【上海楼市月报】银十“消失”，国庆短暂拉涨后平平收官

*监测周期2025年10月1日-31日

本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。10月，活跃楼盘来访量回升至8月水平，上海全市新房来访指数环比上涨35.53%，同比下跌18.60%。分区域来看，本月主城区来访指数环比上涨45.51%，同比下跌19.49%。五大新城则环比上涨72.08%，同比下跌35.05%。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

10月，上海商品住宅新增供应43.87万平米，环比下跌29.30%，同比下跌17.00%。商品住宅成交45.66万平米，环比下跌2.89%，同比下跌25.08%。成交均价94048元/平米，环比上涨14.79%，同比上涨30.21%。认购方面，本月共28个项目结束认购，其中位于黄浦的高福云境认购率达152%，位于松江的中国铁建西派云间认购率达126%。开盘方面，本月共计33个项目开盘，其中位于闵行的尚园，普陀的润云金茂府，宝山的金茂棠前，嘉定的招商林屿湖畔开盘售罄。

商品住宅-成交排名

10月，位于黄浦区淮海中路板块的高福云境项目为商品住宅成交销冠。成交73套，成交面积2.81万平米，成交均价215194元/平米。项目推出125套商品住宅，认购190+，认购率达152%，本月备案73套近六成。

公寓市场

10月，上海公寓市场供应量37.80万平米，环比下跌34.17%，同比下跌21.92%。成交量40.74万平米，环比下跌0.44%，同比下跌23.29%。成交均价97140元/平米，环比上涨15.65%，同比上涨34.71%。

公寓市场-成交排名

10月，位于黄浦区淮海中路板块的高福云境项目为商品住宅成交销冠。成交73套，成交面积2.81万平米，成交均价215194元/平米。项目位于百年风貌区交汇区，地理位置极为稀缺，25套过亿豪宅开盘当天售罄。

别墅市场

10月，上海别墅市场供应面积6.07万平米，环比上涨31.04%，同比上涨36.64%。成交面积4.92万平米，环比下跌19.38%，同比下跌37.28%。均价68423元/平米，环比上涨0.56%，同比下跌6.26%。

别墅市场-成交排名

10月，别墅市场销售冠军为位于松江区洞泾板块的保利西郊和煦领墅，本月成交53套，成交量0.74万平米，成交均价62310元/平米。项目2025年累计4次开盘上市201套叠加，联排别墅，累计备案111套。

商品住宅存量

10月，上海商品住宅存量778.45万平米，去化周期小幅回落至17.4个月。本月市场供应明显放缓环比下跌29.30%，成交环比小幅回落2.89个百分点。8月25日新政利好效果逐步显现，国庆长假期间成交同比上涨79%，但是政策长尾效力不足，购房者更趋理智。部分区域表现活跃，郊环部分项目则无人问津，市场存量高企，存在明显的去化压力。

上海各环线商品住宅存量

10月，上海商品住宅内环内存量占比9.30%，上升0.09百分点。内中环存量占比6.59%，下降0.32个百分点。中外环占比11.30%，下降0.37个百分点。外郊环占比41.79%，上升0.90个百分点。郊环外占比31.02%，下降0.30个百分点。存量主要集中在外环外，占总量72.81%，较上月有所上升。

市场结构性成交分析

成交区域结构

10月，成交区域结构中，黄浦区、浦东新区、宝山区成交量继续位于榜单前三。其中，黄浦区成交主力为淮海中路板块的高福云境项目，成交量2.81万平米；浦东新区成交主力为三林板块的翡云悦府项目，成交量1.48万平米；宝山区成交主力为淞南高境板块的江湾金茂府项目，成交量0.95万平米。

成交板块结构

10月，人民广场板块为成交榜首，其次为淮海中路板块、新江湾城板块。其中，人民广场板块成交主力为金陵华庭项目，成交2.66万平米，均价为202561元/平方米；淮海中路板块成交主力为高福云境项目，成交2.81万平米，均价为215192元/平方米；新江湾城板块的成交主力为建发海宸项目，成交2.70万平米，均价111635元/平方米。

成交环线结构

10月，外郊环为成交主力环线，占总量的42.14%，环比下降9.95个百分点，跌幅最大。另外内环内区域占总量10.56%，较上月上升0.01个百分点；内中环区域占比上升3.02个百分点，占总量的9.71%；中外环成交占比23.64%，上升9.01个百分点，涨幅最大；郊环外成交占比13.96%，下降2.09个百分点。

成交环线结构-项目排名

10月，主力成交环线外郊环Top3项目中，洞泾板块的保利西郊和煦领墅为销量冠军。内环内销冠是淮海中路板块的高福云境，内中环成交首位是三林板块的翡云悦府，中外环销冠是新江湾城板块的建发海宸，郊环外成交居首的是金山新城板块的建发朗玥。

成交总价结构

10月，上海500-800万元总价项目为成交主力，占总量25.08%，占比下降4.06个百分点；500万元以下总价段占比24.73%，下降7.42个百分比，降幅最大；800-1200万元占比21.95%，上升5.74个百分比；1200-1500万元总价段占比上升6.62个百分比，占总量的12.22%，涨幅最大；1500万元以上总价段占比下降0.89个百分点，占总量的16.02% 。

成交总价结构-项目排名

10月，总价500万元以下项目中，金山新城板块的建发朗玥项目销量最高；总价500-800万元项目中，杨行板块的金茂棠前项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是吴泾板块的象屿天誉蘭香；总价1200-1500万元项目中，新江湾城板块的建发海宸项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，淮海中路板块的高福云境。

成交均价结构

10月，上海5-8万元均价段项目为成交主力，占总量的33.40%，上升1.31个百分点；5万元以下均价段占总量的29.33%，下降10.00个百分点，降幅最大；8-10万元占比下降0.31个百分点，为10.30%；10-15万元本月占总量的20.27%，上升10.61个百分点，涨幅最大；15万元以上占比6.70%，下降1.60个百分点。

成交均价结构-项目排名

10月，均价5万元以下项目中，位于金山新城板块的建发朗玥在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于淞南高境板块的江湾金茂府销量领先；均价8-10万元项目中，位于金桥板块的开云锦悦华庭销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自新江湾城板块的建发海宸；15万元以上项目中，淮海中路板块的高福云境成交量最高。

成交户型结构

10月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的47.30%，占比上升0.95个百分点；90平米以下占总量的7.97%，较上月下降1.42个百分点；120-140平米占总量的21.30%，占比上升2.28个百分点，涨幅最大；140-200平米占总量的14.87%，占比下降3.57个百分点，跌幅最大；200平米以上占总量的8.56%，较上月上升1.76个百分点。

成交户型结构-项目排名

10月，90平米以下户型中销量最高的是，位于金桥板块的开云锦悦华庭，90-120平米户型销量最高，其中位于三林板块的翡云悦府为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于新江湾城板块的建发海宸；140-200平米户型中，销量居首的是位于三林板块的翡云悦府；200平米以上户型中，位于淮海中路板块的高福云境项目销量最高。

豪宅均价成交结构

10月，全市成交商品住宅3389套，均价10万元/平米以上豪宅成交914套，占成交总量的26.97% ，较上月增加265套。其中，10-12万均价成交354套，占豪宅总量38.73%；12-15万元均价成交333套，占比36.43%；15-20万元均价成交164套，占比17.94%；20-25万元均价成交41套，占豪宅总量4.49%，25万元以上均价成交22套，占豪宅总量2.41%。

豪宅总价成交结构

10月，全市成交商品住宅3389套，总价在1000万元以上豪宅成交1211套，占成交总量的35.73% ，较上月增加188套。其中，1000-1200万元总价成交254套，占豪宅20.97%；1200-15000万元总价成交414套，占比34.19%；1500-2000万元总价成交202套，占比16.68%；2000-2500万元总价成交68套，占比5.62%；2500-3000万元总价成交35套，占比2.89%；3000万元总价以上占比达到成交238套，占比19.65%。

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