谢逸枫：房价反弹！香港房价连续上涨四个月，揭秘背后原因

文/谢逸枫

中国香港房价连续上涨4个月，堪称一枝独秀。截至2025年9月，中国香港私人住宅售价指数为292.5点，按月上升约1.3%，已经连续4个月上涨。

截至2025年9月，中国香港私人住宅租金指数为200点，按月升0.2%，已经连续上升10个月，租金的持续上涨带来房价上涨的预期和未来房价上涨的信心。

预测第四季度中国香港房价可再上涨约3%，2025年全年上涨的涨幅预计在4%-5%之间。‌当前中国香港房价整体呈现稳步上升趋势，意味着进入上涨通道。

香港差饷物业估价署最新数据显示，7月份香港私人住宅楼价指数报287.9点，环比上升0.4%，截至9月份，香港房价已连升四个月，累计升幅超过1%。

香港租金水平更为坚挺，已连续10个月上涨。9月香港住宅租金指数冲到了200点，接近2019年8月的历史高位200.1点，连续10个月上涨，创下6年新高。

私人住宅租金指数已连续10个月上升，地铁口房源空置率普遍低于3%，部分区域租金回报率可达4%-5%，形成“租金托底、房价稳升”的市场良性循环。

香港住宅租金回报率进入上升通道。截至2025年3月，A类（小型单位）至E类（大型豪宅）单位的租金回报率分别为3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%。

租金回报率高于房贷利率（2%-2.3%），意味着香港租售比进一步修复，形成 “供平过租” 格局，改善了投资属性，为后续市场需求释放与复苏奠定了基础。

香港房价、租金已经连续4个月、10个月稳步上涨，预示着房价、租金触底上涨，开启新一轮上涨周期。楼市冬天已经过去了，最困难的日子已经过去了。

上涨具体原因分析来看，一是‌政策松绑‌。降低购房门槛和成本，提振市场信心。二是资本市场火爆。恒生科技指数上涨带来的财富效应，增强投资者购买力。‌‌

三是人口需求‌井喷。2025年人才引进计划吸引超22万人，其中10万人获批，新增住房需求支撑房价企稳。‌‌四是美联储降息。货币贬值推动资金流入楼市。‌

目前香港房价呈现持续上涨趋势，2025年9月环比上升1.3%，连续四个月攀升，反映出市场回暖迹象，短期内房价将保持上涨的趋势不变。‌

当前新房均价约156224元/平方米（约17.4万港元/平方米），二手房均价约10937元/平方米（约1.2万港元/平方米）。需注意二手房数据可能存在统计偏差。

区域差异显著，九龙城区启德板块THE HENLEY I新房价格约297040元/平（约33万港元/平），而港岛南区Blue Coast约240643元/平（约26.8万港元/平）。

中国香港房价上涨的背后，归根结底是实体经济复苏、收入稳定增长、住房和土地供应紧缩、税收和房贷松绑、资本市场活跃、人口增长、降息的因素支撑‌。‌

特别是人才引进和外来人口落户香港及企业投资政策的放松，税收的多轮下降、取消，实现香港人口增长、投资和购房及企业需求的井喷，成交持续上升。

以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，2025年第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7%。除投资价值外。

香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户。此外，资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛。

香港10月一手住宅、二手住宅市场回暖，主要受9月重启减息、施政报告提振信心、恒指冲破27000点关口等多重因素推动，带动新盘及、二手市场同步活跃。

中原统计数据显示，2025年10月，中国香港整体楼宇买卖登记达7188宗，总金额590.84亿港元，环比分别上升4.6%及10.5%，成交量创近3个月新高。

香港前10个月录楼宇买卖6.46万宗，金额额4919.87亿港元，占2024年总量的95%、92.1%，预计全年登记量将达7.8万宗，同比增15%，创2021年后4年新高。

10月一手住宅成交2031宗，环比微升0.3%，连续8个月1500宗，创2021年来最长纪录。前10月成交1.7万宗，超2024年总量，全年预计2万宗，创6年新高。

10月二手住宅成交3465宗，环比上涨0.1%，连续7个月3000宗，为4年最长周期。前10月成交3.23万宗，占去年总量95.7%，全年预计3.9万宗，同比增15%。

中原统计数据显示，10月现楼按揭录得6463宗登记，按月增加7.1%，楼市持续稳中向好，推动现楼按揭登记量连续3个月超过6,000宗水平。

10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要是当月市场说的大型新盘供应量减少，目前首20个月现楼及楼花按揭登记数字按年均录得显著增长。

首10个月现楼按揭登记量按年增加27.4%至52,342宗，目前息率下跌存息归零，推动资金寻出路寻求较好回报，今年按揭登记量将可恢复理想正增长。

香港金管局数据显示，截至2025年9月底，负资产住宅按揭贷款宗数为31449宗、涉资1568亿港元，宗数按季计算减少6357宗。

负资产住宅按揭贷款宗数回落，主要是因为房价逐步回升带动估值上扬，令早前一些负资产物业价值回升至高于按揭欠额，脱离负资产行列。