旧改周报┃深圳10大项目新进展：宏发、鸿荣源等主导

截至2025年11月2日（周日），已列入城市更新计划项目1063个，拆除范围面积累计8973.6h㎡，已通过城市更新专规批复项目752个，计容建筑面积累计23939万㎡，按数量规划通过率70.7%，按规模规划通过率67.9%，实施主体公示项目554个，拆除范围面积累计3627.6h㎡，按数量计划实施率52.1%，按规模计划实施率40.4%。

备注：1）以上数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计，未含已立项的14个综合整治类城市更新项目，若统计在内，则已列入城市更新计划项目合计1077个；

2）实施主体公示项目实际已公示单个或多个分期均按1个项目进行统计。

看点

01

政策资讯

1、中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议

通知内容：2025年10月28日，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议。

1、深入推进以人为本的新型城镇化。科学有序推进农业转移人口市民化，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度。推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，促进大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。扎实推进边境城镇建设。

2、推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

政策链接：

https://www.gov.cn/zhengce/202510/content_7046052.htm

2、深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法

通知内容：2025年10月27日，深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》的通知。

1、延续1号文关于旧屋村范围概念、认定情形及边界划定原则相关规定。旧屋村范围认定涉及原权利人权益和城市更新主体利益，为保障我市城市更新工作平稳、有序推进，《认定办法》在旧屋村范围概念、可纳入及不可纳入旧屋村范围情形、旧屋村范围边界划定规则方面延续1号文相关要求，确保我市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定新旧政策中对于旧屋村范围认定标准的一致性。

2、调整认定主体，完善认定材料要求。旧屋村范围初步核查主体和认定主体均由“区更新局”调整为“管理局”，由管理局核发旧屋村范围认定意见函并附范围图，同步抄送辖区城市更新主管部门。同时，考虑到我市部分地区历史上难以做到一年一测或测绘全覆盖，在技术条件上影响了旧屋村范围认定工作，《认定办法》在1号文基础上，对于旧屋村范围认定材料，补充“其他辅证材料”要求。

3、做好政策衔接，确保旧屋村范围认定政策平稳有序过渡。经摸查，1号文政策到期后，各区（含新区）仍有16个拆除重建类城市更新项目按照1号文办理了旧屋村范围认定，共认定旧屋村范围用地面积约0.38平方公里。为做好新旧政策时间过渡和工作衔接，明确《认定办法》实施前，已由管理局或原城市更新部门核发的旧屋村范围认定意见函继续有效。

4、进一步规范文字表述。结合《深圳市城市规划标准与准则》（下称《深标》）等规定，规范相关文字表述，但不涉及原政策主要内容修改，例如对为旧屋村生活服务的公共服务设施类别的表述，严格与《深标》中相应分类名称对应；将“已办理房产证的私房”规范表述为“已办理不动产登记的私房”等。

5、关于前海深港现代服务业合作区内拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定。深圳市前海深港现代服务业合作区管理局可按照《认定办法》对前海深港现代服务业合作区内拆除重建类城市更新单元旧屋村范围进行认定。

政策链接：

https://www.sz.gov.cn/zfgb/2025/gb1390/content/post_12464076.html

3、《深圳市社会主体出租的保障性租赁住房管理细则（征求意见稿）》

通知内容：2025年10月28日，深圳市住房和建设局关于征求《深圳市社会主体出租的保障性租赁住房管理细则（征求意见稿）》意见的通告。

1、明确职责分工。根据《管理办法》相关规定，进一步明确了市、区住房主管部门及运营管理单位在社会类保租房租赁管理中的具体职责。

2、明晰运营管理单位有关要求。一是所有的社会类保租房运营管理单位均需在住房信息平台备案；二是属于商事主体的运营管理单位（主要是从事住房租赁经营的企业），经营范围应当包含“住房租赁”相关字样，开立住房租赁资金专用账户，建立租赁档案；三是对所运营房源仅面向本单位职工出租的运营管理单位（例如一些工业生产型企业或者非企业单位）则不要求增加经营范围或者开立住房租赁资金专用账户等。

3、规范租金备案。《管理办法》明确规定，社会类保租房租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%，运营管理单位确定租金应当符合该规定标准并报主管部门备案。

4、规范房源发布。运营管理单位可以通过自有平台、第三方交易平台等多种渠道对外发布房源信息，但要确保各渠道发布的社会类保租房房源相同且同一房源的挂牌租金（有促销价格的，按照促销前的价格）和租赁状态相同。房地产开发企业在销售场所公示商品住房信息时，须同步公开宗地内配建的社会类保租房的位置、建筑面积、套数、拟出租对象等信息。

5、规范租赁收费行为。重点针对承租人普遍关切的租金、水电费及服务费等费用收取行为进行规范，强调居住权益保护。

6、补充完善腾退规则。社会类保租房承租人因在本市租住具有保障性质的住房不再符合承租条件的，应当自该情形发生之日起三个月内腾退住房；在本市规定区域内获得自有住房的，应当自自有住房交付之日起六个月内腾退住房。承租人腾退社会类保租房，腾退期限未超过原租赁合同期限的可继续享受租金优惠，超过原租赁合同期限的，按照项目同期同区域同品质租赁住房市场参考租金计收。

政策链接：

https://zjj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/46802

4、《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》

通知内容：2025年10月31日，深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》的通知。

1、项目改建条件优化。（1）权属证明范围扩大。除原政策规定的取得不动产权证的非居住房屋外，具有证明权属清晰的相关主管部门文件或者生效法律文书、已通过竣工验收且不存在违法建设的非居住房屋，也可以按规定申请改建为保障性租赁住房。改建单位需提供相关证明材料；（2）明确业主同意要求。与《民法典》充分做好衔接，对房屋改建涉及其他共有人或者业主利益的，要求依法征得《民法典》规定数量的共有人或者业主同意改建。

2、项目改建监管。改建项目须按规定开展土壤污染状况初步调查、提供调查报告，以防范毒地块实施改建;对必须开展房屋安全鉴定的项目，要求委托符合规定的鉴定机构进行房屋安全鉴定并根据鉴定结论进行设计；企业在申请施工许可时，必须将鉴定报告、设计图纸等材料上传市建设工程勘察设计管理系统，区住房建设部门应当将改建项目纳入设计文件的抽查对象；对实施竣工消防验收备案的改建项目，区住房建设部门在设计阶段提前介入、提供技术指导和服务，确保改建项目满足消防技术规范；在施工过程中，质量安全监督机构应当加强对改建项目按图施工的监督。

3、项目认定程序调整。（1）改建项目设计、鉴定要求调整至认定后。项目申请认定时，申请人提供含拟改建房屋现状及规模说明、设计方案、改建后房源量等内容的改建方案；待取得项目认定书后，再按规定委托鉴定机构进行房屋安全鉴定、委托设计单位进行施工图设计，在施工报建过程中提供鉴定报告、设计图纸等；（2）项目认定权限下放至区政府。企业按规定提出改建申请后，由区政府组织相关单位进行联审，联审通过后，区政府即可出具项目认定书。

政策链接：

https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/zcfgs/zcfg/content/post_12467238.html

看点

02

项目资讯

2025年第44周，深圳市共发布拆除重建类权利人核实公示1项，计划（草案）公示1项，计划延期公告3项，计划失效公告1项，土地整备类公示1项，法定图则调整1项，集体资产交易2项。

1、拆除重建类城市更新一览表

1

坪山区坪山街道马东马西片区城市更新单元权利人核实公示

拟拆除重建面积：141472.6m²

规划容积率：7.1

拟贡献率：44%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市坪山坪环股份合作公司。项目关联企业为深圳市百晟置地有限公司，经查询工商信息显示，该公司为深圳市汉福投资集团有限公司全资子公司。经股权穿透显示，深圳市科发投资发展有限公司为深圳市汉福投资集团有限公司的实际控制人。

深圳市科发投资发展有限公司成立于2015年，是深圳市科发投资控股集团有限公司的全资母公司。公司总部位于深圳，主营业务涵盖投资兴办实业、物业租赁与管理、餐饮及清洁服务等。其旗下控股的科发集团，业务已扩展至成品油、地产、汽车销售、航运、生物医药及学前教育等多个领域，形成了多元化、跨区域的产业布局。

拟拆除重建范围示意图

2

龙华区龙华街道建进工业园城市更新单元计划（草案）公示

拟拆除重建面积：15012m²

拟贡献率：不少于20%

拟更新方向：M1

申报主体：建进自行车（深圳）有限公司。成立于1993年，是一家由台港澳法人独资的制造企业，主要生产自行车车架、车把等零部件及电动助力自行车，产品80%外销，每年出口自行车不超过50万辆。此外，公司还拓展了避震自行车、零配件、半成品生产，以及手机外壳、电子零配件加工和自有物业租赁等业务。

拟拆除重建范围示意图

3

坪山区马峦街道江岭香江工业园城市更新单元计划延期公告

拟拆除重建面积：59928m²

拟贡献率：不少于20%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市坪山江岭香江股份合作公司。

拟拆除重建范围示意图

4

坪山区坑梓街道秀新路片区城市更新单元计划延期公告

拟拆除重建面积：113707m²

规划容积率：5.0

拟贡献率：43.6%

拟更新方向：R2

申报主体：深圳市赐安房地产有限公司。经查询工商信息显示，该公司由长润和汇（深圳）投资有限公司和深圳市赐安康投资有限公司分别控股90%、10%。

拟拆除重建范围示意图

5

光明区公明街道环球实业工业园城市更新单元计划延期公告

拆除重建面积：54081m²

拟贡献率：不少于45.1%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市天荣盛房地产开发有限公司。经查询工商信息显示，该公司由深圳市宏发房地产开发有限公司全资控股。

宏发集团是深圳本土知名房地产商，早期都以宝安为大本营，逐渐扩张至全市各个区域，并有多个厂区改造项目，项目储备比较丰富，在光明区开发的项目有宏发嘉域、宏发上域、宏发雍景城、宏发美域、宏发天汇城、宏发万悦山（光明万丈坡城市更新单元）等，同时，还有多个产业园区。

拟拆除重建范围示意图

6

宝安区新安街道107发展带翻身片区（三）城市更新单元计划失效公告

拟拆除重建面积：25049m²

拟贡献率：不少于33%

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市鸿广源投资有限公司。经查询工商信息显示，该公司由深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司和深圳市广兴源投资发展有限公司，分别控股60%、40%。

鸿荣源集团创立于1991年，历经近30年稳健发展，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展、金融科技四大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。在地产开发和城市更新领域，鸿荣源多年来深耕深莞区域，累计综合开发建筑面积逾千万㎡，打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、公园大地等多个极具市场影响力的标杆项目。以大城运营、产城融合的战略，布局多个中心项目，在大型连片改造、产业升级改造及TOD综合体开发等方面，具备丰富的经验。

广兴源投资成立于2004年，是以房地产开发为主业，集房地产开发、产业运营、商业运营、物业服务、科技投资、大健康产业等为一体的多元化发展的集团企业。广兴源投资依托深圳，立足前海，布局大湾区，形成“科技+地产”、“生态+健康”的特有发展模式，产品类型覆盖住宅、城市综合体、产业基地等。在深项目有圣拿威·湾美花园、宝安互联网产业基地、蓝湾海岸大厦项目、蘅芳第一工业区项目等。

拟拆除重建范围示意图

2、土地整备类项目一览表

1

龙岗区龙城街道嶂背社区土地整备利益统筹项目权利人核实公示

整备实施范围面积：1163600m²

留用地面积：419800m²

土地整备实施范围示意图

3、法定图则调整一览表

1

坪山区坪山街道[坪山中心区]法定图则01-19、01-20地块

一、法定图则情况

根据[坪山中心区]法定图则，01-19地块用地面积为48631㎡，用地性质为“医疗卫生用地（GIC4）”，容积率“—”，配套设施为“500床医院”，备注“规划”。01-20地块用地面积为4165㎡，用地性质为“公园绿地（G1）”，容积率“—”，备注“规划”。

二、规划调整情况

将[坪山中心区]法定图则01-19地块用地面积调整为47109㎡，用地性质调整为“商业用地（C1）”，容积率调整为“2.55”，无配套设施，备注“规划，鼓励与周边地块通过空中连廊、地下通道等方式进行连通”。01-20地块用地面积调整为5687㎡，用地性质不变，容积率“—”，备注“规划”。

4、集体资产交易一览表

1

深圳市光明区马田街道根竹园社区土地整备利益统筹留用地合作开发项目公告

2

深圳市龙华区福城街道武馆土地整备利益统筹项目留用地合作开发项目单一来源谈判邀请书

看点

03

市场资讯

1.土地成交

本周有7宗土地成交信息。

宗地号：A113-0088

竞得人：深圳市元亨光电股份有限公司

宗地位置：前海合作区航城街道

土地用途：新型产业用地

土地面积：12206.07㎡

建筑面积：40000㎡

起始价：1700万元

成交价：1700万元

综合楼面单价：425.00元/㎡

宗地号：X2025-0009

竞得人：深圳比亚迪汽车实业有限公司

宗地位置：小漠街道红海大道以北、通港大道以西

土地用途：普通工业用地

土地面积：46096㎡

建筑面积：82972㎡

起始价：1680万元

成交价：1680万元

综合楼面单价：202.48元/㎡

宗地号：X2025-0004

竞得人：华润风电（汕尾）有限公司

宗地位置：小漠街道大澳村

土地用途：供应设施用地

土地面积：3829㎡

建筑面积：2750㎡

起始价：100万元

成交价：100万元

综合楼面单价：363.64元/㎡

宗地号：X2025-0005

竞得人：深能海洋能源（汕尾）有限公司

宗地位置：小漠街道大澳村

土地用途：供应设施用地

土地面积：3829㎡

建筑面积：2750㎡

起始价：100万元

成交价：100万元

综合楼面单价：363.64元/㎡

宗地号：X2025-0002

竞得人：中广核新能源投资（汕尾）有限公司

宗地位置：深汕特别合作区小漠镇

土地用途：供应设施用地

土地面积：3829㎡

建筑面积：2750㎡

起始价：100万元

成交价：100万元

综合楼面单价：363.64元/㎡

宗地号：G02315-0029

竞得人：深圳市好盈科技股份有限公司

宗地位置：宝龙街道

土地用途：普通工业用地

土地面积：20779.35㎡

建筑面积：80000㎡

起始价：2730万元

成交价：2730万元

综合楼面单价：341.25元/㎡

宗地号：J311-0319

竞得人：深圳中远海运智慧供应链有限公司

宗地位置：盐田区盐田街道

土地用途：仓储用地

土地面积：78667.29㎡

建筑面积：268500㎡

起始价：39900万元

成交价：39900万元

综合楼面单价：1486.03元/㎡

2.土地挂牌信息

本周有3宗土地挂牌信息。

3.新盘入市

本周有3处新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周深圳市房地产市场交易数据：

备注：统计时间为2025年10月27日-11月2日。

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深圳城市更新土地整备市场周报

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广东省三旧改造行业周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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