黑帮、赌博、诈骗|一场在黑产掩护下的柬埔寨炒房骗局

朋友们好，我是厉姑娘，本篇内容跟大家聊聊柬埔寨炒房的事件！

这些年，世界地图上有一座被包装成“福地”的小城，成了无数骗局的舞台。

传闻里，它拥有堪比三亚的海景、深圳的潜力、澳门的赌场与迪拜的财富。

落脚其中，就会发现中文外卖、沙县小吃与按摩店随处可见，

街头散落着印着美女头像的卡片，足浴与会所再度热闹，

黑帮械斗、扫黄缉毒的场景在现实重复上演。

游客、债务人、赌徒、性交易从业者、通缉者、网络红人、房产投资客与资金玩家在此汇集，

暴富故事层出不穷：一夜赢下一栋楼，小推车卖凉皮年入千万，

倒卖地皮三月套现过亿，“翻身致富、改变命运”的情绪推动更多人冒进。

这座城市是柬埔寨西哈努克港，简称西港。

在西港，网络赌博、情感诈骗、性感荷官、黑帮、毒品、嫖娼任一主题都能延展。

近来，部分国内网红投资人与炒房意见领袖重启线下宣讲，

鼓吹赴西港配置房地产。

但是这可是一场在他国土地上以同胞为对象、围绕不动产与土地的连环局。

柬埔寨国土约十八万平方公里，体量近似广东。

历史上的殖民与内战使经济底子受损。

洪森掌舵后推行对外资友好政策，外汇不设严格管制，美元与瑞尔并用，

外资企业可获三至八年免税，经济特区最长九年，

不少行业允许外资百分之百控股。

然而基底薄弱，为加速增长，当局向部分公司发放网络赌博牌照，线下与线上皆可经营。

西港被赋予“东方拉斯维加斯”的期待，但本地人口约八万，

城市面貌近县城，配套落后、法治缺位，

硬把目标对标澳门或拉斯维加斯并不现实。

但是地小与设施差并未阻挡跨境逐利。

特区光环、赌博许可与港口属性叠加，且距中国较近，

从北京直飞只需数小时，成本低与限制少组合成机会窗口。

到2018年，西港人口从不足十万跃升到三十万。

中国资本与团队在当地开办上百家赌场，

涵盖引流、转化、运营、售后与支付的全链条。

据估算，每月约五千名中国人常驻增加，既有来赌的个人，也有投机者。

但2013年时西港最高建筑仅七层酒店，本地住宅仍多为木板房，

住宿与生活配套形成刚性需求。

2010年通过的《外国人不动产产权法》允许外国人购买高层第二层以上房屋并持有产权。

网络赌博从业者规模超过十万量级，

间接人流亦十万左右，合计占外来人口近七成。

单家中国公司可日赚数百万至数千万美元的说法在市场流传。

有人按十万人口测算，每人五平米住宿，形成五十万平米需求；

每人每月消费五百美元，形成五千万美元流水；

人均三万美元的赌博收入则对应三十亿美元进账。

人口涌入带动房源紧缺与租金速涨，

单间月租上千美元，一个煎饼果子能卖到14美元。

同样物品本地代买与外来者购买价差明显。

2016年起，中国多个城市开通赴柬航班，

疫情前可直飞西港的城市逾三十，每周航班数以百计。

地产商与个人投资者大规模进入。

2017年前，西港土地价每平不足一百美元，

开发的物业多租给博彩公司与餐饮商户。

彼时“随便盖一栋、楼顶餐饮、二层以上改宿舍”的模式流行，

三四十平米的房间塞下八名员工，月租合计过万美元。

2017年出现标志性范例，

有中国商人在双石广场附近以每月一万美元租一千二百平米地，

斥资九百余万人民币建六层楼，

未封顶即被酒店公司以月租十四万美元长租十二年，

项目收益被估算为过亿元人民币。

开发商又把目标瞄准国内购房群体。

西港被包装为海景、旅游、直飞免签与政策叠加的样板，

口号从“三十年前深圳、二十年前上海、十年前新加坡”不断重述，

社交平台上名人到访影像被用作氛围助推。

销售强调“年轻人口多、年需五万套”的说法，

但柬埔寨人均可支配收入仅千余美元，大家庭难以负担公寓，

本地居民更倾向面向内需的低价排屋。

2007年GDP八十七亿美元，到2018年也才二百四十五点四亿美元，

体量相当中国部分地级市，购买力不足以支撑商品房市场。

因此，西港住宅事实上主要面向中国买家。

开发商推出大盘、精装与“拎包入住”等配置，

组织低价看房团“三天两晚六百八十八元”，全程由中文销售接待，

围绕“返租”“包租”“永久产权”“海外配置”展开话术。

常见承诺为“包租三年，每年返8％，另保底5％”，

以一百万元价格举例，承诺现金回流二十余万。

再辅以“价格将继续上涨、转手可获利”的对比叙述与“养老度假”的想象。

若仍犹疑，便以“托儿”制造火爆场面，

配合“最后一套”的紧迫感，叠加强行带至售楼处签约的做法。

多数买家并不自住，而是在同圈层内继续转卖。

当地银行体系以私人机构为主，不少机构仅具房贷资质而无吸储许可，

贷款年利率7％至15％，促使中小开发商偏好售卖期房。

其手法是先租地，重金搭建售楼处并营销，

再把未建成公寓推向市场，以销售回款反哺施工。

买家往往需支付五成至七成首付，三个月内继续缴付大部分款项，

只留约一成尾款于交付时支付，一旦资金链断裂，

地块可能早已被抵押，烂尾风险由买家承担。

更激进的套路包括虚构社区规划、违规扩建配套、隐瞒交通，

以及将土地证与房屋证分拆售卖给不同买家以致权属纠纷。

2018年，部分开发商联合抬价，使西港标价上调二成，

制造“热度”以承接新一轮看房团。

最高峰时一个月自深圳与香港出发的看房团可达十个，

全年约有五万名中国购房客进入柬埔寨，咨询量同比增长数倍。

仅2018年，西港建设局批准二百九十七个项目，总建筑面积一百六十五万平米，

投资额逾五十亿美元，占全国投资的两成，其中五至四十层项目二百一十八个。

卫星图显示2015年至2019年间城区快速铺满建筑，

地价三四年翻十倍，租金翻五倍，散户与资金同步入场，

“收割散户”与“收割收割者”的循环发生，土地成为更大蛋糕。

盛传“卖凉皮者买地暴赚”“洗浴中心租楼赚亿”“海边出租躺赚两亿”等故事，

推动参与者把注意力从房产转向倒卖土地。

由于不限容积率且可随意加高，囤地者在转售时夸大容积率与潜在价值，

甚至切割大地块为若干小块售予散户。

其中两位在圈内知名的人物号称合计掌握六千三百亩地，

但是将土地分割成一亩、三亩、五亩起售，

价格从三十五万一亩抬升至四十八万甚至分期价五十三万，

并持续举行国内推介会。

更复杂的盘法是“攒局”。

囤地方以“赌场度假村将开发”为由头，用招商PPT募集股东，

一百万美元认购百分之一，凑足一亿美元即成盘。

为维持表象，拿出两千万美元搭建建筑体，

把每平二百美元的地宣称成本二千美元，余下八千万美元留作自用。

随后把“地＋楼壳”打包给销售公司，以四千万美元转售，

账面显示盈利两千万美元并“分红”，而原始本金早被挪走。

多轮转手后出现二手、三手乃至多手“地主”。

但关键事实在于，柬埔寨法律并不允许外国人购买土地所有权。

2010年的不动产法允许的是楼房第二层以上的产权，并不包括土地本身。

当地土地权分“硬产权”与“软产权”。

硬产权由国土部签发，权属清晰且永久；

软产权更接近民间契据，缺少官方备案，仅有律师公证。

另有特许经营土地。

为取得控制权，一些人将土地登记在本地人名下，

或者成立合资公司并让本地股东占多数，

或通过信托代持，或以五十年、九十九年长期租赁的方式操作。

不少对外售卖的所谓“麦地”，实为多手转租的特许经营土地，

属性类似承包经营权，且常伴随规划不合规、违规采伐或未按期开发而被撤销的风险。

即便展示与地方权势人物的合影或批文，在整顿时亦难以豁免。

买家接盘的标的可能仅是帮助前手脱身，或自身纠纷与抵押重重。

随着地价飞涨，泡沫不断扩张。

但资金循环主要在华人圈内流转，与本地经济的实质联结有限。

2019年中，一段数名中国男子“喊话三年由某地人说了算”的视频，

在社交媒体热传，引发警方与使馆关注。

虽然后来被称为酒后起哄。

但电诈、械斗、设局、枪击、帮派冲突、赌债与土地争端交织，风险迅速累积。

同年六月，西港一处由中资承建的七层钢结构楼整体坍塌，

造成二十八人死亡、二十六人受伤。

当局成立专班监督中资项目，西港钢结构工地全面停工整顿，几无缓冲期。

2019年八月十八日，官方签发禁令，

停止审批并停止发放网络赌博执照；

十二天后再令，要求年内查封所有违法网络赌博，年底相关执照到期后不再续期。

相关大批从业者开始撤离。

2019年八月，单月约八点九万中国籍人员离境回国，

航班爆满，票价上扬，西港繁华以逃离作结。

赌博消退导致办公与住宅出租率与租金下行，提前抽身的资本安然离场，

真正承担后果的是在高点买房买地的散户，解套无期。

再加上在2020年遇到了全球疫情，这个地方就更萧条了。

但围绕土地与推介的动作未停。

2025年6月，某炒房大V欧神在杭州举办“后疫情时代财富管理”讲座，

劝说卖出深圳房产转投其在柬项目之地，宣称为当下更优的投资方式，

毕竟他手里囤积的上千亩多手地皮需要新的接盘者。

九月三日，北京恢复直航，来自柬埔寨的航班抵达首都机场，

通往西港的路径再次打开。

但是时代已经发生了改变，西港旧日暴富神话已经不存在了。

我是厉羽萱，一枚爱读书的小女子，从独特的视角出发，观察世界分享见解！各位看文章的朋友们，希望你们可以多多点赞评论关注支持我，我们可以做彼此的一位“远程”好友！