地产AI：保利拿下开福“王炸地”！18%高溢价背后的市场解读

2025年10月28日，长沙土拍市场迎来久违的高光时刻。开福中心[2025]长沙市053号地块在3家房企19轮激烈竞价后，最终由保利发展旗下湖南华源房地产开发有限公司以14.74亿元摘得，楼面价高达8497元/㎡，溢价率18%。

这不仅是2025年长沙主城区少见的高溢价成交，更标志着主城稀缺低密土地资源的争夺战再度升温。在当前整体市场开发节奏放缓的背景下，保利仍果断出手，反映出其对长沙中心地段长期价值的认可。

地块总出让面积67069.32㎡（约100亩），由三宗小幅地块组成：东侧Z05-B07、B10为纯住宅用地，容积率≤2.3，限高100米；西侧Z05-B06为混合用地，容积率4.0，限高150米。这种“低密住宅+高容商办”的组合，既保障了居住品质，又为未来商业活力预留空间。

从市场数据看，保利053号地块不仅楼面价远超同期其他地块，更是同期少有实现溢价成交的项目。这说明在市场分化加剧的当下，真正优质的主城区资产，依然具备较强的吸引力和抗风险能力。

黄金三角C位：开福中心凭什么成“最后的王炸”？

这块地为何被称作“王炸”？答案就在它的区位——真正的长沙城市心脏。

地块位于开福寺路以南、芙蓉路以东、东风路以西、潘家坪路以北，地处芙蓉中路CBD正芯，与五一商圈无缝衔接。这里不仅是长沙金融高地（四大行总部聚集），更是医疗、教育、文化资源的富集区。

图片：长沙市自然资源全要素供需信息平台

步行范围内，湘雅医院（全国Top3）、省妇幼保健院等4家三甲医院环伺；烈士公园、湖南省博物院、古开福寺等文化地标触手可及；华创国际广场、富兴时代、泊富国际广场等9大高端商业体日均人流量可观。

交通方面，地铁1号线、6号线双线交汇，长株潭城轨、芙蓉路、东风路等主干道环绕，15分钟可达河西滨江新城。

更关键的是，这是火车北站片区最后一片规模用地，意味着主城区几乎再无如此体量（100亩）、如此规整、配套如此成熟的住宅用地供应。稀缺性，正是其高溢价的底层逻辑。

产品定位揭秘：低密大平层+产品融合，瞄准高端改善客群

保利拿地后，会打造什么样的产品？答案早已写在地块指标里。

东侧两宗纯住宅用地容积率仅2.3，限高100米，这在长沙主城极为少见。对比周边在售项目如建发养云（容积率2.5）、邦泰观宸（容积率1.7），保利053号地块的低密属性足以支撑其打造高端大平层产品。

结合保利“天—悦—和”三大产品系在长沙的落地经验（如保利天瑞、和光尘樾），预计该项目将主打建面约140-200㎡的改善型大平层，强调高得房率、全封闭阳台、非毛坯交付等品质细节。

西侧混合地块（容积率4.0）则可能引入创新商业业态，如高端零售、文化体验、联合办公等，与住宅形成“居住+消费+社交”的复合生态。这种“低密住宅+活力商业”的组合，既能保障私密性，又能提升社区整体价值。

值得一提的是，地块出让条件明确要求“交房即交证”、住宅阳台统一封闭、销售均价接受政府监制。这意味着未来项目将更注重交付品质与合规性。

市场研判：改善需求旺盛，去化预期强劲

在当前长沙楼市整体承压的背景下，开福中心板块却表现稳健。

数据显示，2025年1-9月，该板块商品住宅成交均价达21300元/㎡，套均建面跃升至195㎡，套均价突破415万元，改善需求持续释放。而板块狭义库存仅16.53万㎡，去化周期11.2个月，显著低于全市平均水平。

周边在售项目如华发四季云玺、建发养云、邦泰观宸等，主力售价集中在1.7-2.3万元/㎡区间，且多为尾盘。保利053号地块作为全新供应，有望填补高端改善产品的市场空白。

教育配套方面，地块北侧规划有国庆小学+紫荆中学九年一贯制学校。虽挂地文件未明确教育划分，但结合片区教育配套现状，学校落地概率较大。若能引入优质教育资源，将进一步提升项目附加值。

央企实力护航：保利深耕长沙26年，交付更有保障

作为全国头部房企，保利入湘已26年，从最早的保利国际广场到如今的保利天瑞、梅溪天珺，累计服务超30万业主。在行业风险频发的当下，央企背景、稳健财务、成熟产品体系，构成了保利的重要优势。

此次拿地，保利采用“自有资金+银行贷款”为主的资金结构，辅以销售回款闭环管理，确保项目稳健推进。按照行业惯例，预计首批住宅将于2027-2028年间交付。

在地方政府高度重视的背景下，项目推进效率和品质保障值得期待。毕竟，这不仅是保利的项目，更是长沙城市更新的重要一环。

保利开福053号地块的诞生，恰逢其时。它踩中了三大趋势：主城土地日益稀缺、改善需求持续释放、品质房企回归产品本源。18%的高溢价，不是冲动，而是对城市主城区资产价值的理性判断。

对于购房者而言，这或许是长沙主城难得的低密改善机会。如果你正在寻找一个集地段、配套、品质、品牌于一体的居所，不妨关注这一项目。