关键时刻！合生接管珠光集团地产项目

来源：中国房地产网

朱氏家族正在酝酿一次重大重组。

“珠光集团的所有地产项目都将移交给合生创展。”11月3日，一位知情人士告诉中国房地产报记者，珠光集团旗下的沥滘村改造项目、金融城壹号、云山壹号等项目已在移交中，由合生创展代管代建。

据了解，今年上半年就有市场消息称合生创展打算接手珠光集团的部分项目，原因是后者的流动性压力与日俱增，急需外部资金支援。截至6月末，珠光控股的银行及其他借款约144.8亿港元，其中98.1%须在一年内偿还，而其现金及银行结余仅约0.16亿港元。合生创展的资金也不宽裕，但毕竟两家公司的创始人是亲兄弟，关键时刻，朱孟依还是想拉弟弟一把。

针对接管珠光集团地产项目的传闻及相关细节，合生创展相关人士未予置评，仅表示：“以公告为准。”

朱家老二接了老三的盘

珠光集团是广州最早参与城市更新的房地产企业之一，由朱氏三兄弟中的老三朱庆凇（又名朱庆伊）创立于1996年。根据公开信息，珠光集团参与的城市更新项目有20多个，总面积超2000万平方米，产值高达5000亿元以上。2009年，该公司分拆地产板块——珠光控股在香港上市。

老二朱孟依执掌的合生创展是中国首家销售规模突破100亿元的房地产企业，乃“华南五虎”之一。老大朱拉依创办的新南方集团在发展初期也是以房地产为主业，目前已转型大健康产业。

在房地产的黄金时代，朱氏三兄弟都曾登上胡润百富榜，一度传为美谈。

对于这次两家公司的业务重组，此前广州业内并无风声传出，而珠光集团内部员工也是从一则人事变动文件中窥见端倪。据悉，10月23日，珠光集团发布管理层调整通知，宣布朱庆凇的女儿朱榕榕不再担任联席总裁，就此离开管理岗位，原总裁刘捷调任董事局副主席，而董事局主席朱庆凇则兼任总裁一职。接班人离场这一不同寻常的调整，为后续的重大事件埋下了伏笔。

据中国房地产报记者了解，几个月前，朱庆凇就向朱孟依求援，希望后者接手沥滘村改造项目。当时，该项目虽然已引入中信城开，但增量资金迟迟未到位，项目的后续建设无法顺利推进。

两家公司之前也曾做过类似交易。5年前，珠光控股因资金压力将广州火村改造项目的部分权益转让给了朱孟依旗下企业，获取了30多亿元流动资金。

业内本以为，朱氏两兄弟还会重演过去的剧情，没想到这次他们玩了把大的。据一位接近珠光集团的知情人士透露，合生创展未来将全盘接手珠光集团的地产项目，目前对外的名义是代管代建。其中，沥滘村改造项目已经签了合作协议，合生创展派了团队进场，营销条线正在给珠光·海珠新城剩余未售货量重新定价。

两家公司现金短债比都低于1

朱庆凇走到这一步也是为形势所迫。今年上半年，珠光控股实现营业收入14.66亿港元，同比增长102.64%，归属股东净利润亏损2.13亿港元，同比收窄。0.16亿港元的现金水平无法覆盖约142亿港元的短债。

在9月底的一份公告中，珠光控股表示与贷款人对未偿还贷款（超过30亿港元）进行积极沟通，贷款人表态不会要求其即时还款。控股股东亦表示愿意继续向该公司提供不少于12个月的财务支援，用于偿还到期负债。此外，珠光控股还在与七名贷款人商讨为若干现有银行及其他借款进行再融资。

改善财务状况方面也有进展，截至8月底，珠光控股已就6个城市更新项目成功收回超0.23亿港元，城市更新项目新合约总值超0.48亿港元。

但上述举措并不足以解决资金短缺的燃眉之急。不少员工反映珠光集团已拖欠超过20个月的工资，部分已售项目收楼延迟或无法办理房产证，在售项目也有不少产品处于被抵押状态。仅凭朱庆凇自身的努力，很难扭转困局。

相较而言，合生创展的境况好一些，但也谈不上乐观。今年上半年，合生创展实现营业额64.71亿港元，同比减少53%，股权持有人应占亏损为17.32亿港元，同比由盈转亏。截至6月底，该公司的现金及银行结余约84.25亿港元，同比减少26%。借款总额为754.96亿港元，其中1年内到期的借款约269.3亿港元。现金同样覆盖不了短债。该公司透露，截至6月底，就短期及长期银行贷款取得约1925.7亿港元的银行信贷额，其中1222.3亿港元仍未被动用。

今年4月份，惠誉已将合生创展的评级从“B”下调至“CCC-”，认为该公司的流动性状况已经恶化，能否偿还或再融资2025年到期的250亿港元贷款存在不确定性，且其未按原定还款日期偿还9亿港元的若干借款，触发了违约事件。

截至目前，珠光集团及合生创展均未披露具体的合作方式。仅从业务层面来看，珠光集团待售物业货量主要集中在广州地区。而广州虽然是合生创展的发家地，但其销售比重已经逐渐被上海、北京超越。上半年，该公司在上海共有14个在售项目，合约销售额占了总销售额的48%，北京及天津共有16个在售项目，销售额占比为28%，广州及惠州虽有23个在售项目，但销售额占比只有24%。若能从珠光集团手上获取广州的可售资源，对合生创展提升大湾区的销售占比将有一定帮助。

珠光控股的收入主要来自物业发展、项目管理服务、物业投资及酒店营运，上半年，物业发展分部占了收入总额的六成。被合生创展接管的地产项目是否涉及股权转让，将深刻影响该公司的营收结构和规模。