是整个琶洲居住氛围最强，配套最成熟的板块，还有北向望江加持。

论商业，这里有保利广场、万胜广场；

论地铁，这里有8号线与4号线交汇的万胜围地铁站，地块距离地铁仅300米。

论学校，这里有执信中学琶洲实验学校、六中珠江中学、海珠区第三实验小学等；

另外周边还有广州贝赛思双语学校，今年开学，海珠区第一座K12双语国际学校。

至于周边二手房，有琶洲保利天悦、会展世界等。

这块地的综合素质虽然比不上琶洲保利天悦，但是刚好能用来做一个错位。

琶洲保利天悦，住宅户型是142-755平，典型的高端豪宅，今年二手成交水平大约在10-15万/平之间。

不过嘛，它也是10年前产品了，除了367-755平大平层，其他户型全都是二线北向望江，使用率大约80%，整体容积率去到5.0。

假如说，琶洲中二区地块，做100-140平左右的刚改+改善产品，使用率100%以上，容积率2.5，单价10万/平以内有选择。

那么，迭代性和性价比就是显而易见的，市场机会不是大大地有吗？

3、金融城浪奇北地块，珠实组了个高端局

金融城浪奇北410地块，操作思路和琶洲中二区地块一模一样。

1）降容积率，从6.9下调到3.65

2）降高度，建筑限高目前是130-150米

3）和珠实金融城项目联动

降容、降高度后，地块总建面从蓝皮书上的10万方降到约5.4万方。

3.65容积率，在金融城板块仅次于保利面粉厂地块的3.1，看齐保利天曜的3.8。

自砍一刀，目的显而易见，就是为了吸引房企拿地，同时能够和保利豪宅局一战。

当然，效果更是显而易见，据我们了解，珠实对这块地很感兴趣。

把浪奇北拿下来，就能和珠实联合体415项目做出联动了。

大家看前两天珠实联合体415项目的规划，过街连廊直接打通到浪奇北地块。

就差把身份证号给报出来了。

同时，415地块和410地块，也有明显的错位优势。

415地块，自己配学校、江景更好、离江边更近，也远离黄埔大道会更安静；

按照规划，4栋住宅层高44-49层不等，一层两户到一层三户板楼设计，货量预计只有约400套，对标的是珠江新城颐德公馆，是改善豪宅定位。

浪奇北410地块，靠黄埔大道，更靠近地铁站，出行更方便，且大概率能统筹到新学校，适合做刚改+改善产品。

这套模式，是不是很熟悉，就像保利天曜南区和北区，

把浪奇北拿下，那么珠实也在金融城组了一个高端局了。

4、荔湾玻璃厂地块，聚龙湾首宗出让宅地

玻璃厂地块，也就是AF0211011地块，昨天已经挂牌了，重点也很清晰：

1）占地约1.5万平，建面约5.27万平，体量偏小

2）起拍总价约13.3亿，折合楼面地价约2.67万/平，比国贸石围塘贵，但还是合理区间

3）预期高，和聚龙湾太古里仅一路之隔

玻璃厂地块，是坑口聚龙湾首宗出让宅地，也是荔湾第一宗新模式改造下出让的商品房用地。

既有标杆意义，也能给荔湾市场再上一桌好菜。

玻璃厂地块，核心度确实够硬，和聚龙湾太古里就隔着一条芳村大道，能直接享受到太古里的商业配套。

并且，预计年底太古里首开区一期就会正式开业，届时会引进一系列零售、餐饮、生活休闲店铺、奢侈品牌，并打造多元展览与活动。

对于玻璃厂地块来说，这就是最直接的预期。

除了商是明牌外，学、铁的确定性也很高

铁：距11号线大冲口站大约400米

学：周边有芳村小学、坑口小学、另外还规划36班初中

另外，西侧就是荔湾区儿童公园。

另外，项目设计标准也挺高的，估计向公园绿地设置人形出入口、跨地块建设空中连廊。

很显然，卯足了劲吸引家庭客。

而在长线来看，坑口聚龙湾片区，还有大体量、连片旧改，未来沿着芳村大道两边，会是改天换地式的巨变。