外滩道退守，杜平用价格换空间

文/上海进深 严明会

中信泰富地产总裁杜平，正面临一场关键考验。

经历了数月的沉寂后，中信泰富外滩道终于在上个周末按下了加速键：样板间正式开放，首批房源也已过会。预计在11月上旬就开启认筹。

首批推出121套119-192㎡房源，总价约1500万起。

加速的背后，是市场清晰可感的压力。

项目此前放风价约14万/㎡，最终过会价锁定在13.85万/㎡，虽看似坚挺，但与最初15万/㎡的放风价相比，已是悄然回调。

这个定价，透着一股强烈的求生欲。它试图在高端市场的预期与当前现实的寒流之间，为项目寻求一个安全的起步空间。

但是，杜平并不能高枕无忧。

对手如云

从市场环境来看，当前定价确实能给予项目一定的“安全感”，但安全感不等于胜算。

新房市场上，面积段类似、1600万总价段的选择多到令人眼花。

外滩道位于杨浦滨江八埭头区域，虽被纳入“一江一河”核心段，与大名鼎鼎的外滩、陆家嘴、北外滩并列，但面临的竞争可谓四面楚歌。

以两个很火热的豪宅项目为例：

虹口北外滩的华润外滩瑞府主力户型建面约124-240㎡的三至四房，均价约14.8万/㎡。一批次119套房源在9月中旬开盘，已售88套，网签去化率74%；二批次146套房源在10月下旬开盘，目前网签了19套。

位置更优的金茂璞元主力户型为建面128-239㎡的三至五房，均价约16.8万/㎡。一期99套房源在8月下旬开盘，已售80套，网签去化率80%；二批次111套房源在10月29日开盘，网签13套。

一批次开盘后不久，外滩瑞府和金茂璞元都已启动分销，去化压力可见一斑。

更严峻的挑战来自二手市场。

项目北侧的翡丽甲第、保利翡丽云邸等高品质次新房，目前挂牌价在14-15万/㎡左右，且价格仍处于下行通道，持续挤压着新房的价格空间。

在这些强敌环伺下，外滩道的价格优势并不明显。

杨浦滨江的新房供应正呈井喷之势。

前有外滩序BUND98售罄，中海云邸玖章持续推售，均价13.55万/㎡保利外滩启77首批房源已开盘，保利誉滨江、保利发展64街坊项目、中铁云绣外滩、中建壹品外滩元境这些新盘陆续会入市，其中不少项目产品力很能打。

杜平和他的外滩道，可谓前有堵截，后有追兵。

入市前调规

外滩道的项目建设单位为上海锦富滨贸置业有限公司，法定代表人杜平，他同时也是中信泰富地产的总裁。

该公司成立于2023年11月，由扬州锦泰地产发展有限公司持股87%，上海滨贸企业管理有限公司持股13%，前者为中信泰富地产的全资子公司，后者由杨浦区国资委全资控股。

在产品层面，外滩道试图用“好房子”的标准来武装自己。

作为新规出台前的项目，外滩道在与按新规设计的产品同台竞技时，难免有些先天不足。

项目早在今年2月就公布规划图，今年8月下旬，“好房子”新规公布前一个月，项目住宅部分调整规划，最显著的变化就是增加了多阳台。

调规前后对比

外滩道规划建设5栋15-17F高层，共240套房源，主力面积段跨越100㎡到220㎡。小高层的设计思路之下，即使是100㎡的小户型也没有连廊。

在满足中小套型要求后，户型从120㎡直接跳至190㎡，缺失了主流的140-170㎡改善过渡面积段。这种布局虽确保了部分户型的豪宅感，却可能错失大量改善客群。

其中120㎡三房是绝对主力，总计138套，配备了类一梯一户的独立梯厅和子母门，在这个面积段能将二者同时实现的项目不多。

三开间朝南，双阳台全屋飘窗，南向面宽约5.15米的大横厅是亮点，但为了这个阔绰的厅，卧室空间做出了牺牲，显得相对紧凑，且因结构原因，部分飘窗不可改造利用。

尤其是南向书房，面积较小，需结合阳台改造才能作为房间使用，多少显得有些局促和妥协。

190㎡四房符合改善定位，层高约3.15米，四开间朝南，各个空间的尺度感很足，双套房、中西双厨带岛台、独立家政间、主卫双台盆一应俱全；实现了三阳台，扩展后尺度可对标老规范下200㎡以上的产品。

西边套是类飞机户型，南向双阳台、北向家政间，能实现家务动线与生活动线分离。

东边套更有看点，户型采用了动静分离布局，利用270°转角窗最大化江景视野。玄关处设置了序厅，南侧双套房，都配备卫生间。主卧套房升级对标行政套房，有步入式衣帽间。双北次卧扩展后尺度类似，与近距离的公卫可组成两间类套房。

市场认可度如何，开盘后见分晓。