月末翘尾落空 市场回归平淡

【 市 场 关 注 】

• 近日住房和城乡建设部部长倪虹发表题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。倪虹表示，要准确把握、扎实推进,以实际行动把推动房地产高质量发展各项工作落到实处。一是优化保障性住房供给。二是促进房地产市场持续健康发展。三是改革完善房地产开发、融资、销售制度。四是实施房屋品质提升工程。五是实施物业服务质量提升行动。六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

• 住房城乡建设部表示，2025年全国已有449个城市开展城市体检工作，在去年297个地级以上城市全面开展城市体检的基础上，今年有152个县级市也开展了城市体检工作，城市体检的广度和深度进一步拓展。目前全国体检的住房小区、社区和街区数量已达到一半以上,体检的城区面积达5.4万平方公里。

• 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》全文发布。在房地产领域，《建议》提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度;因城施策增加改善性住房供给《建议》还提到，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

• 中国人民银行公布2025年三季度金融机构贷款投向统计报告。2025年三季度末人民币房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1%。房地产开发贷款余额13.61万亿元，同比下降1.3%，前三季度增加925亿元。个人住房贷款余额37.44万亿元，同比下降0.3%，增速比上年末高1个百分点，前三季度减少2411亿元。

【 一 周 综 述 】

上周楼市翘尾效应并未显现，据上海中原地产数据显示：上周（10.27—11.2）新建商品住宅成交面积9.9万平方米，环比减少16.8%。

上周全市不少区出现交易缩水的现象，全市仅3个区成交面积达到1万平方米。相比之下大浦东表现突出，成交排名回升到全市第一外，面积达到1.97万平方米，环比增加52.71%。嘉定成交1.19万平方米排名第二。宝山成交1.03万平方米排名第三，近期该区有项目推出，并且位于首次改善关注度较高的杨行等板块，因此成交能稳定发挥。

成交结构上近期差异不大，高价房依旧是交易热点，不过在排名顺序上出现一些调整。成交前十榜单中10万+项目中有5个，比前期减少1个。但此类产品全部聚焦在6-10位，和此前有部分产品处于前三的格局上有一定差别。相比之下，3-6万元/平方米的首次改善产品排名聚焦在2-5名，意味首次改善产品的活跃度比前期略有提升。

基于高价房交易量缩水，成交均价有所下滑，为75051元/平方米，环比下跌26.6%%。虽然跌幅比较大，但从绝对高度来看，是在合理区间内运行。

上周供应有所回落，入市8.3万平方米，环比减少30.65%。这也是供应连续2周出现较为明显的缩水。当期入市8个楼盘，10万+的高价房有2个，比前期再减少1个。其中1个项目的推盘量只有32套，说明进入四季度，豪宅类产品的供应节奏在调整。虽然豪宅供应有缩水，但中高端改善产品的选择面较多，当期6-9万元/平方米的中高端改善项目有4个，说明开发商对此类产品的承接能力有信心。

上周是月末，通常情况下会出现翘尾，但上周并没有兑现。主要是目前政策进入平静期，外部因素的扰动减弱，成交主要依靠供应节奏的起伏出现变动。上周入市产品进一步缩水，导致交易无法再进一步。短期来看，近郊热销产品不多，并且持续性又开始走弱，成交的“基石”并不稳固。叠加近期豪宅类产品也有降温迹象，因此预计成交会在低位进行整固。待市场出现新的热盘入市后，成交才会出现回升。