房地产市场深度调整中显企稳信号，政策精准发力促行业回暖

10月20日，国家统计局发布最新一期全国70个大中城市房价指数数据、房地产开发投资与销售数据。数据显示，9月从新房、二手房价格指数到开发投资与销售端，整体呈现 “深度调整与企稳信号并存”的特征。新房市场中，环比下跌城市数量增多，反映各地仍依赖“以价换量”支撑销售，但同比上涨城市数量增加，上海、杭州、成都等人口导入型城市率先展现止跌韧性；二手房市场虽环比上涨城市数量为0，处于深度调整期，但4年调整周期已夯实价格泡沫出清基础，部分高能级城市具备率先回稳条件。开发投资额、商品房销售面积等指标仍处下行区间，但新开工预售标准放宽、竣工指标跌幅收窄、待售房源品质提升等积极信号显现。

新房价格指数

9月份房价指数显示，房价环比下跌的城市数量有所增加，但同比上涨的城市数量有所上涨。这既说明房地产市场还处于深度调整过程和以价换量的阶段，意味着止跌回稳的工作具有紧迫性，同时也说明从大方向看，房地产市场向好的趋势不变，也有部分城市率先进入止跌回稳的新发展阶段。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.7%。1）环比和同比指标呈现差异。其中环比指标此前指标为-0.3%，而此次为-0.4%，即有所恶化。而同比指标此前为-3.0%，而此次为-2.7%。2）原因分析看，环比指标变弱，说明各地还是要依赖以价换量来支撑销售行情。而同比指标变好，说明持续的深度调整中部分城市房价泡沫出清，市场正进入新一轮止跌企稳的新发展阶段。3）对于楼市需要有客观和科学精神，既要看到短期销售面临的新压力，尤其是量价方面的压力，同时也要宣传好一些率先止跌回稳的城市案例，增强市场的信心和预期。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从9月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.3%、-0.4%和-0.4%。而同比涨幅则为-0.7%、-2.1%和-3.4%。三类城市非常积极的信号是，同比指标在积极改善。所以短期看虽然市场在调整，但由于房地产市场已经有了长达近5年的调整，调整时长非常长，所以从市场本身来看就有趋稳的可能和牢固基础。这也意味着房价泡沫挤得差不多了，市场回稳的基础更加牢固，也要求各地关注后续尤其是明年上半年指标向好的新机会。

3、城市数量

9月份房价环比下跌的城市数量有所增加，从此前的57个变为63个，这也说明各地以旧换新的力度还是大。客观说价格方面适度调整是符合供求关系的。实际过程中也发生一些降价的新现象，如尾盘项目降价力度大、预售备案价格和实际价格的差异大等问题，要求各地要进一步稳定房价。同时，从同比指标看，同比上涨的城市数量增加，即从5个变为8个。这是非常好的信号，说明新房企稳的城市数量增多，各地要宣传好。

4、城市排行

当前房价指数同比涨幅为正的城市为8个，包括上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌、三亚。这里面最值得关注就是上海、杭州和成都。三个城市的特征非常清晰，年轻人多、人口导入快、商业市场活跃的城市，市场企稳基础更好。反过来也要求各地积极学习此类城市的优秀模式，更好促进房价实质性和可持续性的回稳。

5、市场趋势

要积极做好四季度房地产市场的收官工作。第一，采取有力措施巩固房地产市场的止跌回稳，依然是各地四季度要坚持的工作，尤其是要立足于一城一策进行政策的更精准落实和消化。第二，要做好房价稳定工作，防范价格急跌或唱空现象，确保房价稳具有较好的市场基础和预期基础。第三，要和后续“十五五”的系列工作安排进行结合，以房地产发展新模式促进市场向好发展，尤其是宣传好好房子等内容，增强入市积极性。

二手房价格指数

二手房市场也处于深度调整过程中。建议二手房要根据房源产品的差异进行价格分析，既要看到深度调整带来的问题，也要相信其和新房市场一样，在深度调整中具有止跌回稳的扎实基础。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，同比涨幅为-5.2%。二手房市场的数据和新房相似，也依然处于深度调整过程中。当前无论是房东或房客，都希望价格能够稳住，防范出现“卖的怕卖亏了，买的怕买贵了”的心态出现。二手房市场已经经历了一轮深度的调整，即大约在2022年的时候出现了实质性的深度调整，所以到现在基本上有4年的时间。其深度调整带来了企稳的扎实基础，也意味着二手房的价格泡沫挤掉了很多，也为后续市场稳定带来较好的基础。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，从9月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.9%、-0.7%和-0.6%。而同比涨幅则为-3.2%、-5.0%和-5.7%。去年四季度开始，二手房同比跌幅指标总体在改善，也意味着市场调整过程中价格泡沫持续出清，意味着房价企稳基础更牢。反过来也说明这种企稳是适用在各线城市中的，也要求各地把房价总体企稳的信号积极传递，持续促进价格的实质性和更快的回稳。

3、城市数量

9月份房价环比上涨的城市数量为0，也说明各类城市二手房的价格都在深度调整过程中。当然，当然从数据上看，部分城市二手房企稳的可能性更大。比如说看数据，即城市的同比跌幅指标，成都、杭州、深圳、上海和北京等指标相对要更好，这说明此类城市深度调整后或率先回稳。反过来也说明各地要把此类城市的市场数据宣传好，持续促进房价信心的修复。

4、城市排行

从房价指数的排序来看，如前面所述，同比指标表现中具有更强的规律性，也就也一些能级高的城市，其房价回稳的基础更为牢固。这里面有很多原因，比如说此类城市核心区域大，此类区域的房源相对来说认购积极性高。当然也要看到一些新机遇，比如说环比指标方面反而出现一些三四线城市和低能级二线城市要更好。一个重要的机会是，此类城市最近几年新供地少了很多，所以反过来供求矛盾已经有了较好的缓解，一些二手房尤其是好的二手房反而会表现价格企稳的迹象，因为新房供应相对就已经不多了。

5、市场趋势

二手房的问题是非常严肃的问题，从房东角度看价格过快下跌难免“舍不得”，从买家角度看，若是认购以后下跌也会产生“买贵了”的自责心理。所以各地还是要重视二手房价格稳定工作。除了传统的预期引导工作外，一个很重要的点是，很多城市最近几年新盖的楼盘少了，所以房源过剩的问题有所缓解，这个时候二手房就相当于一类很重要的房源供给，其和市场需求会有较好的匹配，价格也会更加容易趋稳。各地要把这些市场方面的供求指标讲清楚讲透彻，真正确保房价的企稳。

开发投资与销售

房地产市场总体处于深度调整的过程中，各地要持续增强政策的精准度，要系统把握“二手房消化-新房需求释放-房企资金状况改善-投资能力修复”的逻辑线，真正做到政策精准打到板子上、市场修复具有可持续性的良好效应。

1、开发投资

1-9月份，全国房地产开发投资额同比增速为-13.9%。该指标的跌幅还是在扩大，客观上要求各地稳定投资。尤其是警惕其对于固定资产投资的拖累。各地可适当微调保障房供应和二手房房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低价格、高得房率”的产品供给，因为这些产品是有需求的，要让房企围绕这个主攻难题，反过来促进供地和规划政策优化，真正促进房地产开发投资具有企稳的扎实基础。

2、新开工

1-9月份，全国房地产新开工面积同比增速为-18.9%，相比前8月有所改善。我们观察到一个积极的信号，一些房企的项目预售标准有所放宽，过去很多项目从开工到预售大概要超过6个月时长，现在很多地方可以做到4个月。这反过来使得新开工的积极性增大，也使得房企资金回笼具有更好的支持。

3、竣工

1-9月份，全国房屋竣工面积同比增速为-15.3%，跌幅明显收窄。竣工指标具有持续改善的基础，也是源于融资协调机制和白名单机制在积极发挥效应。四季度要持续做好竣工工作，尤其是确保实打实地交付楼盘，并要把号房子和好物业的理念融入其中，真正增强老百姓对保交房工作的信任和支持。

4、商品房销售

1-9月份，全国商品房销售面积同比增速为-5.5%。该指标即跌幅有所扩大，要求各地给予充分重视。因为销售是行业提振的生命线，销售不景气会拖累各类指标。当然从实际观察看，价格到位或得房率比较好的项目，销售还不错。但是其他项目要适当关注新产品。比如说对于尾盘销售，各地要持续关注尾盘销售的技巧，尤其是在定价、全装修等方面落实优化工作，促进尾盘的加快去化。

5、待售面积

9月份，全国商品房待售面积同比增速为3.6%。指标有所抬升是符合预期的。今年9月份各地新盘的供应力度是有所增大的，客观上也使得房源供给量增加。而且目前待售面积的质量会更好。一方面是部分项目已经融入了好房子或高品质住宅的规划内容，使得库存品质更高。另一方是很多都属于现房的模式，使得认购方面的积极性更大。而且很多房企创新了营销方式，比如说对新房项目增加了“五恒系统”，部分落实了“试住新房”等内容，都使得产品和购房者走得更近，有助于产品的更好消化。

6、到位资金

1-9月份，全国房企到位资金额同比增速为-8.4%。该指标略有恶化，也要求各地进一步做好资金方面的工作。近期要适当关注新的动向，比如说外资投资内地房地产方面的约束减少了，而且各地专项债等还在持续发力，这都可以为房企等增加更多的资金来源。另外各地在项目预售方面要进一步做优化，总的原则是要加快项目的资金回笼。

7、商品房销售均价

1-9月份，全国商品房销售均价为9575元/平方米，同比涨幅为-2.3%。该跌幅有所收窄。各地目前很多项目都是高品质住宅，地段也更好。部分项目在预售证的价格备案方面反而有所提价。当然实际过程中要看企业的具体情况，一些竞品多或拿地溢价率高的项目，价格方面会面临压力。而一些地价成本控制好，或企业产品很不错的，都在价格方面会更加坚挺。

8、市场趋势和策略

今年前9月份房地产市场处于深度的调整过程中，要求各地重视市场稳定的工作的重要性和迫切性。第一、各市场存在割裂的情况，即不是简单的分化现象，所以要求从产业链角度入手，尤其是要破解二手房方面的挂牌量的问题。第二、要宣传好住房产品持续向好的新形势，现在房价的泡沫少了，认购性价比更高，同时产品的设计和户型都更好了。这些都需要积极宣传，把有利和有力点导入到止跌回稳的巩固过程中，做到今年四季度房地产工作的圆满收官。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院