89㎡只卖10万？警惕，南京都市圈低房价陷阱！

“高峰时新房要卖1.1-1.3万/㎡，如今89㎡二手房总价10万就能买到。”

最近，有网友在公开平台分享首付1万就能“捡漏”的房子。他说的，是位于句容的恒大文化旅游城住宅。

这条帖子下方，吸引来不少买在高位的业主，纷纷自嘲是花了100多万买的“大冤种”。

我们知道，这几年楼市下行，南京都市圈的房价有“鹤岗化”的趋势，可恒大在句容开发的恒大文化旅游城配套住宅，二手房真的这么便宜了？

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“当初的蓝图有多美，现在的坑就有多深。”网络平台上，不少句容恒大的业主们痛心疾首。

早在2017年，“南京后花园”句容风头正盛，恒大斥资超25亿拿下16幅地块，野心满满：打造全球规模最大、档次最高、配套最全的世界级文化旅游胜地——恒大文化旅游城。

这个巨无霸综合体，在句容中部。我们在百度地图上搜索一番，发现已运营的地铁S6号线童世界站，距离项目的住宅约5公里。

根据恒大当时的规划，这座文化旅游城涵盖现代博物馆群、全能运动公园、欧式城堡酒店、精品度假酒店、大型演艺中心、乐园恒大童世界、住宅产品等，体量恢弘。

用恒大自己的话来说，不仅要建一座全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话乐园，还将拥有航母级配套。

可后来的事情大家都知道了，随着恒大暴雷，恒大文化旅游城按下暂停键，航母级配套烂尾了很久。恒大童世界曾于2019年局部短暂开街，可现在几乎沦为空城。

图片来源于小红书

重点说说住宅本身。

根据规划，项目规划有六大住宅组团，共约7800套房。2018年11月，首批住宅迎来首开，主力户型82-155㎡，精装交付，均价1.1万/㎡。当时，不光本地人，很多南京人也去买了。

业主们的入手理由，几乎都是被恒大的美好蓝图打动：“规划很好，有地铁、有游乐场。”

时间来到2021年夏天。恒大暴雷，陷入经营困难，恒大文化旅游城陆续停工，包括22地块、23地块等在内的多个地块相当体量的住宅延期交付。

当时，甚至有部分地块的部分楼栋因无可用资金继续支持施工，恒大向业主发布交付方案，提出“虽然室内的橱柜、浴室柜、户内门等无法如约完成，但可以提前交付，未完成的装修部分，可补偿1个车位给业主。”

不过，尽管现实情况很困难，但自2022年起，恒大文化旅游城陆续有住宅交付给业主。

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几年过去了，恒大文化旅游城的业主们还好吗？

今年9月起，公开平台上，小区87㎡两房总价只要13万的消息铺天盖地，于是出现了开头的一幕。

锐评君找中介多方求证，得到以下信息：

① 开头帖子里提到的报价13万，总价10万就能成交的房子，是89㎡户型。但噱头大于实际，不排除是中介引流，目前该小区谷底总价在20万左右；

② 由于配套匮乏、社区内部分公区有待完善，小区整体入住率很低，部分组团入住率连10%都不到。

我们翻看了中介平台的成交数据，去年5月起，恒大文化旅游城陆续有二手房成交，单价普遍只有2000多元。

今年7月以来的成交情况如下，8月初一套88㎡两房总价23万成交，单价约2600元/㎡。

不妨粗略计算一番：

以88㎡户型当年入手均价1.1万/㎡计算，如今次新房单价只有2600元/㎡左右，相当于短短几年，房价缩水近80%。

事实上，在南京都市圈，房价大幅缩水的小区还不少。

离南京汤山不远的碧桂园凤凰城，2011年5月开盘，毛坯新房均价约5000元/㎡，精装新房均价约6280元/㎡。高峰时，低密多层均价高达1.25万/㎡。

摆上次新房货架，小区（以学林苑组团为例）于2023年时出现单价约7300元/㎡的天花板，而后断崖式下跌，单价多在3000多元、4000多元。上个月，一套108㎡三房，总价42万就成交了。

郭庄的禹洲金陵朗廷，有洋房、高层和小高层可选，于2018年开卖，洋房最高卖到1.3万/㎡，主打88-125㎡的高层也曾卖到万元/㎡以上。

去年初，小区曾有二手房卖到超6600元/㎡的单价，而后成交价一路走低，87㎡三房36万就能拿下。今年，中介平台显示小区成交房源挂零。

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面对南京都市圈的低总价房源，不少买房人正在心动。

比如一位网友表示：家住南京的新南京人，花10万元买套都市圈的房子给父母住，比老家方便、舒适。

但锐评君要提醒大家，千万警惕当下南京都市圈的低房价陷阱，以恒大文化旅游城展开。

首先，楼市整体下行，房价回归理性在所难免，可大幅度超跌，往往是对城市/板块价值最直观的反映。

与确定性较高的省会城市南京比，句容、郭庄、汊河等南京都市圈城市，长期以来的发展趋势是严重依赖大型概念规划。

恒大文化旅游城所在的区域，离句容城区有一段不算小的距离，现阶段只有地铁S6号线覆盖，且站点与住宅还有“尴尬的5公里”。

楼市上行期，这里进行了大规模的土地出让和房地产开发，可人口导入速度远远跟不上房子增长的速度，规划的学校、医院、大型文旅等配套迟迟无法落地。

加上恒大暴雷，恒大文化旅游城停工搁浅，区域价值预期被彻底抽空。恶性循环之下，大幅降价是大概率事件。

其次，房地产投资+自住的逻辑早已生变，自住要着重考虑居住品质。

总价10万，买套房子给父母养老，离自己又不太远，听起来还不错对不对？可你有没有想过，父母能轻易割舍熟人邻里圈吗？

再者说，随着房子的金融投资属性渐渐被剥离，房子的居住价值被放大。对于缺乏产业、人口和成熟配套的远郊区域，房子除了提供一个住所，几乎不具备其他价值。

如果只是为了居住，你需要认真考虑这里的生活便利度、通勤成本以及居住品质。公共交通相对匮乏的情况下，父母如何出行，附近有没有医院以快速解决突发情况……这些万万不可忽略。

有切实置业需求，我们认为首选南京主城高性价比的一、二手房。眼下，南京商业贷款、公积金贷款都有无比友好的政策，实打实降低了购房资金成本。