预售价打85折，槐树店这个14亩的小盘值得吗？

10月21日，位于东中环的中昕·昕悦府取证，推出88套房源，预售价格套均单价4万+，138㎡户型的总价甚至最高达590万。

高单价、小地块、非品牌开发商，在区域楼市400-600万的总价段竞争激烈的态势下，它是否能突围？又如何支撑首改产品高单价？

取证12天，网签23套，已售仅1套

中昕·昕悦府位于槐树店板块，紧邻槐树店公园。总占地约14.4亩，容积率约2.0，排布了3栋约16F小高层，总户数148户。主力户型面积118-138㎡，均为套四。

中昕·昕悦府项目总平图

10月21日，项目1、2号楼取得预售证，建面约118㎡户型总价在438万-486万，建面约138㎡户型总价在556-590万。据置业顾问介绍，实际销售时，建面约118㎡户型总价为380万-400万，单价在3.2-3.5万/㎡；140㎡户型总价为480万-500万，相当于预售价格的85折。

项目并没有集中开盘，据透明房产网显示，取证12天后（截至11月3日），中昕·昕悦府共计网签约23套，网签比例约26%。其中1栋拟定合同状态共8套，2套212㎡，6套138㎡ 。2栋拟定合同状态 14套，已售1套，共计15套118㎡房源。

中昕·昕悦府项目样板间实拍图

从目前的销售结果来看，定位在主流面积和价格段的中昕·昕悦府表现并不如意。

业内人士指出，拿地之后，中昕选择了与贝好家合作，由贝好家提供产品定位、初步设计管理等在内的C2M产品定制方案服务。这说明在大数据的引领下，其户型面积段在槐树店区域是具备深厚客户基础的，产品定位准确。

导致目前业绩不佳，主要因素可能在于：刚需产品与高单价之间的预期错位。开发商首入成都，缺乏品牌溢价支撑该售价。

市场主流产品段竞争激烈，

中昕·昕悦府是不是优选？

对于有意在该区域置业的购房者而言，中昕·昕悦府是不是优选？我们先来看看它的基本面。

先看区域：

项目位于槐树店公园旁，周边交通便捷，毗邻二环路、中环路、崔家店路、成洛大道、地铁4号线槐树店站和7号线双店路站。

从大范围看，直线距离2公里范围内，有万象城商圈和东郊记忆商圈。但紧邻的商业则以成华奥园广场为主要生活配套，项目本身没有配置商业，周边项目也仅有中环TOD十里风和配有少量底商。

周边城市界面还有待提升。紧邻项目的部分城市地块，杂草丛生，置业顾问介绍，从规划来看应为城市绿地和待出让住宅用地，未来呈现后将改变目前的现状。

中昕·昕悦府项目周边实拍图

再来看产品表现：

由于地块有限，中庭景观目前呈现主要以硬化+水景为主，且面积较小，这是不少小地块项目不得不面临的问题。

中昕·昕悦府项目公区实拍图

在产品层次，优点是层高3.2米，1号楼楼间距较开阔，建筑立面采用了时下主流的玻璃+铝板。但2号楼样板间部分视野目前较为杂乱。置业顾问表示，后期将由开发商修建口袋公园，目前还在修建道路。

118㎡设计为套四三卫，无生活和客厅阳台，仅有一个入户门厅，晾晒衣服需在厨房外进行，舒适度和隐私性有损。

中昕·昕悦府建面约118㎡户型图

138㎡户型客厅和主卧采用全景舱设计，但同样存在只有一个入户光厅，缺乏生活阳台的问题。

中昕·昕悦府项目样板间视野AB面实拍图

其物业采用招商旗下物业公司，物业费包含3元/㎡基础物业费+3元/㎡增值服务费。对消费这一面积段的业主而言，是否愿意承担6元/㎡物业费，享受增值服务，还有待商榷。

优势不突出，周边新房、次新房更具性价比

中昕来自宜宾，以矿业起家，目前在川内和贵州开发有多个项目，而成华地块则是在今年3月拿下，楼面价约19500元/㎡ 。

但由于市场竞争激烈，成华区又是首置首改主战场，400-600万+总价段的购房者具备更多的选择，在此时，中昕·昕悦府就面临更大的市场竞争了。

就产品而言，该项目对外推广最大的亮点是118㎡做套四。但这并不是中昕·昕悦府的首创，新规下多个项目同期推出了同类产品。

中昕·昕悦府项目样板间实拍图

以同样在成华区，同期取证的锦樾序为例，将这一面积段下探到了112㎡，中建·匠宸元启也有约120㎡面积段的套四产品；

而在138㎡-144㎡面积段，竞争就更为激烈，仅成华区的新规产品就有天宸上院、绿城·润百合等项目，均为主力产品。

其中，锦樾序112㎡套四户型取证单价为3.2万元/㎡，但实际售价预计约2.8万元/㎡，总价约300万出头，与中昕·昕悦府存在单价数千元，总价数十万的价差。这还是招商蛇口、华润置地、中国铁建地产三大品牌联合开发的百亩大盘，无论品牌溢价还是项目体量，都更有优势。

同时，今年9月，龙湖在槐树店拿下的19.22亩地块，楼面价约15800元/㎡，后续也将上市，从楼面价和品牌来看，也具有一定优势。

周边的二手房同样有很多选择。仅仅围绕槐树店公园一圈，就有龙湖滨江云和颂、邦泰云璟以及中环TOD十里风和，面积段、总价段部分趋同，尤其是在四房领域，区域内竞争激烈。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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