京西北楼市“非典型样本”：中建方程如何用“好房子”点燃京北改善热潮？

很难想象，在京西北远郊区域，能出现北京城内核心区也少有的“开盘近磬”盛况。

9月27日，北京延庆中建臻源府项目一经开盘就引爆市场，一日之内218套高品质住宅被抢购一空，刷新延庆改善型住宅销售流速的历史纪录。截至10月31日，中建臻源府销售网签已达259套，所推房源基本售罄。

更难得的是，这一销售数字并未停滞在宣传口径上，而是得到切实的网签印证。北京市住建委显示，截至10月31日，中建臻源府已销售网签9.5亿元，远超5.6亿元地价。这也意味着，开盘1个月，中建臻源府地价款已经回正。

不同于北京其他区域，延庆是一个高度依赖本地化客群的市场，据案场销售人员透露，中建臻源府99%客源是本地改善，具有鲜明的本地市场属性。在这样市场边界相对闭合的特殊场域，产品品质和质量缺陷都可能会引发链式传播效应，因而要卖出好成绩并不容易。

可中建臻源府的出现，承受住了市场的考验，成为了京西北远郊楼市的非典型样本。它如同一个棱镜，折射出北京楼市深层次的结构性变化与未被充分满足的庞大需求。

跳出简单的销量狂欢，臻源府现象背后，是好房子稀缺性与价值觉醒共振，更是中建方程对城市发展逻辑、区域价值潜力与人民真实居住向往的精准洞察与极致兑现。

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从延庆改善“供需错位”破局

臻源府之所以突破区域限制，甚至跑赢五环外主流改善盘，与延庆楼市的特殊性不无关系。延庆既非传统意义的“价值洼地”，也不是“投资热土”，而是一个被长期低估的“改善需求沉淀池”。

作为北京生态涵养区，延庆常住人口约34万，其中不乏私营业主、退休干部、教育医疗系统骨干等高净值人群，以及因产业资源导入而来的“新延庆人”和向往延庆生态的养老族。这些市场客户改善为主流，二次置业超65%，对空间尺度、地段和生活品质有着较高要求。

可过去十年来，延庆主力供应多为刚需盘或“伪改善”项目，面积大但品质低、配套差，导致区域内真正符合“改善标准”（南北通透、低密、配套完善、物业服务优质）的住宅长期稀缺。这也造成了延庆改善的供需错位，延庆人不是不想换好房子，是市场上几乎没有“值得换”的选择。

中建臻源府效果图

从供给上，市场结构性矛盾依然突出。2020年至今延庆整体市场年容量稳定在2300套左右，因新房供应有限，区域二手房市场成交更为活跃，二手房年均置换量近1700套，成交量保持稳中有升。2024年延庆二手房成交超2000套达到近五年峰值，但二手成交均价回落至17565元/平方米。

新房供应有限，本质上还是库存及去化压力下，销售难以跑出高流速，产品难以获得客户认可；二手房量涨价跌背后，同样有产品落后、品质不及需求，被迫以价换量的考量。

臻源府的出现，穿透了延庆改善客群的居住需求痛点，在“好房子”的加持下，控面积、控总价并可确保居住舒适度与空间尺度，以更优区位、更优配套、更优产品力实现竞争突围。

延庆城区以妫水河为界，分为南北城。南城为新兴城区，地缘客户认可度相对偏低，单价2.3万元~2.9万元；北城学区带动，地缘认可度更高、配套更优质，单价较高，但流速有限。臻源府落位延庆城区核心区位，毗邻延庆镇政府及区政府，享有成熟完善的配套资源的同时，精准卡位105~125平方米三至四居主力户型，将套均总价锚定320万~400万元。

中建臻源府效果图

这一策略定位，向上看远低于市区同品质项目的千万门槛，对市区外溢客具有显著吸引力；向下看显著超越区域内老旧小区及刚需产品，形成清晰的产品代际差与价值区隔；平行看相比延庆少量在售大平层及别墅产品，提供了更优性价比与生活便利度。可以说，臻源府的出现填补了市场空白，成为延庆改善客群“踮踮脚够得着”的最优选。

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“好房子”穿透地域性需求

在信息透明的时代，品质是建立信任、赢得口碑的核心。臻源府能实现“开盘即热销”，离不开中建方程将“中建好房子”深度落地，其产品力对延庆本地改善需求的精准穿透力与强大适配性，跳出了“标准化复制”的窠臼。

在前期客户定位时，中建方程就以精准的“显微镜”视角，摒弃“大而泛”的市场覆盖，深入研究延庆本地改善客群画像，他们多为政企精英、事业编骨干、企业管理层等25~45岁中产客群，关注配套、户型、地段等核心因素，追求品质升级但预算相对理性，偏好实用性强、空间利用率高的户型，渴望社区归属感与生活便利性。

基于项目客群画像，中建方程拿地后就对目标客户的户型、精装、配置需求反复调研，一方面积累几十余组铁粉，一方面对客户需求进行针对性提升。在精准项目定位和产品细节反复调改钻研下，中建臻源府短期内迅速爆发。

84天完成从拍地到取得预售证全流程，开盘首月去化率81%、地价覆盖率170%，无论是从运营速度、网签速度还是资金周转效率，中建臻源府都远超市场预期，交出一份含金量十足的成绩单。

好运营带来的奇高效率，是中建臻源府的显性价值，隐于项目之后的产品品质，是最终打动市场与购房者的决定性因素。

在项目建造上，中建方程坚定提升质量、进度、成本、安全、环保“五位一体”项目建设管理，从问题导向出发，提升“进度”与“成本”管理绩效，切实把管理创效落到实处。同时，围绕中建好房子体系“6633”标准，全面落实基础101条，提升项59条，同时客户群像描摹，梳理市场声音和切实需求，形成“101+59+X”好房子标准。

中国建筑好房子营造体系

比如，项目聚焦建筑结构耐久安全、绿色节能环保、健康舒适环境、智慧科技应用、全龄友好社区、精益品质交付，构建全面的品质保障框架。在关键工艺节点，如地下室防渗漏、外墙保温、室内隔音、管线铺设、精装修收口、防开裂处理，推行高于国标的企业标准与精细化施工流程。同时，通过严格的过程监控、第三方独立飞行检查、交付前多轮分户查验，确保质量闭环管控。

在好房子体系落地外，臻源府还实现“在地化”设计的深度共情。比如在气候适应性设计上，强化外墙保温体系、高性能门窗配置、精细化处理冷热桥，确保严寒冬季的室内温暖舒适度与节能性，直击本地居民痛点。

空间实用主义方面，臻源府户型设计强调方正通透、高得房率，实现从“面积大”到“功能精”的进化。约3.1~3.15米层高，近100%的高使用率是臻源府区别于延庆其他新房项目的显性优势，主力户型105~125平方米三至四居看似常规，但南向三面宽、LDK一体化客餐厅、主卧套房带独立家政间、南北双阳台等细节设计优化，让每一平方米都“有价值”。

全屋收纳体系、隐形晾衣杆及智能化设计，在保障品质的同时，让居住细节更贴近日常需求。同时，臻源府还特别强化家政间预留、合理的动静分区，满足多代同堂或双职工家庭对高效、整洁居住空间的需求。

社区场景营造上，臻源府以约1.62容积率精心规划全龄友好活动场地，融合延庆山水意境的景观设计，营造有温度的社区归属感，契合本地居民重视邻里交往的生活习惯。

中建臻源府效果图

无论是精工、户型还是社区，臻源府的产品设计，始终围绕一个核心问题：延庆的改善客户到底需要什么样的房子？中建方程基于这一问题给出的方案，不是“堆配置”，而是“解决具体问题”。同样的思维也落实到了销售层面，不是“我想卖什么”，而是“你需要什么”。产品跨越式迭代和用户思维的转换，让臻源府的客群感受到了被妥帖照顾的诚意。

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从“建设者”到“运营者”

中建好房子“6633体系”的落地，是央企担当与品质追求的具象化符号，极大增强了客户对臻源府未来交付品质的信心预期。而中建方程长期主义的品牌背书，更是一份无形的信任资产。

作为中国建筑旗下城市综合开发运营平台，中建方程在延庆已有十余年开发经验，从2016年开始做延庆一级开发，到参与超3000套属地城市综合体改造和基础设施建设住宅。这种扎根区域的城市级开发，源于中建方程特色业务定位。

2014年，中建方程从中国建筑城市综合建设部独立而来，专注城镇化开发和城市更新，在全国拿下近30个片区开发大型项目，分布在北京、天津、上海等城市，投资总额超3000 亿元，土地面积约178 平方公里，其中实施面积在1平方公里以上的项目24个。

不同于其他项目，大型城市综合类项目开发环节复杂、运营能力要求高，且回报周期长、不可预见性问题多，中建方程能同时支撑如此多项目运转，一方面基于其自身运营能力，另一方面源于中国建筑背书，增强政府信任和耐心，形成政企合作链路典范。

从二级开发角度来看，中建方程深耕延庆区域，不只是为多盘开发，而是从道路、回迁、城市综合改造的开发中理解城市、区域与客户，这种深度参与使得中建方程对于城市未来发展方向、区域价值潜力、城市功能分布以及人居环境的匹配度，拥有更深刻的理解和更高的战略站位，项目施工、运营更易推进，也将形成对客户的全方位保障。

房地产正在回归居住属性，对中建方程而言，深耕一个区域的贡献不止在房地产红线内，做单一项目时候综合考虑城市发展，从大视角切入做城市开发运营，将成为未来房企竞争力比拼的关键。

中建臻源府效果图

中建臻源府10月单月网签259套，成为整个北京金秋十月全月的套数、面积、去化率的销冠，是延庆区历史首次。这份成绩单，更是一面镜子，它照见了延庆改善客群对“真正好房子”的迫切需求，也映出了房地产行业从规模扩张到品质深耕的转型趋势。在核心城区内卷加剧、远郊项目同质化严重的当下，臻源府的成功证明了市场的底层逻辑从未改变。

更重要的是，臻源府的故事为行业提供了一个“非典型样本”。当房企不再盲目追逐热点区域，而是扎根特定城市、读懂本地需求、坚持长期主义时，即使在远郊区域，也能创造出核心价值。这或许正是当下中国房地产最需要的清醒与智慧——不是所有房子都能叫”好房子”，但所有“好房子”，都值得被看见。

值班编委：苏志勇流程编辑：温红妹审读：戴士潮
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